Ако ги следите вестите за недвижности во Југоисточна Азија, веројатно веќе наишле на насловот: малезиската компанија Џентинг влегува со 20 милијарди долари во изградба на паметен град во специјалната економска зона Џохор-Сингапур. Тоа е најголемиот развоен потфат во регионот во последната деценија, и логично прашање за секој што размислува за имот во Пукет или Банкок е - дали капиталот сега бега кон Малезија?
Одговорот, поткрепен со бројки, е јасен: не бега. Станува збор за два целосно различни пазари, наменети за различен тип купувачи.
Што всушност гради Џентинг во Џохор?
Проектот на Џентинг вреден 20 милијарди долари е сместен на границата помеѓу Џохор и Сингапур и е фокусиран на вештачка интелигенција и агро-технологија, а не на туристички недвижности. Тука зборуваме за лаборатории за истражување на ВИ, дата-центри и вертикални фарми - целосно поинаков концепт од вила или кондоминиум на плажа. Целната публика се меѓународни професионалци и технолошки корпорации, што е фундаментално различен купувач од оној што бара летен дом или изнајмувачки имот на Пукет.
Зоната Џохор-Сингапур (JS-SEZ) официјално е лансирана во јануари 2025 година, со цел да го олесни прекуграничното движење на луѓе и капитал. Според Nikkei Asia, зоната е дизајнирана директно да конкурира со Шенжен и Бангалор за корпоративни инвестиции - значи со технолошки хабови, не со туристички дестинации.
Колку е всушност голем овој проект?
Со 20 милијарди долари, развојот на Џентинг е споредлив со целокупниот обем на странски инвестиции во недвижности на Пукет во последните 5 до 7 години заедно. Не станува збор за станбен комплекс, туку за цел град изграден околу ВИ-лаборатории, дата-центри и вертикално земјоделство.
Локацијата исто така е стратешка: Џохор Бару се наоѓа на само околу 30 минути од централниот бизнис-дистрикт на Сингапур преку познатиот мост Козвеј (Causeway), што му овозможува пристап до сингапурски финансиски капитал, но без сингапурски цени на земјиште. Самата Genting Group има пазарна капитализација над 15 милијарди долари и управува со казината Resorts World во Сингапур и Малезија, што ѝ дава солиден track record за реализирање мегапроекти.
Пукет во бројки: зошто пазарот останува стабилен
Додека Џохор гради технолошка иднина, Пукет продолжува да работи она што најдобро го знае - да генерира приход од изнајмување и стабилно поскапување на имотите.
- Трансакциите со странско учество на Пукет пораснале за проценети 22% во 2025 година
- Цените на премиум кондоминиуми достигнале 120.000 до 180.000 бата по квадратен метар (околу 3.400 до 5.100 американски долари)
- Уделот на странска побарувачка на Пукет пораснал на околу 60% во третиот квартал од 2025, а се очекува да достигне околу 65% во 2026 година, според Nation Thailand
- Пукет останал релативно изолиран од притисоците на одбивање хипотеки и домашниот долг на домаќинствата во Банкок
Според Knight Frank Thailand, цитирани од Bangkok Post, луксузниот резиденцијален пазар на Пукет се очекува да остане силен и во 2026 година, воден од брендирани резиденции и побарувачка за вили во престижните зони на западниот брег.
Табела: Џохор наспроти Пукет во бројки
| Показател | Џохор Бару | Пукет |
|---|---|---|
| Просечен принос од изнајмување | 3-4% годишно | 6-8% годишно |
| Влез во сопственост за странци | Од 1.000.000 ринџит (~215.000 УСД), фрихолд | Кондо-квота до 49%, или лизинг 30+30+30 години за вили |
| Фокус на пазарот | ВИ, технологија, агро-технологија | Туризам, вили, изнајмување |
| Хоризонт на реализација | 10-15+ години (мегапроект во изградба) | Веќе функционален, ликвиден пазар |
Разликата во приносите не е случајна. Пукет во 2025 година прими над 11 милиони странски посетители, што директно го храни пазарот за краткорочно и долгорочно изнајмување. Џохор Бару, наспроти тоа, сè уште го гради својот идентитет како дестинација, а не како туристички магнет.
Дали разликите во сопственоста се важни за инвеститорите?
Апсолутно. Во Малезија, странците можат да купат имот во фрихолд (полна сопственост) веќе од 1 милион ринџит (околу 215.000 американски долари). Во Тајланд, странците поседуваат кондоминиуми преку странската квота (до 49% од вкупната површина на проектот) или користат структура на закуп од 30+30+30 години за вили. Ова се два потполно различни правни системи и секој инвеститор треба однапред да ги разбере пред да донесе одлука - токму затоа тимот на Недвижности во Тајланд секогаш препорачува детална правна проверка пред купување.
Дали конкуренцијата од Џохор ќе ги намали цените на Пукет?
Малку веројатно. Двата пазари служат на различни ценовни категории и различни купувачи. Се проценува дека премиум имотите на Пукет ќе растат 8-12% годишно, тренд воден од ограничената понуда на земјиште на островот, а не од конкуренција од технолошки парк на копното.
Регулаторите во Тајланд, впрочем, веќе презедоа чекори за затегнување на контролата - затворени се дупки во системот со номинирани сопственици и зголемен е надзорот врз странските удели во компании, особено на Ко Пангнан и Ко Самуи, според извештаите на Bangkok Post. Сепак, проценките на Juwai IQI покажуваат дека странските купувачи сочинуваат околу 60% од трансакциите со луксузни вили на Пукет, а над 90% на Самуи и Пангнан - контролата досега имала ограничено влијание врз реалната побарувачка.
Кога всушност ќе биде завршен проектот на Џентинг?
Сè уште нема официјална временска рамка. Проекти од овој обем типично се реализираат во фази во период од 15 до 20 години. Почетна инфраструктура можеби ќе се појави за 3 до 5 години, но целосно завршен град реално е прашање повеќе за 2040-тите години.
Заклучок: каде треба да гледа македонскиот инвеститор?
Проектот на Џентинг во Џохор е импресивен по амбиција, но за инвеститори кои бараат имот што веднаш генерира приход, со јасна правна структура на сопственост и активен готовински тек, Тајланд останува посилниот регионален избор. Пукет и Банкок нудат нешто што технолошки парк во изградба сè уште не може: функционален пазар за изнајмување, докажани менаџмент компании и стабилна побарувачка секој месец, не по 15 години.
Извор: Bangkok Post