Зошто македонски купувачи бираат рати наместо банкарски кредит?
Ако размислувате за купување стан или вила во Пукет, треба веднаш да знаете едно клучно нешто: тајландските банки речиси никогаш не одобруваат хипотека на странци. Ова не е бирократска пречка што може лесно да се заобиколи, туку системска реалност на тајландскиот пазар на недвижности. Добрата вест е дека пазарот самиот си го нашол решението: девелоперите нудат рати директно на купувачите, без банкарско посредување, честопати и без камата за целиот период на градба.
Директен одговор за купувачот: Стандарден девелоперски план во Пукет функционира по шема 30/70 или 40/60, поврзана со фазите на градба. Периодот трае од 12 до 36 месеци за време на изградба, понекогаш и до 60 месеци по предавање на клучевите. Каматната стапка е 0% во фазата на градба, а по предавањето изнесува од 3 до 8% годишно. Резервациската уплата е обично 100.000 до 300.000 бати.
Колку е голем пазарот и зошто сега е важно?
Поданоците зборуваат сами за себе. Според Colliers Thailand, меѓу 2021 и 2025 година во Пукет биле лансирани 45.066 станбени единици со вкупна инвестициска вредност од 469,72 милијарди бати (приближно 13 милијарди долари). Само во 2025 година темпото дополнително се забрза: 72+ нови проекти, со над 10.312 единици вредни 81,64 милијарди бати.
Меѓу клучните играчи: Sansiri најави 20 нови проекти во Пукет со вкупна вредност од 24 милијарди бати за периодот 2026-2028. AssetWise, познат по брендот 'The Title', има акумулиран заостаток од 21,669 милијарди бати во Пукет, што претставува дури 57% од целото портфолио на компанијата заклучно со март 2026. Конкуренцијата за меѓународни купувачи никогаш не била поинтензивна, а ратите станаа главната продажна алатка.
Кои шеми за плаќање постојат?
Шема 1: Класичен план 30/70 за време на градба
Нај распространетата структура. Купувачот уплаќа 30% од куповната цена при потпишување на договорот (или во фази во текот на 3 до 6 месеци), а останатите 70% се плаќаат при преземање на имотот. Без камата. Суштински, ова е бескаматен заем за периодот на градба, кој обично трае 18 до 30 месеци.
Конкретен пример: стан со цена од 8 милиони бати во проект на AssetWise под брендот 'The Title'. Купувачот уплаќа резервација од 200.000 бати, потоа 180.000 бати месечно во текот на 12 месеци (вкупно 2,36 милиони бати), а при предавање на клучевите плаќа финален износ од 5,64 милиони бати.
Шема 2: Продолжен план 20/80 со рати по предавање
Постои и поагресивна варијанта, особено кај вили со поголема вредност. Купувачот уплаќа само 20% пред завршувањето на градбата, а преостанатите 80% се распределуваат во рати во текот на 24 до 36 месеци по преземањето. Тука веќе се јавува камата: 3 до 8% годишно.
Оваа структура е вообичаена за вили во ценовен опсег од 15 до 40 милиони бати, кај кои еднократната финална исплата би претставувала значаен финансиски товар дури и за купувачи со поголем буџет.
Шема 3: Кредит од тајландска банка
Формално можно, практично многу тешко. Само неколку банки работат со странци:
- UOB Thailand - финансира до 70% LTV за граѓани на одредени земји, стапки од 6,5%
- Bangkok Bank - програма за носители на тајландска работна дозвола
- ICBC (Thai) - ориентирана главно кон кинески купувачи
Условите вклучуваат верифициран приход од 80.000 до 100.000 бати месечно, работен договор или деловна виза и кредитна историја. Одобрувањето трае 45 до 90 дена. За повеќето меѓународни купувачи без тајландско вработување, оваа опција е практично недостапна.
Шема 4: Заем во матичната земја обезбеден со постоечки имот
Дел од купувачите земаат кредит во сопствената земја, обезбеден со постоечки имот, инвестициско портфолио или бизнис, и ги пренесуваат средствата во Тајланд. На тој начин може да се постигне пониска каматна стапка и позицијата на готовински купувач при преговори со тајландски девелопер.
Споредбена табела на сите опции
| Параметар | 30/70 за градба | 20/80 по предавање | Тајландска банка | Заем од матична земја |
|---|---|---|---|---|
| Почетна уплата | 30% | 20% | 30-50% | 0% (обезбеден со друг имот) |
| Каматна стапка | 0% | 3-8% годишно | 6,5-8% годишно | Зависи од земјата |
| Рок | 18-30 месеци | 36-60 месеци | до 20 години | до 15-25 години |
| Достапност за странци | Висока | Средна | Ниска | Зависи од статусот |
| Брзина на одобрување | 1-3 дена | 1-7 дена | 45-90 дена | 14-60 дена |
| Ризик за купувачот | Среден (зависи од девелоперот) | Над просечен | Низок (банката ги проверува) | Валутен ризик |
| Вкупен надплаток за 10 mil бати | 0 бати | 450.000 до 1.200.000 бати | 1.300.000 до 2.400.000 бати (5 год.) | Варијабилен |
Ризици кои македонски купувачи најчесто ги потценуваат
1. Финалната исплата е поголема отколку изгледа на почеток Планот 30/70 изгледа удобно за време на градбата. Но 70% од куповната цена е значителен износ. Ако финансиската состојба на купувачот се промени во меѓувреме, постои ризик да изгуби сè уплатено дотогаш.
2. Непочитување на FET-сертификатот При купување на стан со странско полноправно сопственичко право (freehold), секој влезен трансфер мора да помине низ тајландска банка со издаден формулар за странска девизна трансакција (FET). Без овој документ, Одделот за земјиште нема да ја регистрира сопственоста. Плаќањата преку менувачница не се прифатени.
3. Невнимателно читање на договорот Уговорот за продажба (SPA) ги дефинира сите услови. Клучни ставки се казните за доцнење (обично 1 до 1,5% месечно), условите за раскинување (девелоперот може да задржи 25 до 30% од уплатениот износ) и последиците при задоцнување на градбата. Секогаш проверете го договорот со тајландски правник за недвижности.
4. Мешање на ратите со банкарска гаранција Девелоперскиот план за плаќање не е банкарска гаранција. Ако девелоперот банкротира, купувачот влегува во редот на општи доверители. Затоа е критично важно да се избираат финансиски стабилни, котирани компании на тајландската берза (SET-listed). AssetWise со заостаток од 21,7 милијарди бати и Sansiri со таргетирани приходи од 39 милијарди бати во 2026 се примери за транспарентни компании со јавно достапни финансиски извештаи.
5. Заборавање на дополнителните трошоци Надвор од куповната цена постојат и: надоместоци за пренос на Одделот за земјиште (приближно 2% за нови објекти), уплата во тонечки фонд (500 до 800 бати по кв.м.) и месечни надоместоци за одржување на заеднички простории (40 до 120 бати по кв.м.). Овие трошоци не се покриени со девелоперскиот план.
6. Квота за странско сопственичко право Странците можат да поседуваат максимум 49% од продажната superficie во еден станбени блок. Реномираните девелопери однапред ја пресметуваат оваа квота, но купувачот треба лично да провери колку е уште слободно место за странска сопственост во конкретниот проект.
Ако сакате поддршка при изборот на проект и девелопер, тимот на Недвижности во Тајланд може да ви помогне да ги споредите достапните опции и да ги проверите сите услови пред потпишување.
Извор: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers