Замислете дека сакате да купите стан во Бангкок или вила во Пукет, и одеднаш забележувате дека една од петте најголеми консултантски куќи во светот го менува целиот начин на работа во земјата. Тоа не е обична деловна вест. Тоа е сигнал дека нешто структурно се менува на пазарот.
Точно тоа се случи почетокот на 2026 година, кога Savills објави стратешко преструктурирање на своето работење во Тајланд, како реакција на забавувањето на станбениот сектор. За македонските купувачи кои во последниве неколку години гледаа само раст на тајландскиот пазар, ова не е причина за паника, туку сигнал дека тактиката мора да се промени. Времето кога луѓето купуваа стан на кој било кат, без анализа, е зад нас. Денес, одлуките мора да се темелат на конкретни податоци.
Каде точно го чувствуваме забавувањето?
Најтешко погоден е масовниот сегмент на кондоминиуми во Бангкок, особено единиците до 3 милиони бати. Според Банката на Тајланд, обемот на хипотекарно кредитирање опадна за 12% на годишно ниво во четвртиот квартал на 2025 година. Големите девелопери веќе реагираат: одложуваат нови проекти, нудат попусти од 15-20% на непродадените единици и повеќе се фокусираат на купувачи со готовина, вклучително и странци.
Дополнителен притисок доаѓа од построгата контрола на таканаречените номинирани сопственички структури, преку кои странците заобиколуваа законскиот лимит од 49% странска сопственост, користејќи компании со формула 51% тајландско / 49% странско сопственство. Според Bangkok Post, моментно се под истрага околу 33 луксузни домови во вредност од 1,27 милијарди бати, во делови на Бангкок како Pattanakarn и Krungthep Kreetha. Оваа контрола директно го успорува затворањето на договорите за вили во популарни туристички дестинации како Пукет и Ко Самуи, бидејќи купувачите сега трошат повеќе време за да го структурираат купопродажниот договор без ризик.
Брз одговор за оние што брзаат
- Savills го преструктурира своето работење во Тајланд поради послаба побарувачка за станови
- Обемот на хипотекарно кредитирање во Тајланд падна за околу 12% кон крајот на 2025
- Забавувањето е концентрирано во масовниот сегмент во Бангкок (единици до 3 милиони бати)
- Премиум и одмор-имотите во Пукет, Самуи и Патаја остануваат стабилни
- Девелоперите нудат попусти од 15-20% на непродадени единици и пофлексибилни планови за плаќање
- Построгата контрола на номинирани сопственички структури го успорува затворањето на луксузни вили; 33 домови вредни 1,27 милијарди бати се под истрага во Бангкок
- Купувачите со готовина сега имаат реален прозорец на можност, бидејќи продавачите се спремни на преговори
Клучни бројки што секој инвеститор треба да ги знае
- Savills е меѓу првите пет консултантски куќи за недвижности во светот, со канцеларии во над 70 земји. Промената на нивната стратегија во Тајланд е показател за системски пресврт, не изолиран локален проблем
- Новите лансирања на кондоминиуми во Бангкок опаднаа за проценети 25-30% во првиот квартал на 2026 споредено со истиот период од 2025
- Каматните стапки на хипотеки во Тајланд се движат околу 6,5-7% годишно, што значително ја ограничува побарувачката кај локалните купувачи
- Странските купувачи учествуваат со до 40% во продажбата на премиум проекти во Бангкок и до 60% во Пукет, според CBRE Thailand
- Просечниот принос од изнајмување кондоминиуми во Бангкок е 4-5% годишно, додека управуваните единици под хотелски бренд во Пукет носат 6-8%
- Законот за кондоминиуми во Тајланд сè уште го задржува лимитот на странска сопственост на максимум 49% од вкупната површина на еден проект
- Тајландскиот бат ослабе за околу 5% во однос на американскиот долар во последните 12 месеци, што ја подобрува влезната цена за странските купувачи
- Властите истражуваат номинирани акционерски структури користени за заобиколување на лимитите на сопственост, со 33 луксузни имоти вредни 1,27 милијарди бати под ревизија во Бангкок, според извештаите на Bangkok Post
Зошто ова е важно токму сега?
Кога големите консултантски куќи ја менуваат стратегијата, девелоперите ги следат. Веќе се гледа јасна промена: наместо да градат идентични мали студија за масовниот пазар, компаниите почнуваат да инвестираат во формати со повисока вредност, управувани резиденции, ко-ливинг концепти и хибридни модели тип 'резиденција плус хотел'. За инвеститорите ова значи дека на пазарот се појавуваат нови производи со потенцијално подобри приноси.
Втората важна промена е географска. Капиталот се преместува од презаситениот централен Бангкок кон одмор-дестинациите. Пукет останува јасен фаворит: островот забележа раст на туристичките посети од 18% во 2025 година, според Tourism Authority of Thailand (TAT), што и понатаму ја поддржува побарувачката за изнајмување. Самуи и источниот брег (Патаја, Rayong) исто така привлекуваат интерес благодарение на инфраструктурните проекти.
