Замислете стан во Патаја, а работа во Бангкок за помалку од час
За многу Македонци кои размислуваат за инвестиција во Тајланд, најголемата пречка секогаш бил токму патот: Патаја и крајбрежјето на ЕЕЦ регионот делуваат далечно и несоодветно за секојдневно патување до Бангкок. Тоа наскоро можеби ќе се промени. Проектот 'Red Line Missing Link', кој моментално го разгледува Комитетот за Источниот економски коридор (EEC), треба да го затвори последното празно парче од железничката мрежа и да ги поврзе трите меѓународни аеродроми во Тајланд во единствена брза линија.
Накратко: штом делницата се доврши, патувањето меѓу двете крајни точки, Дон Муанг на север од Бангкок и У-Тапао во Рајонг, ќе трае околу 90 минути наместо сегашните 3-4 часа со автомобил. Тоа отвора реален потенцијал за раст на цените во зоните околу идните станици, но времето за влез по поволни цени веројатно се стеснува.
Што точно опфаќа овој проект?
Целта на проектот е да се доврши недостасувачкиот сегмент од BTS Red Line, со што ќе се создаде непрекината брза врска меѓу три клучни точки:
- Дон Муанг - аеродром во северниот дел на Бангкок
- Суванабуми - главниот меѓународен аеродром, источно од престолнината
- У-Тапао - аеродромот во провинцијата Рајонг, веќе прогласен за трет меѓународен аеродром на Бангкок
Денес патниците мораат да менуваат превозни системи или да патуваат со автомобил. Целата линија, кога ќе биде завршена, ќе се протега на приближно 220 km, со возови проектирани да достигнуваат брзина до 250 km/h на одредени делници.
Брз преглед на клучните податоци
- Проектот е во фаза на договорно разгледување во рамки на EEC програмата, со можен повик за тендер до 2028 година, доколку преговорите со сегашниот партнер Asia Era One не успеат
- Недвижнини на 1-2 km од станиците долж брзите транспортни линии во Бангкок историски поскапувале за 15-30% во период од 3-5 години по отворањето
- Клучни зони за раст: Банг Су, Лат Крабанг, Си Рача, Патаја и Рајонг
- Според дел од локалните аналитичари, цените на земјиштето во ЕЕЦ зоната околу Чонбури, Си Рача, Патаја и Сатахип сè уште се блиску до нивоата од пред 7 години, што значи дека 'премијата' за железницата сè уште не е целосно вградена во цените насекаде
Кои факти треба да ги знае секој инвеститор?
- Аеродромот У-Тапао веќе е официјално прогласен за трет меѓународен аеродром на Бангкок и се надградува со планиран капацитет до 60 милиони патници годишно
- ЕЕЦ зоната ги опфаќа провинциите Чачоенгсао, Чонбури и Рајонг, со заеднички регионален БДП над 1,5 билиони бати (според Канцеларијата за национален економски и социјален развој на Тајланд)
- Сегментот од BTS Red Line меѓу Банг Су и Рангсит функционира од 2021 година, опслужувајќи го северниот коридор на Бангкок
- Просечните цени на кондоминиуми во Си Рача (Чонбури) се движат од 50.000 до 80.000 бати по м², што е два до три пати поевтино од централен Бангкок
- Според ревидираната PPP рамка што се разгледува, изведувачот Asia Era One би требало да обезбеди банкарски гаранции од околу 160 милијарди бати, доколку се изменат условите на договорот
- Патаја привлекува повеќе од 10 милиони туристи годишно (според податоци на Туристичката управа на Тајланд од пред пандемијата), а директен железнички пристап до два аеродрома значително би ја зголемил нејзината достапност
Колку реално влијае близината до станица врз цената на имотот?
Логиката на цените околу големите инфраструктурни проекти во Југоисточна Азија е добро документирана. Во Сингапур, станица на MRT во пешачка близина типично додава 10-25% на вредноста на домот. Во Бангкок, овој ефект веќе е потврден долж линиите BTS Sukhumvit и Silom, каде кондоминиуми во близина на станиците се тргуваат со 20-35% премија во однос на слични единици оддалечени пет до седум минути со автомобил.
Применето на линијата со трите аеродроми, ефектот може да биде уште поизразен. Ова не е обичен градски транзит, туку коридор што практично ги претвора далечните крајбрежни населби во приградски населби на Бангкок. Некој што живее во Си Рача или Патаја би можел да стигне до деловниот центар на престолнината за 45-60 минути. Тоа фундаментално ја менува економијата на изнајмувањето: вработените во индустриските капацитети на ЕЕЦ би можеле да живеат крај морето, додека канцелариските работници од Бангкок би можеле да ги минуваат викендите на плажа без да губат часови во сообраќај.
