Парадоксот што секој купувач треба да го разбере
Замислете сценарио: статистиката покажува дека Тајланѓаните имаат помалку долгови, а во исто време пазарот на недвижнини забавува четврта година по ред. Звучи контрадикторно, но токму тоа се случува во моментов, и токму затоа е важно да се разбере пред да размислувате за купување стан во Бангкок или вила во Пукет.
Според Банката на Тајланд, односот на домаќинскиот долг кон БДП паднал под 86%, од врв од 90.8% во 2021 година. На прв поглед, ова изгледа како здрав знак, помалку долгови би требало да значи посилна економија. Проблемот е во причината: тајландските банки едноставно престанаа да позајмуваат толку слободно како порано, затегнувајќи ги критериумите за проценка и барајќи повисоки учества. Тоа не е резултат на раст на платите, туку на затегнат кредитен кран.
Последицата е директна: локалните купувачи сè потешко доаѓаат до финансирање, а дел од побарувачката на примарниот пазар едноставно исчезнува во тишина. Според 'The Business Times', тајландскиот пазар на станбени недвижнини влегува во четврта последователна година на пад, движен токму од овој кредитен притисок.
За странските инвеститори, вклучително и Македонците што купуваат со кеш или организираат финансирање во својата матична земја, ова отвора реален прозорец на можности. Но, за да се искористи паметно, треба да се разбере механиката зад бројките, не само насловот.
Брз преглед на состојбата
- Односот долг на домаќинствата спрема БДП паднал од врв од 90.8% (2021) на под 86% во почетокот на 2026 година
- Падот доаѓа од построга кредитна политика на банките, не од раст на приходите на домаќинствата
- Обемот на нови хипотекарни кредити во Тајланд се намалил, што ја слабее домашната побарувачка за станови
- Основната каматна стапка на Банката на Тајланд изнесува 2.25%, додека просечните хипотекарни стапки за домашните заемобаратели се движат 5.5-7.5% годишно
- Купувачите-странци со готовина добиваат подобра преговарачка позиција при купување кондоминиуми, бидејќи домашната побарувачка слабее
- Девелоперите во Бангкок и Пукет ги прошируваат попустите и бонусите за да ја одржат продажбата, и активно ги таргетираат странските купувачи за да го компензираат забавувањето
Клучни податоци од терен
- Банката на Тајланд евидентирала пад на односот долг-БДП три квартали по ред (според Извештајот за монетарна политика на Банката на Тајланд)
- Стапката на одбиени барања за хипотека е проценета на пораст од 15-20% во споредба со 2024 година
- Лимитите за сооднос заем-вредност (LTV) за втор и трет дом остануваат строги, ограничени на 70-80% од проценетата вредност
- Непродадените кондоминиумски единици во Бангкок надминале 65,000, според Агенцијата за работи со недвижности (AREA)
- Просечните цени на новоизградени кондоминиуми во Бангкок се движат 120,000-180,000 бата по квадратен метар, во зависност од локацијата, а премиум проекти од познати девелопери сè почесто се цени над 100,000 бата по кв.м за странски купувачи
- Странците можат да поседуваат кондоминиуми во рамки на квотата од 49% странско сопственство по зграда, а таа квота во популарните проекти се пополнува побрзо бидејќи побарувачката се пренасочува кон странски купувачи
- Плановите за плаќање на рати кај девелоперите се продолжени, а некои нудат бескаматни услови до 36 месеци за да ја поттикнат продажбата
- Пукет е станал најмеѓународно изложениот пазар на недвижнини во Тајланд, при што странските купувачи го амортизираат пошироксиот национален пад преку побарувачка за втор дом, инвестициски изнајмувања и релокација
Зошто падот на долгот не е добра вест за пазарот?
Кога долгот паѓа затоа што кредитот е ограничен, а не затоа што приходите растат, тоа е сигнал за стеснета потрошувачка побарувачка. Тајландските домаќинства не станале побогати, тие едноставно не можат да позајмуваат. Ова директно се гледа во помал број трансакции во масовниот сегмент на пазарот, во ценовниот ранг до 3 милиони бата.
Дали ова влијае на цените на кондоминиумите за странски купувачи?
Нема директен колапс на цените. Наместо тоа, девелоперите претпочитаат скриени попусти: бесплатни пакети мебел, гарантирани трансфери на принос од изнајмување и продолжени рати. Реалниот попуст од објавената цена може да достигне 5-12%, во зависност од проектот и фазата на градба.
Може ли странец да добие хипотека од тајландска банка?
Теоретски да, практично речиси никогаш. Само неколку банки (UOB, ICBC Thailand) разгледуваат барања од нерезиденти, а условите се строги: учество од 30-50%, камати од 6-8% годишно, и задолжителен доказ за приход, било во Тајланд, било во матичната земја на банката.
Треба ли купувачите да чекаат Банката на Тајланд да ги намали каматите понатаму?
Банката на Тајланд се движи претпазливо. Регулаторот ја намали основната каматна стапка на 2.25% кон крајот на 2025 година, но понатамошното олеснување зависи од инфлацијата и курсот на батот. Дури и ако каматите продолжат да паѓаат, банките не се обврзани да ги ослабат критериумите за кредитирање, така што директниот ефект врз достапноста на хипотеките може да остане ограничен.
Кои делови на Бангкок се најизложени на забавувањето?
Периферните делови покрај понови линии на BTS и MRT метрото, каде девелоперите масовно лансираа проекти насочени кон тајландската средна класа, се под најголем притисок, особено Bang Na, Bang Sue и Rangsit. Централните зони како Sukhumvit, Silom и Sathon остануваат поотпорни благодарение на постојаната странска побарувачка.
Како се разликува пазарот во Пукет од оној во Бангкок?
Пукет е далеку повеќе ориентиран кон странски купувачи. Трансакциите на нерезиденти на островот достигнуваат 40-60% од продажбите во премиум сегментот. Ова значи дека построгото кредитирање за тајландските заемобаратели помалку директно влијае на Пукет. Главниот двигател на цените таму е курсот на батот кон доларот и еврото, заедно со туристичкиот проток.
На што треба да внимаваат купувачите во услови на построг кредит?
Проверете ја внимателно финансиската состојба на девелоперот. Кога продажбата забавува, послабите компании можат да ја одложат градбата или да засечат од квалитетот. Побарајте ревидирани финансиски извештаи и проверете колкав процент од единиците веќе е продаден. Ако помалку од 50% од единиците се продадени на почетокот на градбата, третирајте го тоа како зголемен ризик.
Дали изнајмувањето сè уште се исплати?
Нето приносите од изнајмување за кондоминиуми во Бангкок се движат 4-6% годишно, додека сегментот на управувани апартмани во Пукет носи 5-8%. Со девелопери поспремни на преговарање и помала конкуренција од тајландски купувачи, ова е разумен момент да се закаже посета на терен и лично да се разгледаат објектите, нешто што нашиот тим во Недвижности во Тајланд редовно го организира за клиенти од Македонија.
Каква е прогнозата за втората половина на 2026?
Пазарните проценки говорат за пад од 10-15% во бројот на новолансирани проекти во Бангкок до крајот на годината. Ова ќе ја ограничи новата понуда и ќе ги поддржи цените среднорочно. За инвеститори со хоризонт од 3-5 години, тековните услови нудат влез со умерен ризик.
Извор: The Business Times
Подготвени да инвестирате во Тајланд? Нашите експерти ќе ви помогнат да ја најдете совршената недвижност.