Накратко: Што значи оваа реформа за вас?
Тајландското Министерство за финансии спроведува темелна промена во начинот на проценка на земјиштето низ целата земја. Целта е да се намали долгогодишното отстапување помеѓу официјалните катастарски вредности и стварните пазарни цени на трансакциите. За купувачите на имот во Тајланд, ова практично значи: повисоки основи за пресметка на данокот и такси за пренос, но и поголема транспарентност при купување.
Ако размислувате за купување стан или вила во Пукет, важно е да знаете дека разликата помеѓу катастарска и пазарна цена во популарните одморалишни зони достигнува 40-60%, а во одредени делови на Бангкок и до 300%. Токму таа разлика сега се затвора.
Зошто катастарските вредности воопшто имаат значење?
Катастарската вредност не е само бројка на хартија. Таа директно го определува износот на:
- Данокот на земјиште и градби (воведен во 2020 година), кој изнесува 0,01% за станбени имоти и до 0,7% за незградено земјиште
- Таксата за пренос при купување, која е 2% од повисоката вредност - договорената или катастарската цена
- Таксата за регистрација на долгорочен закуп (30 години), пресметана на 1,1% од вкупната закупнина за целиот период
Досега многу купувачи профитираа од фактот дека катастарските вредности значително заостануваа зад пазарните. Со реформата, тој јаз постепено ќе се затвора.
Каде е разликата најголема?
Не се сите области подеднакво засегнати. Еве конкретни бројки кои ги покажуваат актуелните отстапувања:
| Локација | Катастарска вредност | Пазарна вредност | Отстапување |
|---|---|---|---|
| Бангкок (Сукумвит) | 600.000-800.000 THB/вах | 1,2-2,0 мил. THB/вах | ~2 пати |
| Пукет (Банг Тао, Лагуна) | - | - | 2 до 2,5 пати |
| Исан (помалку развиен регион) | - | - | Минимални промени |
Забелешка: 1 вах = 4 м²
Најголемо влијание се очекува во: Пукет (западниот брег), Патаја (Џомтиен, Пратумнак), Ко Самуи (Чавенг, Бофут) и централен Бангкок (Сукумвит, Силом, Сатхорн). Провинциите во регионот Исан практично нема да почувствуваат промена.
Кога стапуваат во сила новите вредности?
Тајландските катастарски вредности се ажурираат на секои четири години. Последниот циклус заврши во 2023 година, а следниот е закажан за 2027 година. Реформата на методологијата во 2026 година претставува подготовка за тој циклус. Одделни провинции може да добијат привремени корекции и пред 2027 година, но конкретни датуми сè уште не се објавени.
Практична импликација: Купувачите кои ги финализираат трансакциите пред 2027 година ги заклучуваат таксите за пренос според тековните катастарски стапки. Ова е особено релевантно за земјиште преку тајландски компании или за закупни аранжмани во Пукет.
Колку повеќе ќе плаќате?
Според пазарните проценки, вкупните трансакциски трошоци при купување може да пораснат за 5-15% во однос на сегашните нивоа. За инвеститори во станови со слободна сопственост (фрихолд кондоминиуми), промената е помалку остра на краток рок, но треба да се вклучи во долгорочните финансиски пресметки.
Што се однесува до годишниот принос од изнајмување: повисокиот данок на земјиште и градби ќе го намали нето-приносот за проценети 0,1 до 0,3 процентни поени кај имотите на премиум локации. Ако типичниот бруто-принос изнесува 5-7% годишно, оваа корекција е забележлива, но не е одлучувачки фактор - доколку е однапред вградена во пресметките.
За инвеститорите кои разгледуваат куп на вила во Пукет, зголемувањето на даночниот товар може да достигне 15-30% во следниот циклус на проценка.
Врска со кампањата против лажно сопственичество
Паралелно со катастарската реформа, тајландските власти засилено ги истражуваат т.н. 'номинирани' структури на сопственост, при кои странски лица формално поседуваат земјиште преку тајландски компании во коишто немаат реална контрола. Истражувањата опфаќаат илјадници компании во Пукет, Краби, Фанг Нга, Бангкок и Чијанг Маи.
Во тој контекст, транспарентна и пазарно усогласена катастарска вредност всушност ги штити купувачите кои поседуваат имот преку легални структури: фрихолд кондоминиуми, долгорочен закуп или суперфициес. Официјалната евидентирана вредност станува централна точка при проверките за усогласеност со законот.
Ако сте несигурни за правната структура на вашиот имот, тимот на Недвижности во Тајланд може да ви помогне да ги разберете разликите и ризиците.
Само земјиштето - не и градбите
Важна техничка напомена: реформата се однесува исклучиво на земјиштето. Проценката на зградите и другите градби следи посебна методологија базирана на амортизација и не е дел од оваа иницијатива.
Практични чекори за купувачи
- Проверете ја актуелната катастарска вредност на конкретна парцела преку официјалниот портал на Министерството за финансии на treasury.go.th - пребарувањето е по број на земјишен титул (чанот)
- Споредете ја катастарската со пазарната цена на локацијата која ве интересира пред да ги финализирате финансиските проекции
- Приватна жалба е можна: Откако ќе бидат објавени новите вредности, сопствениците имаат 60 дена за да поднесат жалба до Министерството за финансии. Успешните жалби не се чести во практиката, но се можни ако се поткрепени со независна проценка на лиценциран тајландски проценувач
- Временскиот прозорец до 2027 е реален фактор за одлучување, особено за закупни договори и купувања преку тајландски компании
Извор: Bangkok Post