Зошто токму сега е вистинско време за инвестиција во кирии во Тајланд?
Ако сте Македонец кој размислува да вложи пари во недвижнини во странство, веројатно сте го поставиле следното прашање: дали Тајланд навистина дава принос или е само убава слика на плакат? Одговорот е конкретен: стан со една спална соба во Бангкок денес се изнајмува за 15.000-25.000 THB месечно, што е 8-12% повеќе отколку пред само една година. Пукет пак, кај краткорочни закупи, носи бруто принос и до 7-10% годишно.
Тоа не е случаен скок. Зад бројките стои структурна промена: сè повеќе луѓе во Тајланд - и домашни жители и странци - претпочитаат да изнајмуваат наместо да купуваат. За инвеститорот кој држи имот, тоа значи повисока пополнетост, порасти на кирии и постабилен приход.
Директен одговор: Кои приноси може да се очекуваат?
Пред да навлеземе во детали, еве ги клучните бројки кои треба да ги знаете:
- Просечен бруто принос за станови во Бангкок: 5-7% годишно при долгорочни закупи
- На Пукет и Самуи, краткорочните изнајмувања носат 7-10% годишно
- Пополнетоста во централните делови на Бангкок (Сукхумвит, Силом, Сатхорн) надминува 90%
- Кирите во сегментот на долгорочни договори (12+ месеци) растат 8-15% на годишно ниво, во зависност од локацијата
- Западниот брег на Пукет (Банг Тао) достигнува просечна цена на земјиште од околу 284.000 THB по м²
Кој ги полни тие станови? Профил на закупецот во 2026
Многу инвеститори ги гледаат бројките, но не го разбираат изворот на побарувачката. Еве зошто пазарот е стабилен:
Дигитални номади и далечински работници - Тајланд издаде повеќе од 300.000 DTV (Destination Thailand Visa) визи откако ја лансираше програмата. Овие луѓе остануваат 1-6 месеци и изнајмуваат квалитетни станови, не хотелски соби.
Програмата за долгорочна резидентност (LTR виза) - привлекува поспособни странци кои сакаат да останат подолго и редовно плаќаат кирија за средно до луксузен сегмент.
Внатрешна миграција во Бангкок - Поголемата метрополска зона на Бангкок брои преку 10 милиони жители, а нови доселеници постојано пристигнуваат. Порастот на цените на имотите за 40-60% во последната деценија, при бавно растечки приходи и поострени услови за хипотеки од страна на Банката на Тајланд, ги принудува младите (25-35 години) да изнајмуваат наместо да купуваат.
Бангкок или Пукет: Каде да инвестирате?
| Локација | Тип на закуп | Бруто принос | Ризик | Идеален инвеститор |
|---|---|---|---|---|
| Централен Бангкок (Сукхумвит, Асок, Пхром Понг) | Долгорочен (12+ месеци) | 5-7% | Низок | Инвеститор кој сака стабилен приход |
| Бангкок - премиум сегмент | Долгорочен | 5-6% | Многу низок | Инвеститор со поголем буџет |
| Пукет - западен брег (Банг Тао, Лагуна, Сурин) | Краткорочен (1-30 дена) | 7-10% | Среден (сезонски) | Активен инвеститор |
| Самуи / Патаја | Краткорочен | 7-9% | Среден | Инвеститор со искуство во туристички пазари |
Луксузните станови во централниот Бангкок (50-80 м²) постигнуваат кирии од 60.000-120.000 THB месечно, според податоци на CBRE Thailand. Пукет пак се опорави до 95% од предковид нивото на резервации, додека просечните нокторни цени пораснаа за 20-30%.
Правна рамка: Може ли странец да изнајмува стан во Тајланд?
Да, и тоа е еден од главните адути на тајландскиот пазар. Според Законот за кондоминиуми, странците можат да поседуваат до 49% од единиците во секоја зграда на принципот на целосна сопственост (фрихолд). Со тоа добивате полно правно право да го давате станот под закуп.
Меѓутоа, постои еден важен услов: за краткорочни закупи (под 30 дена), потребна е хотелска лиценца согласно Законот за хотели од 2004 година. Оперирање без лиценца носи казни, па затоа изборот на искусна компанија за управување со имотот не е опција туку обврска.
Колку чини да се поседува и управува со изнаемен стан?
Кога ги пресметувате реалните приноси, земете ги предвид сите трошоци:
- Такси за заеднички простори: 40-80 THB по м² месечно за средни згради
- Осигурување на имотот: варира според вредноста на имотот
- Данок на приход од кирија: физички лица плаќаат прогресивен данок 5-35%; преку тајландска компанија, корпоративната стапка е 20%
- Компанија за управување: 10-30% од бруто кирија (краткорочните закупи се при горниот крај)
- Трошење и замена на мебел: варира
Вкупните оперативни трошоци типично изнесуваат 20-35% од бруто приходот од кирија. Ова е важно да се знае пред да се споредуваат бруто и нето приноси.
Даночно напомена: Од 2024 година, Тајланд оданочува и странски приходи префрлени во земјата во рамките на истата даночна година. Приходот од кирија од тајландски имот е оданочив во Тајланд без разлика на која сметка е уплатен. Препорачуваме консултација со квалификуван тајландски даночен советник.
Влезна цена: Колку пари ви требаат за почеток?
Влезниот праг е достапен и за македонски инвеститори со умерен капитал:
- Студио или еднособен стан на добра локација во Бангкок: од 3-5 милиони THB (приближно 85.000-140.000 долари)
- Премиум сегмент: започнува од 8-10 милиони THB
По правило, поквалитетните имоти постигнуваат посилна и поконзистентна пополнетост, па вложувањето малку повеќе на почетокот честопати се исплаќа преку подобри нето приноси.
Тимот на Недвижности во Тајланд може да ви помогне да ги пронајдете имотите кои нудат најдобар однос меѓу цена, локација и принос.
Дали растот на побарувачката за кирија ги крева и цените на имотите?
Директно - да. Во деловите каде пополнетоста надминува 90%, вредноста на единиците расте со 5-8% годишно. Тоа значи дека инвеститорот кој влегол навреме ужива двоен бенефит: тековен приход од кирија плус раст на капиталот.
Структурната промена кон изнајмување не е краткорочна мода. Таа одразува демографски и економски реалности кои ќе продолжат да ги обликуваат тајландскиот пазар во годините кои доаѓаат. Пазарот нуди еден од најубедливите односи помеѓу принос и ризик во целиот регион на Југоисточна Азија.
Извор: Nation Thailand