Краток одговор за секој кој бара информација директно
Странец не може да земе стандарден хипотекарен кредит од тајландска банка. Сепак, во Пукет постојат најмалку 5 различни структури на плаќање достапни во 2026 година, при кои прва уплата може да биде само 10% од вкупната цена. Поголемиот дел од странките го оформуваат купувањето преку директни договори со градителот или со продавачот, без никаква интеракција со тајландски банки.
Ако сте Македонец кој размислува за инвестиција во имот во Тајланд, веројатно сте слушнале дека 'банката нема да ви даде кредит'. Тоа е точно. Но она што помалку се знае е дека пазарот во Пукет одамна го надмина тој проблем: градителите нудат рати до 3 години, продавачите на секундарниот пазар финансираат директно, а во 2025 година 60% од сите трансакции со станови во Пукет во третиот квартал ги вклучувале странски купувачи, со проекција од 65% за 2026 (според Nation Thailand). Речиси ниту еден од нив не користел тајландско банкарско финансирање.
Најважното нешто што треба да го разберете на самиот почеток: планот за рати кај градителот не е заем. Тоа е директен договорен однос помеѓу купувач и градител, а сопственоста се пренесува дури по целосна исплата.
Клучни параметри пред да почнете
- Прва уплата (депозит) се движи од 10% до 50% во зависност од проектот
- Периодот на рати трае од 12 месеци до 5 години; финансирањето преку продавач може да достигне 5 години
- Каматна стапка кај градителски рати е типично 0%; кај продавачко финансирање има ценовна премија од 3-5% годишно
- Странска сопственост е ограничена на 49% од вкупната površina на зградата - проверете ја квотата пред да платите депозит
- Дознаката мора да пристигне од странство во странска валута за да се добие FETF формулар, кој е задолжителен за пренос на сопственоста
- Портфолиото The Title на AssetWise во Пукет достигна вредност од 47,447 милијарди THB, што го покажува обемот на тековната побарувачка
Кои се 5-те начини за купување?
Начин 1 - Рати поврзани со градежни фази (нови проекти)
Ова е најраспространетата форма при купување нови станови во изградба. Купувачот плаќа депозит при потпишувањето на договорот, а потоа прави уплати поврзани со конкретни градежни фази. Конкретен пример: проектот The Harmony by Wallaya Villas во Черталај работи по шема 30/30/15/15/10%. Првите 30% се плаќаат при потпишувањето, следните 30% при завршување на темелите, потоа 15% и 15% во текот на градбата, а последните 10% при предавање на клучевите. Проектираниот рок за завршување е третиот квартал на 2027 година, па купувачите имаат речиси две години да ги распределат уплатите.
Layan Verde нуди уште пофлексибилни услови. Влезот започнува од 263.000 USD со структура на плаќање од 50% или 35%, а остатокот се плаќа до крајот на 2028 година. Студиата во овој проект имаат проектиран принос од изнајмување до 8,7% годишно.
AssetWise, пак, за своите станови под брендот The Title применува шема 25% при потпишување, 25% при темели и 25% при предавање. Ваквата структура го штити градителот, а на купувачот му овозможува да ги распредели трошоците низ целиот период на изградба.
Начин 2 - Продавачко финансирање на секундарниот пазар
Ова е приватна спогодба помеѓу продавач и купувач без никаква банка во средина. Купувачот уплаќа 10-30% депозит и го отплаќа остатокот месечно или квартално во период од 3 до 5 години. Сопственоста останува кај продавачот сè додека не се исплати целиот износ.
Според Siam Real Estate, поголем почетен депозит (поблиску до 30%) обично отвора подобри услови: пониски рати и покус период на отплата. Оваа опција е достапна и за freehold и за leasehold единици.
Важен детаљ: продавачот може да ја вгради каматата во договорот во форма на ценовна премија наместо јасно наведена каматна стапка. Типичниот опсег е 3-5% годишно на неотплатениот остаток.
Начин 3 - Целосно плаќање со попуст во рана фаза
Дел од градителите нудат 5-15% попуст при стопроцентна уплата уште во претградежна фаза. Оваа опција одговара на инвеститори со ликвидни средства кои се подготвени да ги заклучат парите за 1,5 до 2 години до завршување. Ризикот е повисок поради можни доцнења со градбата, но влезната цена е најниска.
Начин 4 - Депозит и пренесување на договорот пред завршување
Купувачот го обезбедува станот со депозит од 25-30%, а потоа го пренесува договорот за купопродажба на нов купувач уште пред зградата да биде завршена. Во суштина, ова е шпекулативна позиција врзана за пораст на вредноста на имотот. Функционира кога пазарот расте, но не сите градители го дозволуваат пренесувањето. Задолжително прочитајте го договорот за купопродажба пред да претпоставите дека оваа опција е достапна.
