Замислете дека од секои десет станови во некоја тајландска зграда, еден никогаш нема да го отвори вратата на нов сопственик или закупец. Тоа не е хипотетичка бројка, туку моменталната состојба на тајландскиот пазар на недвижности, според Thailand Business News: 1,64 милиони станбени единици стојат целосно празни, а нивната вкупна вредност достигнува 3,45 трилиони бати (околу 96 милијарди долари) - износ споредлив со целиот годишен БДП на Шри Ланка.
За македонски инвеститор кој размислува да купи стан во Банкок или во некоја континентална провинција, ова е сигнал за максимален опрез. Масовниот сегмент е прегреан, а купување 'на хартија' без длабинска анализа на локацијата може да замрзне капитал со години наназад. Од друга страна, островските пазари како Пукет функционираат по сосема поинаква логика, за што ќе стане збор подолу.
Брз одговор за нетрпеливите
- Во Тајланд моментално стојат празни 1,64 милиони станбени единици, највисоко ниво на неискористена понуда во историјата на земјата
- Вкупната вредност на празниот станбен фонд изнесува 3,45 трилиони бати (околу 96 милијарди долари)
- Најголемиот дел од празните станови е концентриран во предградијата на Банкок и индустриските провинции на Централен Тајланд
- Аналитичарите бараат реформи: ограничувања на шпекулативната купопродажба, данок на празнина и ревидирани квоти за градење
- Пазарите на курорти како Пукет и Самуи се многу помалку погодени, благодарение на постојаната странска побарувачка и ограничениот простор за градба, а Knight Frank Thailand очекува луксузниот сегмент во Пукет да остане стабилен и во 2026 година
- За инвеститорите, пораката е јасна: селективност наместо шпекулација, ориентација кон принос од изнајмување, не кон брзо покачување на цената
Колку е всушност голем проблемот?
- Размерот: 1,64 милиони празни единици наспроти вкупен тајландски станбен фонд од околу 17 милиони недвижности. Стапката на празнина надминува 9%, над прагот од 5 до 7% што повеќето меѓународни аналитичари го сметаат за критичен
- Банкок и неговите предградија генерираат најголем дел од вишокот. Проценките на пазарот велат дека до 40% од празните кондоминиуми се наоѓаат во проекти од масовниот сегмент (студија и еднособни станови под 3 милиони бати) во зони без развиена инфраструктура
- Механизмот на презагрушена изградба: тајландските градители со децении градат врз основа на предпродажба 'на хартија', уште пред да почне градбата. Шпекулантите плаќаат капари од 10-20% со надеж дека ќе го препродадат станот пред завршувањето. Кога пазарот забавува, тие единици остануваат непродадени и неизнајмени
- Вакуум во оданочувањето: Тајланд нема ефективен данок на празен имот. Данокот на земјиште и објекти воведен во 2020 година изнесува само 0,02-0,3% од проценетата вредност, недоволно да ги притисне сопствениците на празни станови да продадат или изнајмат
- Искористеноста на странската квота е нерамномерна: во врвните проекти во Пукет и централен Банкок, квотата за странска сопственост од 49% е целосно исполнета, додека кондоминиумите во предградијата бележат искористеност од само 5-15%
- Реакцијата на властите допрва се очекува: се дискутира за ограничување на дозволите за нова градба во презаситените зони и прогресивен данок за сопственици на повеќе имоти, но конкретни закони сè уште не се усвоени
- Просечниот бруто принос од изнајмување на кондоминиуми од масовниот сегмент во предградијата на Банкок е паднат на 3-4% годишно, додека вилите и кондоминиумите во Пукет постојано остваруваат 6-8% преку краткорочно изнајмување
Како воопшто дојде до ова?
Тајландскиот пазар на недвижности со децении функционира по модел во кој градителите градат, шпекулантите препродаваат, а крајните купувачи-корисници се појавуваат последни. Во годините на подем, овој модел им користел на сите вклучени. Но од 2022 година наваму, растот на цените во масовниот сегмент забавува, куповната моќ на тајландската средна класа слабее, а каматните стапки на хипотекарните кредити растат. Резултатот се складишта од непродадени станови што никој веќе не сака ниту да ги купи, ниту да ги изнајми.
Проблемот, сепак, не е насекаде подеднакво тежок. Според извештај на Better-than-Freehold, компанијата BAM, најголемиот управувач со проблематична имотна актива во Тајланд, потврдува дека пазарот сè уште не го достигнал своето дно, наведувајќи околу 700.000 непродадени единици кои се натпреваруваат за помалку од 100.000 домаќинства со реална куповна моќ, диспропорција од скоро седум пати преголема понуда. Токму таму лежи можноста за преговарање на цената, но само за купувачи што користат целосно усогласени структури на сопственост, имајќи ги предвид заострените тајландски правила против номинирани (nominee) договори.
