Наместо да купите уште еден кондо во Пукет, погледнете ги фабриките
Ако следите вести за тајландски некретнини, веројатно сте забележале нешто чудно: цените на становите стагнираат, банките се построги со кредити, а сепак странскиот капитал масовно влегува во земјата. Одговорот не е во кондоминиумите на плажа, туку во нешто помалку романтично, но многу поисплатливо: чипови и дата-центри.
Накратко: во 2026 година, странските директни инвестиции во полупроводници и дата-центри се главниот двигател на раст на комерцијалниот пазар на некретнини во Тајланд, додека станбениот сектор минува низ корекција поради рекордно високиот долг на домаќинствата од 91% од БДП. Извршниот директор на Frasers Property Thailand јавно потврди дека токму овој прилив на индустриски инвестиции ја компензира слабоста во станбениот сектор. За секој инвеститор што размислува за Тајланд, ова е сигнал дека вреди да се прошири погледот подалеку од класичниот кондо.
Зошто станбениот пазар застана, а индустрискиот расте
Долгот на домаќинствата во Тајланд достигна рекордни 91% од БДП кон крајот на 2025 година, според Централната банка на Тајланд (Bank of Thailand). Тоа значи построги критериуми за кредитирање, помалку купувачи и полека продажба на станови. Новите станбени проекти во Бангкок се намалени за околу 30% во споредба со врвот во 2023 година.
Паралелно со тоа, индустрискиот сегмент оди во сосема спротивна насока. Побарувачката за логистички магацини и индустриски паркови е проценета на раст од 15 до 20% во последните 12 месеци. Причината е едноставна: мултинационалните компании имаат милијардски буџети и потпишуваат долгорочни закупи, што им гарантира на сопствениците на овие објекти стабилен и предвидлив приход, без разлика на состојбата на локалниот потрошувач.
Каде точно оди капиталот: Источниот економски коридор (EEC)
Големиот дел од новите инвестиции завршуваат во таканаречениот Eastern Economic Corridor (EEC), специјална економска зона која опфаќа три провинции источно од Бангкок: Чонбури, Рајонг и Чачоенгсао.
- Google, Microsoft и Amazon веќе имаат објавено изградба на дата-центри во Тајланд. Google инвестира во кампус во провинцијата Чонбури, а вкупните најавени инвестиции од големите технолошки компании надминуваат 5 милијарди американски долари
- Тајландскиот Board of Investment (BOI) нуди даночни олеснувања до 13 години за проекти за полупроводници и дата-центри лоцирани во EEC зоната
- Помеѓу 2023 и средината на 2026 година, Тајланд привлекол над 26,8 милијарди долари во апликации за инвестиции во чипови и напредна електроника преку BOI, распоредени во 880 проекти
- Печатените плочки (PCB) го носат најголемиот дел, со 224 проекти вредни околу 9,85 милијарди долари, бидејќи повеќе од половина од водечките светски производители на PCB веќе го прошируваат своето присуство во земјата
- Индустриските закупнини во EEC пораснале за 8 до 12% во 2025 година, според CBRE Thailand
- Пополнетоста на индустриските паркови близу пристаништето Laem Chabang е околу 85 до 90%, што покажува трајна несоодветност меѓу понудата и побарувачката
Дали Тајланд е конкурентен во регионот?
Тајланд се вбројува меѓу првите три дестинации во АСЕАН за странски директни инвестиции, во директна конкуренција со Виетнам и Индонезија за производство на полупроводници. Frasers Property Thailand веќе пријавува дека нивниот индустриски сегмент ја надминал станбената изградба како главен извор на приход, што кажува многу за насоката во која се движи целата индустрија.
Тајландскиот бат се стабилизирал во опсег од 34-35 THB за 1 американски долар, што ги прави приносите од индустриски средства попредвидливи во валутна смисла, дополнителен плус за секој странски инвеститор кој сака помалку изненадувања.
Практично: како странец може да учествува во овој раст
За разлика од купувањето кондоминиум, каде странците се ограничени на 49% квота во зградата и мора да пренесат средства преку тајландска банка со FET-потврда (Foreign Exchange Transaction), инвестирањето во индустриски REIT-фондови е значително поедноставно.
REIT-фондови како Frasers Property Industrial REIT (FTREIT), листан на берзата Stock Exchange of Thailand (SET), им овозможуваат на инвеститорите изложеност кон индустрискиот сектор без притоа да мора физички да купат фабрика или магацин. Нема ограничувања за странско сопственство, нема потреба од трансфер преку FET-сметка и нема квота како кај становите.
