Ако размислувате да купите стан во Пукет или Банг Тао, веројатно веќе сте наишле на бројки за такси и попусти што звучат речиси премногу добро за да бидат вистина. Еве ја брзата, конкретна одговорност: тајландската Влада штотуку го продолжи стимулативниот пакет за недвижности до крајот на 2027 година, со такса за пренос од само 0,01% (наместо стандардните 2%) и такса за регистрација на хипотека исто така 0,01% (наместо 1%), важечки за имоти до 7 милиони бати. Централната банка на Тајланд (BOT) паралелно ги продолжи и олеснетите LTV правила до 30 јуни 2027, што значи полесно одобрување хипотека и помал потребен учеснички капитал.
Ова не е чиста добра волја од властите, туку прагматична пресметка. Регионалниот економски раст успори, а домашната потрошувачка е претпазлива. Со признавањето дека пазарот сè уште треба поддршка, тајландската влада практично го остава прозорецот за влез отворен, а Централната банка испраќа јасен сигнал дека и таа е усогласена со таа цел, во интерес на ликвидноста на девелоперите и одржувањето на побарувачката за домување.
Што точно значи ова за купувачите
- Важност на пакетот: продолжен до крајот на 2027 година (претходно требаше да истече во 2026)
- Такса за пренос: намалена од 2% на 0,01% за станбени имоти до 7 милиони бати
- Такса за регистрација на хипотека: намалена од 1% на 0,01% за истиот ценовен опсег
- LTV правила: Централната банка на Тајланд ги продолжи олеснетите услови до 30 јуни 2027, со полесно одобрување на хипотека и помал аванс
- Директна корист за странски купувачи: пониски трошоци на трансакцијата при купување кондоминиум во сопственост (freehold) во рамките на прагот на цена
- Цел на владата: да се одржи побарувачката кај крајните купувачи и ликвидноста на примарниот пазар
Клучни бројки што треба да ги знаете
- Ова е трето продолжување по ред откако пакетот првпат беше воведен по пандемијата со Ковид-19, во 2020 година
- Намалените такси важат за имоти до 7 милиони бати (приближно 195.000 долари по тековен курс)
- Купувач кој купува имот вреден 5 милиони бати заштедува околу 150.000 бати (околу 4.200 долари) на комбинираните такси, во споредба со стандардните стапки
- Според Централната банка на Тајланд, вкупното хипотекарно кредитирање во 2025 година изнесувало околу 680 милијарди бати, што е за околу 4% под врвот од 2023 година
- Просечната цена по квадратен метар во Бангкок пораснала за 3,2% на годишно ниво до почетокот на 2026 година; Пукет забележал раст од 5-7% во истиот период
- Квотата за странска сопственост на кондоминиуми останува непроменета на 49%; стимулот ги намалува трошоците, но не ги менува правилата за сопственост
- Тајланд агресивно постапува против т.н. 'nominee' шеми (странци кои користат Тајландски 'подставени лица' за сопственост врз земјиште) - повеќе од 850 компании се гонети од почетокот на 2026 година, со проценета државна штета над 15 милијарди бати. Ова дополнително ја потврдува дека кондоминиумот во сопственост (freehold) останува правно најсигурниот пат за странски купувачи
- Виетнам и Малезија водат сопствени поттикнувачки програми, но Тајланд ја задржува конкурентската позиција преку регулаторна транспарентност и веќе изградена инфраструктура
Колку реално се заштедува при купување
За полесна претстава, еве конкретна споредба на заштеда во зависност од цената на имотот:
| Цена на имот (бати) | Стандардни такси | Намалени такси (0,01% + 0,01%) | Приближна заштеда |
|---|---|---|---|
| 5.000.000 | ~150.000 бати | ~1.000 бати | ~150.000 бати (~4.200 USD) |
| 7.000.000 | ~210.000 бати | ~1.400 бати | ~210.000 бати |
Овие бројки не се козметика во некоја брошура - директно влијаат на нето-исплатливоста. Ако инвеститор заштеди 150.000 бати при купување студио од 5 милиони бати, а имотот носи принос од изнајмување од 5-6% годишно, точката на рентабилност (breakeven) се поместува напред за приближно 6-8 месеци.