Начин 5 - Финансирање преку странска банка
Одредени меѓународни банки во Сингапур и Хонг Конг одобруваат кредитни линии обезбедени со странски средства за купување имот во Тајланд. Каматните стапки типично почнуваат од 4-6% годишно. Структурата е сложена и бара постоечко значително портфолио на средства, но ја зачувува ликвидноста за купувачи кои не сакаат да ги ликвидираат другите инвестиции.
Споредба на сите 5 начини
| Параметар | Рати кај градител | Продавачко финансирање | Целосно плаќање | Пренос на договор | Странски кредит |
|---|---|---|---|---|---|
| Прва уплата | 25-50% | 10-30% | 100% | 25-30% | 20-40% |
| Период | 1-3 год. (градба) | 3-5 години | Еднократно | До завршување | 5-15 години |
| Камата | 0% | 3-5% год. | Нема | Нема | 4-6% год. |
| Пренос на сопственост | По целосна исплата | По целосна исплата | Веднаш | Не се добива | По отплата на кредитот |
| Главен ризик | Доцнење со градба | Неисполнување на продавачот | Заклучен капитал | Забрана за пренос | Валутна изложеност |
| Достапност | Широка | Ограничена | Секогаш | Зависи од договорот | Само за поголеми портфолија |
Грешки кои чинат многу - и како да ги избегнете
Грешка 1 - Не ја проверувате квотата од 49%. Според тајландското законодавство, странец може да поседува стан на freehold основа само ако странскиот дел во зградата не надминува 49% од вкупната površina. Квотата важи на ниво на зграда, не на ниво на единица. Кога квотата е пополнета, регистрацијата е невозможна без оглед на тоа колку одамна сте платиле депозит. Побарајте писмена потврда од кондоминиумот и проверете ја во Земјишниот регистар пред да уплатите и еден денар.
Грешка 2 - Дознавате пари од Тајланд. За регистрација на freehold стан, средствата мора да пристигнат од странство во странска валута. Без FETF формулар издаден од тајландската банка, Земјишниот оддел ќе одбие да ја регистрира сопственоста.
Грешка 3 - Усни договори за плаќање. Кај продавачко финансирање, условите честопати се договараат вербално. Секоја уплата, секој рок, сите казни за задоцнување и условите за враќање на депозитот мора да бидат запишани во договорот за купопродажба пред да се даде кој и да е паричен износ.
Грешка 4 - Заборавате на sinking fund и одржување. Покрај цената на станот, секој купувач плаќа еднократен придонес во sinking fund (обично 400-800 THB по м²) и тековна надоместок за одржување на заеднички простории (40-100 THB по м² месечно). Ниту едниот не е вклучен во планот за рати.
Грешка 5 - Ратите не значат заштита од стечај на градителот. Финансирањето преку градителот не ве штити ако тој загази во финансиски проблеми. Пред да потпишете, проверете ги финансиската состојба на компанијата, нејзината EIA лиценца и листата на завршени и предадени проекти.
Прашања кои македонските купувачи најчесто ги поставуваат
Колку трошоци при пренос на сопственоста? Самите рати не носат данок. При регистрација на сопственоста, купувачот плаќа такса за пренос од 2% од проценетата вредност (честопати поделена напополу со продавачот) и гербен таксар од 0,5%.
Дали курсот е заклучен за целиот период на рати? Не. Секоја уплата се конвертира по курсот важечки на денот на дознавата. Целиот валутен ризик го носи купувачот во текот на целиот период на рати.
Кој е најдостапниот влезен праг за стан на рати во Пукет? Layan Verde започнува од 263.000 USD (околу 9,2 милиони THB). Поекономични опции постојат во Равај и Чалонг, почнувајќи од 3-4 милиони THB, иако условите за рати таму се обично помалку флексибилни.
Дали ми треба адвокат при купување на рати? Да. Независен адвокат ќе го прегледа договорот, ќе ја провери квотата од 49%, ќе го верификува земјишниот лист и ќе ги утврди условите за враќање на депозитот. Адвокатски хонорар за оваа услуга обично изнесува 30.000 до 80.000 THB.
Ако сакате конкретна помош при изборот на проект и начин на плаќање, тимот на Недвижности во Тајланд може да ве насочи кон проверени опции на пазарот во Пукет.
Извор: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/buying-property-in-thailand-as-a-foreigner-2026