Важно е да се знае и дека големите инвеститори во дата-центри денес не се ограничени толку од цената на земјиштето, колку од достапноста на електрична енергија и инфраструктура. Развивачите на дата-центри честопати бараат капацитет до 500 MW стабилна електрична енергија, и бараат парцели од 50 до 100 раи во близина на стабилно снабдување со струја, вода и оптички кабли. Токму тоа е тесното грло кое одредува каде ќе се лоцира следниот бран проекти во EEC.
За оние што планираат лично да ги разгледаат локациите, провинциите Чонбури и Рајонг се на околу час и пол возење од аеродромот Suvarnabhumi, така што е сосема изводливо за два до три дена да се обиколат клучните индустриски локации.
Најчесто поставувани прашања
Што е EEC и зошто инвеститорите му обрнуваат толку внимание?
Eastern Economic Corridor е специјална економска зона во три провинции источно од Бангкок: Чонбури, Рајонг и Чачоенгсао. Владата нуди максимални даночни поволности преку BOI, вклучувајќи ослободување од корпоративен данок до 13 години. Токму тука се градат повеќето нови дата-центри и фабрики за полупроводници.
Дали странец може директно да купи индустриска недвижност во Тајланд?
Директно сопственство на земјиште од странци е забрането во Тајланд. Функционални алтернативи се долгорочен закуп (типично структуриран како 30+30+30 години), инвестирање преку REIT-фондови листани на SET, или структурирање сопственост преку BOI-одобрена компанија со дозволено странско учество.
Какви приноси нудат тајландските индустриски REIT-фондови?
Според податоци од SET, дивидендните приноси кај најголемите индустриски REIT-фондови во Тајланд се движат од 6 до 8% годишно во бати. Комбинирано со стабилноста на батот, тоа е конкурентна бројка во регионални рамки.
Дали да се чека станбениот пазар да закрепне, или да се премине кон индустриски некретнини сега?
Станбениот пазар веројатно ќе закрепне кога Централната банка на Тајланд ќе почне да ги намалува каматните стапки и да ги олабави макропрудентните ограничувања како лимитите loan-to-value. Аналитичарите очекуваат тоа да се случи во втората половина на 2026 или во 2027 година. Индустрискиот сегмент, за разлика од тоа, расте веднаш сега и не зависи од домашниот потрошувачки кредит.
Кои се ризиците од инвестирање во дата-центри и полупроводници?
Главниот ризик е геополитички: ескалација на трговските тензии меѓу САД и Кина би можела да пренасочи дел од инвестициите кон други земји. Втор ризик е пренатрупување на пазарот: ако сите земји од АСЕАН нудат слични поволности истовремено, конкуренцијата за закупци може да се засили, а растот на закупнините да успори.
Дали високиот долг на домаќинствата во Тајланд влијае на комерцијалните инвеститори?
Директно, не. Закупците во индустрискиот сектор се мултинационални компании, не потрошувачи со хипотеки. Индиректно, побавната економија би можела да ја натера владата да ги прошири поволностите за индустрискиот сектор, што би им користело на сопствениците на индустриски средства.
Виетнам или Тајланд, каде е подобро да се инвестира?
Тајланд нуди поразвиена инфраструктура, стабилен правен систем и длабок, ликвиден REIT-пазар на SET берзата. Виетнам е атрактивен поради пониските трошоци, но заостанува во транспарентност и во достапноста на инструменти погодни за портфолио-инвестирање.
Дали инвеститорите плаќаат данок на дивиденди од тајландски REIT-фондови?
Да. Данокот по одбивка на дивиденди од REIT-фондови за странски инвеститори на SET изнесува 10%. Договорите за одбегнување двојно оданочување меѓу Тајланд и многу земји можат да ја намалат ефективната стапка за инвеститори кои ги исполнуваат условите.
Тајландскиот индустриски сектор на некретнини е на почетокот на повеќегодишен циклус на раст, поттикнат од глобалното преуредување на синџирите на снабдување со полупроводници. За инвеститорите подготвени да погледнат подалеку од познатиот кондоминиум во Пукет, овој сегмент нуди пристап до готовински текови во долари од мултинационални компании, во јурисдикција со јасни и воспоставени правила. Тимот на Недвижности во Тајланд може да помогне во ориентацијата низ овие опции, без разлика дали станува збор за станбена или индустриска инвестиција.
Извор: Bangkok Post