Всушност, странските купувачи сè повеќе се спомнуваат како еден вид амортизер за поширокиот пад на пазарот. Извештаите од индустријата покажуваат дека тајландскиот пазар на станови оди кон четврта последователна година на пад, при што меѓународните купувачи, особено во Пукет, помагаат да се компензира послабата локална побарувачка, додека девелоперите сè повеќе се потпираат на продажба на странски пазари.
Третиот фактор е валутен. Послабиот бат создава природен попуст за купувачите кои конвертираат долари или евра. Комбинирано со попустите на девелоперите, вкупната заштеда може да достигне 20-25% во однос на врвните цени од 2024 година.
Кои се ризиците што не смеете да ги игнорирате?
Забавувањето, сепак, носи и ризици. Помалите девелопери со послаба финансиска подлога можат да се соочат со задоцнувања во градбата или целосно замрзнување на проектите. Некои веќе продаваат земјиште и проекти со одобрен EIA (Environmental Impact Assessment) директно на поголеми, поликвидни девелопери, само за да го одржат протокот на готовина - тренд забележан низ целиот сектор во средината на 2026 година. Затоа, секој инвеститор треба темелно да ја провери финансиската стабилност на девелоперот, да потврди дека проектот има одобрена еколошка проценка (EIA) и да го провери досието на завршени проекти на компанијата.
Токму тука тимот на Недвижности во Тајланд може да биде од корист, бидејќи проверката на девелоперот и документацијата е чекор што никој не смее да го прескокне.
Извор: Bangkok Post
Прашања и одговори за купувачите
Дали пазарот на недвижности во Тајланд колабира во 2026 година?
Не, станува збор за забавување и корекција во одредени сегменти, не колапс. Масовниот сегмент во Бангкок стагнира, додека одмор-имотите и премиум сегментот продолжуваат добро да се движат. Ова е циклична корекција, а не пад на целиот пазар.
Дали е сега добро време за купување имот во Тајланд?
За купувачите со готовина, да. Девелоперите нудат конкретни попусти, батот ослабе, а конкуренцијата меѓу купувачите е помала. Клучот е внимателен избор на проект и локација.
Кои делови на Тајланд се најотпорни на забавувањето?
Пукет (особено западниот брег: Bang Tao, Layan, Kamala), централен Бангкок (Sukhumvit, Silom во сегментот над 150.000 бати по квадратен метар) и Самуи покажуваат најголема отпорност, благодарение на стабилната побарувачка од странски закупци.
Како забавувањето влијае на приносите од изнајмување?
Парадоксално, приносите во одмор-дестинациите можат дури и да пораснат. Пониските влезни цени во комбинација со стабилни или растечки цени на изнајмување, поттикнати од повеќе туристи, го подобруваат вкупниот принос. Бангкок останува стабилен на 4-5% годишно.
Што значи промената на стратегијата на Savills за просечниот инвеститор?
Тоа е сигнал за структурна промена на пазарот. Големите играчи преминуваат од масовна продажба кон консалтинг, управување со имоти и услуги за институционални инвеститори. За приватните купувачи, ова значи дека времето на шпекулативно препродавање пред завршување на градбата е зад нас; фокусот сега мора да биде на реален принос од изнајмување.
Кои се ризиците од купување на пазар што забавува?
Главните ризици се задоцнувања во градбата кај финансиски послаби девелопери, намалена ликвидност при препродажба во следните 2-3 години и можно дополнително затегнување на кредитната политика на Банката на Тајланд.
Како да проверам колку е доверлив еден тајландски девелопер?
Прегледајте го досието на завршени проекти, потврдете дека има одобрена еколошка проценка (EIA) и проверете го долгот на компанијата преку јавните податоци, доколку компанијата е листирана на берзата на Тајланд (SET). Секогаш ангажирајте независен адвокат за преглед на документацијата.
Кој е минималниот буџет за влез на тајландскиот пазар во 2026 година?
Во Бангкок, студио во добар проект чини од околу 3-4 милиони бати (приближно 85.000-115.000 долари). Во Пукет, единиците во управувани комплекси започнуваат од 5-6 милиони бати. Со тековните попусти, реалните цени можат да бидат 15-20% пониски од официјалната листа.
Забавувањето на пазарот не е крај на можностите, туку нивна прераспределба. Победници ќе бидат оние што одлучуваат врз основа на податоци, а не на емоции. Најдобрата стратегија токму сега е да се изберат проверени девелопери, да се фокусирате на одмор-локации со трајна побарувачка за изнајмување, и да влезете на пазарот со попуст каков едноставно не постоеше пред само една година.
Спремни сте да инвестирате во Тајланд? Нашиот тим може да ви помогне да го најдете вистинскиот имот за вашите планови.