Замислете дека пред неколку години сте купиле вила во Пукет преку тајландска фирма, со Тајландец како формален мнозински сопственик, а вие сте го воделе целиот бизнис одзади. Илјадници странци, вклучително и Македонци кои инвестираа во Тајланд преку години, го направија токму тоа. Сега тој модел влезе под директен удар на државата.
Тајландскиот Департман за развој на бизнис (DBD) отвори најголема истрага во последниве години и стави 36.277 компании со странско учество што поседуваат земјиште под формална проверка. Целта е јасна: да се откријат таканаречените nominee структури, односно фирми каде Тајландец фигурира како сопственик на хартија, а реалната контрола е во странски раце.
Зошто токму сега, и кого најмногу го погодува
Фокусот на ревизијата паѓа на 31.516 компании кај кои странскиот капитал официјално е под прагот од 49%, што е точниот лимит до кој една фирма се смета за тајландска и смее легално да поседува земјиште. Проблемот не е самиот процент, туку начинот на кој до него се дошло: во илјадници случаи тајландските содружници се само формални имиња на хартија, без реално вложување, влијание или удел во добивката.
Според извештај на тајландскиот медиум Thairath, ревизијата опфаќа 16 провинции, меѓу коиБангкок и пет околни провинции, плус десет главни туристички провинции како Чонбури, Сурат Тани и Пукет. Ова покажува дека акцијата не е насочена само кон еден пазар за одмор, туку претставува национална промена на политиката кон странско сопственост врз земјиште.
Кратко и јасно: што треба да запомните
- 36.277 компании со странско учество моментално се под ревизија на DBD за усогласеност со тајландскиот закон за земјиште
- Главниот фокус се 31.516 фирми со странско учество под 49%, структура честа кај nominee договорки со формални тајландски содружници
- Законот за земјиште (Land Code) забранува директно сопственост на странци врз земјиште; тајландска компанија со мнозинско тајландско сопственство е единствениот легален заобиколен пат, а токму неговата злоупотреба сега се гони
- Казните за nominee структури достигнуваат до 1 милион бати и/или 3 години затвор според Законот за странски бизнис, но поризичен исход е присилна продажба на земјиштето во рок од 180 дена
- Ревизијата опфаќа 16 провинции, вклучувајќи ја метро зоната на Бангкок и туристички центри како Пукет, Сурат Тани (Ко Самуи) и Чонбури
- Ако поседувате земјиште преку тајландска фирма, веднаш закажете правна ревизија на структурата
Правната позадина накратко
Законот за странски бизнис (Foreign Business Act, 1999) дефинира странска компанија како секое правно лице со повеќе од 49% странски капитал. Фирмите под тој праг официјално се сметаат за тајландски и смеат да поседуваат земјиште, но токму тука се крие проблемот што сега DBD го гони.
Законот за земјиште (Land Code Act, B.E. 2497 од 1954 година) забранува странци директно да поседуваат земјиште, со тесен исклучок за проекти одобрени од Одборот за инвестиции (BOI), кои бараат минимална инвестиција од 40 милиони бати. Токму затоа тајландската компанија со мнозинско локално сопственство долго време се сметаше за практично решение, но само доколку тајландските содружници се реални, а не формални.
DBD сега не гледа само во регистарот на содружници, туку во суштината: кој реално донесува одлуки, кој ги обезбедил парите за купувањето и кој на крајот ја прибира добивката од имотот.
Колку е раширена праксата во Пукет
Пазарните проценки укажуваат дека дури 60-70% од виловите во сопственост на странци во Пукет се регистрирани преку тајландски компании со номинални содружници. Ова не е маргинална појава, туку доминантен модел на купување во изминатава деценија, што ја објаснува сериозноста на моменталната државна акција.
Во август 2026 година, во рамките на четвртата фаза на потера по nominee мрежата во Пукет, беа обвинети 16 лица (10 Тајландци и 6 странски државјани, меѓу кои Канаѓани, Руси и еден државјанин на Казахстан) поврзани со бизниси водени преку формално сопственство.
Поширока истрага за сопственост врз земјиште во Пукет опфати 361 компанија, при што се идентификувани 149 правни лица со сомнителна странска структура на сопственост, поднесени се 114 тужби, а издадени се 39 казни. Бројките зборуваат сами за себе.
А што е со сопствениците на кондоминиуми?