Зошто Лат Крабанг заслужува посебно внимание?
Лат Крабанг, лоциран меѓу Бангкок и Суванабуми, е зона која денес е претежно индустриска, со релативно ниски цени на земјиштето. Штом брзата линија почне да работи, оваа локација има реален потенцијал да прерасне во целосен станбен центар. Девелоперите веќе купуваат земјиште тука, иако пазарот на препродажба сè уште не реагирал целосно на овој потенцијал.
Кои се реалните ризици?
Големите инфраструктурни проекти во Тајланд честопати доцнат во однос на првобитните рокови. Оваа брза линија се дискутира уште од 2018 година, а процесот на разгледување на договорот во рамки на ЕЕЦ може да додаде уште 12-18 месеци. Дел од тајландските аналитичари забележуваат дека цените на земјиштето околу Чонбури, Си Рача, Патаја и Сатахип досега не покажале забрзано шпекулативно движење директно поврзано со железничкиот проект, туку следат пошироки долгорочни пазарни трендови. Инвеститорите со хоризонт пократок од пет години треба да ја земат предвид можноста за доцнење.
Сепак, континуираниот приоритет што владата го дава на овој проект во рамки на ЕЕЦ стратегијата укажува на голема веројатност за негово евентуално завршување. За оние што планираат посета и разгледување имоти во Чонбури и Рајонг, сегашниот момент делува разумен: во многу локации цените сè уште не ја апсорбирале целосната 'железничка премија', а понудата на квалитетни нови проекти низ ЕЕЦ зоната продолжува да расте. Нашиот тим во Недвижности во Тајланд редовно ги следи овие локации и може да помогне при проценка на конкретна понуда.
Извор: Nation Thailand
Најчесто поставувани прашања
Што претставува Red Line Missing Link и зошто е важен?
Тоа е недостасувачкиот железнички сегмент што треба да ја поврзе северната BTS Red Line со брзата линија до аеродромот У-Тапао. Без него, трите аеродроми на Бангкок немаат директна железничка врска меѓу себе.
Кога ќе биде пуштена во употреба брзата линија меѓу трите аеродроми?
Точниот датум сè уште не е потврден. Проектот повторно се разгледува од страна на ЕЕЦ Комитетот, со можен повик за тендер до 2028 година според еден сценарио. Пазарните проценки укажуваат дека целосно пуштање во употреба е малку веројатно пред 2029-2031 година.
Како брзата железница ќе влијае на цените на недвижности во Патаја?
Директниот брз железнички пристап до два бангкошки аеродрома би ја направил Патаја значително подостапна за туристи и странци кои живеат таму. Слични инфраструктурни проекти низ Азија историски предизвикале раст на цените од 15-30% во зоната околу станиците во период од 3-5 години по отворањето, иако дел од локалните аналитичари посочуваат дека цените на земјиштето во ЕЕЦ засега остануваат близу нивоата од пред 7 години.
Кои населби долж трасата нудат најдобар инвестициски потенцијал?
Си Рача, Лат Крабанг и периферијата на Патаја. Овие локации комбинираат релативно ниски моментални цени со силен потенцијал за раст штом железничката линија почне да функционира.
Дали странците можат да купуваат недвижности во ЕЕЦ зоната?
Да. Странските državjani можат да поседуваат кондоминиуми во целосна сопственост (freehold), под услов квотата за странска сопственост во проектот да не надминува 49%. Земјиштето и вилите обично се структурираат преку долгорочен закуп (30+30+30 години).
Дали треба да чекам одобрување на проектот или да купувам сега?
Инфраструктурните премии обично се вградуваат во цените многу пред физичкото завршување на проектот, при што најголемиот скок вообичаено се случува во моментот на потпишување договор и почеток на изградба. Купувањето пред конечното одобрување на договорот овозможува заклучување на сегашните, пониски цени.
Какви приноси од изнајмување може да се очекуваат во ЕЕЦ зоната?
Во Си Рача и периферијата на Патаја, приносите од изнајмување на кондоминиуми се движат од 5-7% годишно, повисоко од 3-4% во централен Бангкок. Побарувачката од вработени во индустриските капацитети на ЕЕЦ обезбедува стабилна пополнетост.
Кои се ризиците од инвестирање врз основа на инфраструктурен проект?
Главниот ризик е доцнење во изградбата. Можни се и промени во трасата или локацијата на станиците. Препорачливо е да се избираат имоти со независна инвестициска вредност, која не зависи исклучиво од завршувањето на железничката линија.
Подготвени сте да инвестирате во Тајланд? Нашите експерти од Недвижности во Тајланд ќе ви помогнат да го најдете совршениот имот.