Парите морале физички да влезат во Тајланд, инаку хартијата не постои
Замислете купувач од Москва кој веќе има договор за резервација на кондо во Бангтао, платил кауција, а потоа му кажат дека готовината која ја понел во куфер во Пукет не важи за регистрација на сопственост. Тоа не е бирократска каприца на тајландскиот службеник на шалтерот. Според тајландскиот закон, за да се регистрира кондо на странец под freehold режим, банката во Тајланд мора да издade ФЕТ (Foreign Exchange Transaction) сертификат, документ кој потврдува дека девизи навистина пристигнале од странство и биле конвертирани во бати на тајландска почва. Готовина донесена во џеб или куфер, колку и да е легално декларирана на граница, никогаш не создава таков документ.
Токму на овој пресек, помеѓу рускиот систем за девизна контрола и тајландскиот систем за регистрација на имот, настануваат најголемиот дел од проблемите на купувачите во 2026 година. Откако поголемиот дел од руските банки беа исклучени од SWIFT, целиот пејзаж на плаќања за имот во странство се изградил речиси од нула, преку платежни агенти, трансфери преку трети лица, куфери со кеш и крипто синџири. Некои од овие патишта се движат во рамките на руската регулатива, други се опасно близу до кривично дело.
Дали руски државјанин воопшто смее да купи кондо во Тајланд?
Да, нема забрана ниту во тајландското законодавство, ниту во руските правила за сопственост на имот во странство. Странците можат да поседуваат freehold сопственост во рамките на 49% од вкупната живеалишна површина на една кондоминиумска зграда; остатокот се структурира како leasehold (закуп) или преку тајландска правна структура. Прашањето никогаш не е дали смееш да купиш, туку како парите законски да ја преминат границата и каква документација остава тој пат зад себе.
Кои се трите легални канали за плаќање?
Постојат три патишта кои реално функционираат:
- Трансфер од личната сметка на купувачот во руска банка.
- Трансфер од декларирана сметка во странска банка.
- Донесување физичка валута, декларирана на двете граници.
Секој од овие патишта има свои услови. За третата опција, при напуштање на ЕАЕУ се декларираат суми над 10.000 УСД, а при влез во Тајланд суми над 20.000 УСД. Проблемот е што овој трет пат, макар и целосно легален во поглед на декларирање, не создава ФЕТ сертификат, значи регистрацијата на freehold сопственост нема да биде можна ако готовината е единствениот извор на средства.
Индустриската практика за 2026 година постојано упатува кон иста структура: средствата се префрлаат во девизи, идеално преку сметка на купувачот во банка во трета земја, директно во тајландска банка, која потоа издava ФЕТ на име на купувачот, така што се совпаѓа со лицето кое се запишува во имотниот лист.
Платежни агенти: кога се легални, а кога не
Платежните агенти се дозволена опција, но само оние лиценцирани конкретно за работа со физички лица, а не оние со корпоративна надворешно-трговска лиценца. Клучниот документ тука е договорот за услуга (полномошно или агенциски договор) кој експлицитно наведува 'плаќање за недвижен имот' како цел на трансакцијата, никогаш 'услуга за трансфер', а особено никогаш 'испорака на стока'.
Готовинска сметка за извршената услуга е најпростиот показател дека агентот работи транспарентно во рамките на руското законодавство. Ако таа сметка недостасува, тоа сам по себе е причина да се повлечете од соработката.
Пазарната провизија изнесува приближно 1 до 2,5% од износот на трансакцијата, плус курсната разлика, а разликите во цените меѓу различни провајдери можат да достигнат и до 1,5% од буџетот на зделката. Тука вреди да се биде прагматичен: заштеда од еден процентен поен на провизија никогаш не вреди колку ризикот од трансакција изградена на лажно декларирана цел на плаќање.
Кои грешки најчесто ги чинат купувачите пари и нерви?
Најчестата грешка на пазарот е плаќање декларирано како плаќање за стока или опрема, додека реално се купува кондо. Ова претставува трансфер под лажна изјава, кое ризикува барање за репатријација на средствата, казна според член 15.25 од руското Управно право, или, за поголеми суми, кривична одговорност според член 193.1 од руското Кривично право. Решение: прочитајте ја наведената цел на плаќање пред да испратите средства и повлечете се од секоја зделка која упатува на 'стока'.
Друг проблем е прекинат синџир на испраќачи, кога парите се примени во Русија од една компанија, но кон тајландскиот развивач пристигнуваат од сосема поврзан субјект. Решение: инсистирајте крајниот платец да биде именуван во договорот и побарајте примери од претходно завршени плаќања.
Тајландските развивачи сè повеќе одбиваат средства од физички лица кои немаат никаква врска со реалниот купувач. Целта на плаќањето треба да го содржи целото име на купувачот, името на проектот и бројот на единицата.
Плаќање во криптовалута е посебна приказна. Според руското Федерален закон 173-ФЗ за девизна регулација, дигиталните средства не се сметаат ниту за руска, ниту за странска валута. Нема експлицитна забрана, но нема и никаков поддржувачки документ на руска страна. Ако тргнете по овој пат, треба да можете целосно да го објаснете патот на средствата пред даночните органи кога еднаш ги репатрирате приходите.
Конечно, дури и leasehold без ФЕТ станал проблематичен: неколку земјишни канцеларии во Пукет веќе години наназад бараат овој документ дури и за регистрација на 30-годишен закуп. Затоа е паметно да структурирате плаќање кое дозволува ФЕТ да се добие без исклучок, дури и ако моментално не е барано.
Што паѓа во заборав, а испливува подоцна
Најопасната претпоставка е 'додека никој не прашува, нема проблем'. Проверката обично се појавува во моменти кои купувачот не ги предвидел: развод, даночна ревизија, или обид за репатријација на приходи по продажба на имотот. Во моментот кога треба да се објасни како капиталот излегол од Русија на самиот почеток, без соодветен налог за плаќање, објаснувањето брзо се распаѓа.
Нема автоматска размена на податоци за трансакции со недвижен имот меѓу Тајланд и Русија, иако финансиски информации за сметки се разменуваат, што намалува, но не елиминира ризикот од проверка.
Практичен совет: комплетирајте го досието веднаш по завршувањето на купопродажбата, договор, сметка, налог за плаќање, ФЕТ, потврда од развивачот, и чувајте го приближно десет години.
Идеалниот синџир на плаќање, чекор по чекор
Ако веќе барате имот преку Недвижности во Тајланд или самостојно, идеалниот редослед изгледа така: трансфер од сопствена руска банкарска сметка кон лиценциран платежен агент, под агенциски договор кој наведува 'плаќање за недвижен имот' како цел, потоа трансфер на девизи кон развивачот со позивање на купувачот и единицата, конверзија во бати во тајландска банка, издавање на ФЕТ, и на крај регистрација во Земјишната канцеларија (Land Department).
Ако некој понуди да го 'поедностави' овој процес преку прикривање на целта на плаќањето во било кој од чекорите, тоа е црвен флаг без исклучок. Побарајте примерок на ФЕТ од претходна зделка на истиот развивач и проверете ја наведената цел во договорот. Овие два чекора сами по себе затвораат најголем дел од ризикот.
Извор: Realty-Phuket.com