Замислете дека имате заштеда во евра или долари и гледате како секоја вест за напната ситуација околу Тајван ги турка богатите инвеститори од Азија да си бараат 'сигурна лука" некаде подалеку. Токму тоа веќе се случува, и парите не одат само во Јапонија, туку сè повеќе кон Тајланд, а особено кон Пукет. За секој Македонец кој размислува за некретнина крај морето како вложување или втор дом, ова е тренд што вреди да се разбере пред да продолжи да ги крева цените.
Според анализа на Nikkei Asia, купувачите од континентална Кина последниве месеци се повлекуваат од јапонскиот пазар поради построги контроли на Пекинг врз изнесувањето капитал во странство, а нивното место го зафаќаат Тајванци кои се обидуваат да се заштитат од ризикот од ескалација во Тајванскиот теснец. Слабиот јен сè уште прави токиските станови привлечни, но не сите гледаат кон Јапонија. Значителен дел од капиталот од Тајван, Хонг Конг и континентална Кина наместо тоа тргнува на југ, кон Бангкок, Патаја и особено кон Пукет.
За странските инвеститори кои веќе се активни во Тајланд, овој тренд има мошне конкретни последици: поголема конкуренција за премиум-локациите, растечки цени на земјиштето и подигнати цени на изнајмување.
Колку е голем овој бран капитал?
Тајван има четврти по големина девизни резерви во светот, над 570 милијарди долари, а сериозен дел од приватниот капитал сега активно бара диверзификација надвор од земјата. Тоа не е апстрактна бројка, туку реален притисок врз пазарите каде тој капитал слетува.
- Пукет во 2026 година забележа раст од 25-30% на годишно ниво во бројот на трансакции со учество на азиски купувачи, според пазарни проценки
- Просечниот принос од изнајмување вили на Пукет изнесува 6-8% годишно во тврда валута, што е значително над јапонскиот просек од 3-4% во Токио
- Послаб тајландски бат наспроти доларот дополнително го намалува прагот за влез за инвеститори кои располагаат со долари
- Според анализи на индустријата, странските купувачи до 2026 година би можеле да учествуваат со околу 65% од сите трансакции на Пукет, што дополнително го стеснува прозорецот за оние што ќе задоцнат
Зошто токму Пукет, а не Бангкок или Патаја?
Пукет ги комбинира три предности што ретко се среќаваат заедно: меѓународен аеродром со директни летови од десетици земји, тураголем поток на туристи во текот на целата година (над 10 милиони странски посетители во 2025 година) и ограничена понуда на земјиште што создава вистински дефицит, а не вештачки хајп.
Бангкок останува атрактивен за долгорочно издавање под наем, но приносите таму во просек се движат околу 4-5%, наспроти 6-8% за вилите на Пукет. За инвеститор од Македонија кој сака конкретен, мерлив принос, а не само престиж од главен град, разликата е значајна.
Каде точно се насочува побарувачката?
- Кондоминиуми во ценовниот ранг од 5 до 15 милиони бата (околу 140.000 до 420.000 долари) бележат најсилна побарувачка кај странските купувачи
- Парцели земјиште во Банг Тао и Лагуна поскапеа за 15-20% во текот на 2025 година
- Студија и помали апартмани во квалитетни проекти стартуваат од 3-4 милиони бата (приближно 85.000 до 115.000 долари)
- Управувани вили со гарантиран принос од изнајмување стартуваат од 10-12 милиони бата (280.000 до 340.000 долари), а со сегашното темпо на прилив на капитал, се очекува овие прагови понатаму да растат
Што треба да знае секој странски купувач за правната рамка?
По тајландскиот закон, странски државјани можат да поседуваат сопственост (freehold) до 49% од вкупната површина на еден кондоминиумски објект. За вили, вообичаено решение е долгорочен закуп на земјиштето, најчесто структуриран како 30+30 години. Тајландскиот Одбор за инвестиции (BOI) континуирано ги проширува поволностите за долгорочните инвеститори преку LTR визата, која дава право на престој од 10 години.
Ова не е само бирократска подробност, туку основа на секоја безбедна трансакција: правилно структурирана сопственост или закуп е она што го прави физичкиот имот вистинска заштита од инфлација и политичка нестабилност, а не ризичен потфат.
Дали геополитиката навистина ги крева цените?
Секое заострување на тензиите во Тајванскиот теснец или Јужното Кинеско Море предизвикува нов бран интерес за некретнини во неутрални земји. Тајланд, кој избегнува воени сојузи и одржува балансирани односи со сите страни, се перцепира како безбедна територија. Таа перцепција директно ги турка цените нагоре, а не станува збор за краткорочен хајп, туку за структурен поместок што трае веќе подолг период.
Тајван, Хонг Конг и Сингапур не се единствениот извор. Диверзификацијата на капитал излегува и од Заливскиот регион, каде Тајланд, Бали, Грузија, Оман и Саудиска Арабија се јавуваат како преферирани алтернативни дестинации за инвеститори што бараат стабилен принос.
Дали Јапонија и Тајланд се борат за истите пари?
Делумно. Крупниот институционален капитал сè уште претпочита Токио и Осака, каде ликвидноста и транспарентноста на пазарот се повисоки. Но, приватните инвеститори со буџети од 200.000 до 1.000.000 долари почесто го бираат Тајланд, поради повисоките приноси, топлата клима и можноста да го комбинираат вложувањето со сопствено уживање во имотот, нешто што станот во Токио тешко им го нуди.
Кој е главниот ризик за инвеститорите во моментов?
Главниот ризик е притисок врз цените. Кога бран тајвански и хонгконшки капитал влегува на пазарот, девелоперите ги креваат цените уште при лансирање на проектот, а единиците на најдобрите локации се распродаваат побрзо. Затоа искусните инвеститори се обидуваат да дејствуваат во фазата на предпродажба, кога цените обично се 10-15% под пазарната вредност.
За практичен пристап, најефикасно е да се закаже 3-5-дневно инспекциско патување до Пукет, со разгледување на имоти во живо со искусни консултанти, каде директно се споредуваат проекти во различни ценовни сегменти пред да се донесе одлука.
Приливот на азиски капитал во Југоисточна Азија не изгледа како краткотраен бран, туку како структурна промена во начинот на кој богатството во регионот се распределува. Тајвански, хонгконшки и сингапурски инвеститори го ребалансираат своето портфолио, а Пукет зафаќа несразмерно голем дел од тој прилив. За секого што веќе го разгледува тајландскиот пазар, секој квартал одложување значи влез по повисока цена.
Извор: Undersun Estate
Спремни сте да инвестирате во Тајланд? Тимот на Недвижности во Тајланд може да ви помогне да најдете вистинскиот имот, прилагоден на вашиот буџет и цели.