Замислете дека сте платиле два до три пати повисока цена за парче земја во Чонбури, само затоа што некој од Google или AWS можеби ќе дојде да гради сервери таму. Сега тој сон чека на бирократска пауза, а никој не ви гарантира колку долго.
Тоа е реалноста од последните недели во Тајланд: 49 активни градежби на дејта-центри се сопнати во ист момент, а над 117 дополнителни барања стојат замрзнати додека регулаторите не состават нови критериуми за потрошувачка на струја, вода и безбедносни стандарди. Официјалната пауза изнесува околу еден месец.
Дали ова влијае на кондоминиум во Пукет или Бангкок?
Не. Ако веќе имате кондо во Бангкок или Пукет, или планирате да купите единица за туристички рентал, оваа регулаторна драма воопшто не ве допира. Пазарот на резиденцијални недвижности и пазарот на дејта-центри се допираат само на едно место, преку индустриско земјиште и градежни фирми. Побарувачката за кондоминиуми и цените на туристичкиот рентал не зависат од оваа одлука.
Исто важи ако вашиот буџет е под 10 милиони бати и купувате дом за себе или за издавање на туристи. Целата приказна со серверски хали воопшто не ве засега.
Кои бројки стојат зад замрзнувањето
Бангкок веќе оперира со 34 дејта-центри, а нивната комбинирана потрошувачка на ресурси е формалниот повод за пауза. Тоа не звучи драматично сама по себе, бидејќи вкупната пиковна потрошувачка на струја во Тајланд во 2024 година надминала 36.000 MW, а еден хипермасивен камп од 100-200 MW е мал дел од тоа. Проблем настанува кога повеќе такви кампови се концентрирани во иста провинција, како во случајот со Источниот економски коридор (EEC).
За контекст, странските инвестициски апликации во Тајланд скокнале за 80% на годишна основа во првата половина на 2026 година, достигнувајќи 1,37 трилиони бати (околу 40,6 милијарди долари), а голем дел од тоа е врзано за AI и дејта-центри. Токму тоа покажува колку голем бил цевководот пред паузата.
Меѓу најголемите странски обврски во Тајланд се AWS-овата инвестиција од 5 милијарди долари во период од 15 години (најавена во 2022) и Google-овата обврска од 1 милијарда долари за дејта-центар во Чонбури и облак-регион во Бангкок (најавена септември 2024). Овие долгорочни обврски не се укинуваат поради еден месец пауза.
Зошто еден месец е оптимистичкиот сценарио
Регулаторите тврдат дека паузата ќе трае околу еден месец, колку што е потребно за составување на документ со критериуми за потрошувачка на ресурси и безбедносни стандарди. Но регионалната историја говори поинаку.
Сингапур воведе де факто мораториум на нови дејта-центри во 2019 година, а го укина дури во 2022, откако замени отворен пристап со систем на квоти врзан за обврски за енергетска ефикасност. Три години, не еден месец. Малезија, која во тој период апсорбираше дел од пренасочената побарувачка во Џохор, до 2024 година воведе свои сопствени проценки за потрошувачка на вода и струја за нови локации.
Тајланд изгледа чекори по истата патека, само неколку години подоцна. Еден месец е приближно колку што трае да се напише документ, не колку што трае да се врати текот на одобренија. Штом критериумите бидат објавени, започнува втора и побавна фаза: повторно одобрување на проекти дизајнирани врз старите претпоставки за пристап до вода и тарифи за струја. Токму таму седи реалниот ризик за инвеститорите, не во самата пауза, туку во веројатноста дека значителен дел од 117 замрзнатите апликации едноставно нема да им се исплати според новите правила.
Сушата од 2020 година во Источниот економски коридор, која наметна ограничувања на индустриското земање вода, останува жива меморија. Затоа клаузулата за вода во новите правила е далеку од формалност.
Кои реално губат од паузата
Земјиште. Парцелите низ индустриските појаси на Чонбури, Раонг и Самут Пракан беа прецепувани во 2024-2025 година околу наративот за AI. Купувачите не плаќале за земјата, туку за опцијата некој хипермасивен оператор да се појави. Таа опција токму стана поевтина: додека критериумите не се објават, ниту еден оператор нема да потпише по старата цена.
Градежните и инженерските фирми се погодени директно. Сопирањето на 49 активни градежби значи неискористена опрема и екипи, трошок што се апсорбира некаде низ синџирот на набавки. За инвеститори изложени на градежни акции, ова е квартал со оштетени приходи.
Мешовитите проекти, магацини и канцеларии маркетирани околу близина на дејта-центар како 'магнет', ја изгубија таа приказна за момент.
Дали дејта-центар носи станари за кондоминиум?
Не, и тука е најчестата грешка. Логиката 'се гради дејта-центар во близина, значи кондоминиум во Сириача или Патаја ќе привлече странски професионалци' звучи логично, но не се потврдува.
Фабрика со 3.000 работници создава трајна побарувачка за издавање. Хипермасивен камп, кога заработи, обично вработува од неколку десетици до пар стотини постојани луѓе, според проценки од индустријата, а значителен дел од тие се локални инженери и обезбедување. Градежната фаза генерира илјадници работни места, но тоа е привремена, ниско платена работна сила настанета во работнички домови, не во кондоминиуми од 3 милиони бати.
Ако вашиот модел на рентабилност за Источниот коридор се темели на дејта-центри, прерачунајте го без нив. Производство, јапонски и кинески фабрики и пристаништето Лаем Чабанг се реалните двигатели на побарувачка за издавање во Сириача. Серверски хали не спаѓаат во тој список.
Што да направите ако веќе имате земјиште во регионот
Нашата препорака: не купувајте земјиште наменето за техно-развој додека критериумите за енергија и вода не се објавени. За веќе потпишани прелиминарни договори, барајте преговарање на термините и цената. Логиката е едноставна: регулаторните услови се промениле, па датумот на затворање треба да се помести додека правилата не излезат.
Ако вашата парцела е купена пред 2024 година по индустриска цена и генерира тековен приход, чувајте ја. Ако е купена во 2024-2025 година со премија од два до три пати над соседно земјиште чисто за препродажба на оператор, прозорецот за излез се стеснува, и вреди да се бара купувач под друг сценарио на употреба, како логистика, лесно производство или магацинско складирање.
Евалуирање на индустриско земјиште во Чонбури од далечина е скоро бесмислено. Клучни се пристапните патишта, близината на подстаницата и инфраструктурата за земање вода, детали што можат да се потврдат само на терен.
Дали хипермасивните оператори ќе се преместат во Малезија или Виетнам?
Дел од побарувачката можеби ќе се пренасочи, но Џохор веќе се справуваше со ограничувања на струја и вода, а Малезија воведе дополнителни проценки за нови локации. Долгорочните обврски од размер на AWS-овите 5 милијарди долари или Google-овите 1 милијарда долари не се откажуваат поради еден месец пауза.
Вистинскиот сигнал за крај на паузата не е датумот на хартија, туку објавување на критериумите за потрошувачка на струја и вода, механизмот за распределба на капацитет, и првите дозволи издадени по новите правила. Додека барем еден проект не биде одобрен под новата рамка, пазарот треба да се смета за сè уште блокиран.
Извор: The CITY Asia