Добра вест за оние што поседуваат станови: ревизијата воопшто не се однесува на кондоминиуми. Странците можат директно да поседуваат единици во режим на целосна сопственост (freehold), сè додека вкупната странска квота во зградата остане под 49%. Ова е потполно одделен правен режим уреден со Законот за кондоминиуми (1979), и не постои никаква поврзаност со истрагата за компании и земјиште.
Најчесто поставувани прашања
Дали земјиштето може да ми биде одземено ако мојата фирма не помине проверка?
Да. Ако DBD утврди дека тајландските содружници во вашата компанија се само формални номинирани лица, Земјишниот оддел може да нареди продажба на имотот во рок од 180 дена. Ако продажбата не се случи, властите можат самите да го стават земјиштето на аукција.
Што точно проверува DBD кај овие компании?
Департманот за развој на бизнис го анализира составот на содружници, изворот на средствата со кои е купено земјиштето, реалната контрола врз управувањето, записниците од состаноци и финансиската документација. Централното прашање е дали тајландските содружници се реални инвеститори или само формални имиња.
Како странец легално може да поседува вила во Тајланд?
Постојат неколку легални патишта. Еден е долгорочен закуп на земјиште (leasehold) на 30 години со опции за продолжување. Друг е сопственост врз објектот одделно од земјиштето, со земјиштето земено под закуп. Трет е формирање реален заеднички потфат со тајландски партнер кој навистина учествува во бизнисот и финансирањето. Четврта опција е купување стан во режим на целосна сопственост (freehold).
Дали ова ќе влијае на мојот кондоминиум?
Не. Ревизијата на DBD се однесува исклучиво на компании што поседуваат земјиште. Директната сопственост врз кондоминиуми според Законот за кондоминиуми (1979) е одделен режим кој дозволува странците да поседуваат до 49% од вкупната површина на зградата.
Што да направам ако веќе поседувам земјиште преку тајландска фирма?
Прво нарачајте независна правна ревизија на структурата. Ако договорката е ранлива, адвокат може да предложи преструктуирање, на пример конверзија во закуп (leasehold), вклучување реален тајландски партнер, или продажба на земјиштето со задржување права врз објектот.
Колку чини leasehold и по што се разликува од freehold сопственост?
Leasehold дава права врз земјиштето до 30 години, обично со две опции за продолжување, иако продолжувањето не е законски гарантирано. Имотите продадени под leasehold обично се 15-30% поевтини од еквивалентни freehold имоти. Клучната разлика е дека вие го изнајмувате земјиштето, а не го поседувате.
Зошто спроведувањето се засили токму сега?
Притисокот врз nominee структурите се гради уште од 2022 година, кога парламентарни комисии почнаа да дебатираат за масовно стекнување земјиште од странци во туристичките зони. Политичкиот притисок, растот на цените на земјиштето и јавната загриженост за концентрација на странски капитал во престижните локации го забрзаа процесот.
Дали постои кривична одговорност за странски директори?
Да. Законот за странски бизнис предвидува кривични казни до 3 години затвор за водење бизнис што е забранет за странци. Користењето на номинирани содружници за заобиколување на законот се смета за прекршување на овој закон.
Како ова ќе влијае на пазарот на вили во Пукет и Ко Самуи?
Во краток рок, понудата може да се зголеми бидејќи некои сопственици ќе изберат да продадат пред да добијат налог. Во среден рок, пазарот веројатно ќе се насочи кон leasehold структури и кондоминиуми, што може да ги зголеми побарувачката и цените во тие сегменти.
Дали треба да планирам оглед на лице место пред купување?
Секако. Пред секоја имотна трансакција во Тајланд, лично прегледајте го имотот, консултирајте се со адвокат и проверете ја целата документација директно на терен, наместо да се потпирате само на слики и ветувања.
Заклучок: она што секој инвеститор треба да го знае
Опфатот на оваа ревизија, со 36.277 компании во 16 провинции, покажува дека станува збор за системска, долгорочна промена на политиката, а не еднократна кампања. За меѓународните инвеститори, пораката е недвосмислена: ерата на неконтролирани nominee структури за купување тајландско земјиште се приближува кон крајот.
Оние кои навремено ќе ја преструктуираат својата сопственост ќе ги заштитат и имотот и мирната совест, додека оние што ќе го игнорираат сигналот ризикуваат присилна продажба и кривично гонење. Ако размислувате за купување или веќе поседувате имот преку тајландска компанија, тимот на Недвижности во Тајланд може да ве насочи кон правно сигурни модели на сопственост, прилагодени на вашата ситуација.
Извор: Thairath