Зошто Пукет игра по други правила
Имотите на курорти како Пукет, Самуи и Патаја функционираат по сосема поинаква логика. Побарувачката тука е движена од странски купувачи и туристички доаѓања, кои во 2025 година надминаа 36 милиони луѓе годишно. Земјиштето на островите е физички ограничено, а новата градба е стеснета со строги еколошки регулативи. Странските купувачи и понатаму доминираат во луксузниот сегмент на вили низ Пукет, со особено висока странска активност во Самуи и Пангам, а вилите сè повеќе ги надминуваат кондоминиумите кај побогатите меѓународни купувачи што бараат стил на живот, реномирани градители и потенцијал за приход од изнајмување.
За македонски купувач ова значи едно нешто: разликата помеѓу 'купување стан во Тајланд' воопшто и 'купување имот во Пукет' е огромна и таа разлика денес одлучува дали парите ќе работат за вас или ќе останат заробени во празен стан некаде во периферијата на Банкок. Тимот на Недвижности во Тајланд токму затоа секогаш инсистира на анализа на конкретна локација, а не на генерален заклучок за 'тајландскиот пазар'.
Најчесто поставувани прашања
Дали 1,64 милиони празни станови значат пад на цените низ цел Тајланд?
Не на ниво на целата земја, но во одредени сегменти, да. Кондоминиумите од масовниот сегмент во предградијата на Банкок, Нонтабури и Самут Пракан веќе покажуваат стагнација на цените и попусти од 10-15% под објавената цена. Премиум сегментот и имотите на курорти го задржуваат ценовното ниво.
Кои делови на Банкок носат најголем ризик?
Најтежок вишок на понуда има на периферијата: Банг На, Рангсит, Банг Јаи и Лат Крабанг, зони со масовна градба далеку од централните БТС/МРТ станици. Централните делови како Силом, Сатхон и Сукхумвит (од Нана до Пром Понг) се однесуваат значително подобро.
Дали воопшто вреди да се купува имот во Тајланд во 2026 година?
Да, но со хируршка прецизност. Имот на курорт со докажан приход од изнајмување, станови во централен Банкок близу до транспортни јазли и вили со поглед на море во Пукет остануваат привлечни категории. Масовниот сегмент купен исклучиво заради шпекулативна препродажба, не.
Како вишокот на празни станови влијае на приносите од изнајмување?
Директно и негативно. Преголемата понуда ги притиска надолу закупнините. Во заситените реони, сопствениците се принудени да ги намалат бараните закупнини за 15-25% под првичните очекувања, само за да обезбедат закупец.
Дали Тајланд ќе воведе данок на празен имот?
Дискусиите се во тек, но конкретен закон за 2026 година сè уште не е усвоен. Тековниот данок на земјиште и објекти е премал за да ги натера сопствениците да продадат или изнајмат празните станови.
По што пазарот на курорти во Пукет се разликува од оној во Банкок?
Три клучни фактори: ограничено земјиште, странска побарувачка (која сочинува до 70% од купувачите во премиум сегментот) и високи приноси од изнајмување преку краткорочен закуп. Пукет е надвор од зоната на пренатрупаност, а Knight Frank Thailand очекува зголемена конкуренција за проекти кондоминиуми продавани 'на хартија' пуштени во последните 3-4 години.
Кој е минималниот буџет за релативно безбедна инвестиција?
Во сегментот на курорти во Пукет, влезот почнува од околу 5-7 милиони бати (околу 140.000-200.000 долари) за управуван кондоминиум. Во централен Банкок, буџетите почнуваат од 4-6 милиони бати за студио или еднособен стан близу БТС станици.
Дали странците можат директно да купуваат имот во Тајланд?
Странците можат да купуваат кондоминиуми во целосна сопственост (freehold) во рамки на квотата од 49% странска сопственост по проект. Вилите и куќите обично се стекнуваат преку долгорочен закуп (leasehold) од 30 години со опции за продолжување, или преку тајландска компанија, при што купувачите треба да обезбедат целосна усогласеност со прописите за потекло на средства и забраната за номинирани сопственици.
Главна препорака: избегнувајте го масовниот сегмент кондоминиуми во предградијата на Банкок. Фокусирајте се на имоти со докажани приноси од изнајмување над 6% во туристичките региони или во премиум проекти во централен Банкок. Проверете ја искористеноста на странската квота и вистинските податоци за приносот од изнајмување пред да потпишете каков било договор.
Извор: Bangkok Post