Кои типови имоти влегуваат во пакетот
Кондоминиуми, куќи во низа (townhouse) и самостојни куќи се сите во опфатот на олеснувањата. Сепак, важно е да се знае: странците можат да имаат целосна сопственост (freehold) само врз кондоминиуми. Вилите и куќите се достапни преку долгорочен закуп (структура од типот 30+30+30 години) или преку сопственост преку тајландска фирма, при што вториот модел носи правен ризик, особено во контекст на моменталната офанзива на властите против 'nominee' аранжманите.
Дали странски купувачи навистина ги добиваат овие поволности
Да, без дополнителна процедура. При купување кондоминиум во целосна сопственост, странските купувачи плаќаат исти такси за пренос како и Тајландците. Намалената стапка од 0,01% важи автоматски, доколку куповната цена не надминува 7 милиони бати.
Дали да очекуваме уште едно продолжување по 2027 година
Образецот е доследен - пакетот веќе е продолжен три пати од 2020 година наваму. Владите обично продолжуваат стимулативни мерки додека трае економска несигурност. Сепак, не треба да се смета дека продолжувањата се загарантирани. Ако економската состојба се стабилизира, таксите веројатно ќе се вратат на стандардните нивоа. Разумниот пристап е трансакцијата да се затвори додека условите се веќе потврдени, а не да се чека следната одлука на Владата.
Кои локации во Тајланд се најинтересни за инвестиција моментално
- Бангкок: коридорот Sukhumvit (BTS станиците од Asok до Ekkamai) и четврт Rama 9
- Пукет: Bang Tao и Laguna, каде доминира странската купувачка активност, а растот на цените достигна 5-7% на годишно ниво
- Патаја: Pratamnak и Wong Amat
- Ко Самуи: северниот брег околу Bophut и Maenam
Овие локации комбинираат стабилна побарувачка за изнајмување со потенцијал за поскапување на капиталот.
Како стимулот се вклопува со LTR визата
Тајландската виза за долгорочен престој (LTR) функционира независно од овој стимул за недвижности и не бара купување имот како услов. Меѓутоа, комбинацијата од намалени трансакциски трошоци и фиксната лична даночна стапка од 17% што ја нуди LTR визата, создава една од најисплатливите комбинации за влез во Југоисточна Азија за инвеститори со повисок капитал и за оние што работат далечински (remote).
Дали постои ризик олеснувањата да бидат укинати предвреме
Теоретски да - Владата може да ја преиспита секоја политичка одлука во секој момент. Практично, во шест години функционирање на програмата немало ниту едно предвремено укинување. Поголемиот реален ризик за купувачите не е предвремено укинување, туку раст на цените токму во периодот на стимулот - бидејќи субвенционираните влезни трошоци вештачки ја поддржуваат побарувачката и притискаат нагоре на вреднувањата.
Дали мора физички да сте во Тајланд за да купите имот
Посета на лице место е силно препорачлива пред конечна одлука, но самата трансакција може да се заврши преку полномошно (power of attorney). Многу инвеститори прават кратко патување за инспекција, разгледуваат два или три избрани проекти, а потоа купувањето го финализираат далечински откако ќе заврши правната проверка (due diligence).
За македонски купувач, продолжувањето на стимулот до 2027 година практично значи дека моменталната состојба е блиску до идеална - трошоците за трансакција се на историски ниски нивоа, цените уште не го одразуваат целосно својот потенцијал за раст, а правната рамка за целосна сопственост на странци врз кондоминиуми останува стабилна и веќе добро тестирана низ годините. Тимот на Недвижности во Тајланд може да помогне при изборот на конкретен проект и при координација на целата постапка.
Извор: Bangkok Post