Замислете дека штотуку сте резервирале кондо во изградба во Пукет, а потоа читате дека три од најголемите тајландски градители одеднаш престанале со нови проекти и почнале да седат на готовина. Токму тоа се случува во втората половина на 2026 година со Sansiri, Raimon Land и SENA - компании чии портфолија заедно вредат десетици милијарди бати. Кога вакви играчи истовремено префрлаат од стратегија на раст кон чување ликвидност, тоа не е случајност, туку сигнал дека нешто во системот шкрипи.
За секој наш клиент кој размислува за купување off-plan имот, ова е момент да застане и да ја преиспита стратегијата пред да потпише договор.
Брз одговор: што значи ова за купувачите
Пазарот на новоградби во Тајланд влегува во период на застој во втората половина на 2026 година. Условите за кредитирање се затегнати, прогнозите за раст се намалени, а најголемите градители јавно признаваат дека ова не е момент за ширење. За странски инвеститор, тоа значи повисок ризик од доцнење на градбата, но и подобра позиција за преговарање на цена.
- Sansiri, Raimon Land и SENA објавија стратешки пресврт од раст кон управување со паричен тек за втората половина на 2026
- Причина е слабото кредитно опкружување и намалените прогнози за економски раст на Тајланд
- Градителите режат нови лансирања и се фокусираат на продажба на постоечкиот инвентар
- За странски купувачи, ова значи зголемен ризик од доцнење на градбата и можни измени на проектните планови
- Пазарот на препродажба и готовите, веднаш усели-се единици стануваат побезбедна алтернатива од off-plan
- Позицијата на купувачот се зајакнува: градителите се посклони да нудат попусти и стимулации за побрза продажба
Кои градители го повлекуваат кочницата и зошто е важно
Sansiri е најголемиот јавно котиран градител во Тајланд, со пазарна капитализација над 40 милијарди бати според податоците на берзата Stock Exchange of Thailand (SET). Кога токму оваа компанија забавува, тоа не е проблем на една фирма, туку сигнал за целиот систем.
Raimon Land е специјализиран за премиум кондоминиуми во Бангкок и во туристичките зони, сегмент кој е особено привлечен за странски инвеститори, вклучително и за нашите клиенти од Македонија кои бараат вила или кондо за одмор или изнајмување.
SENA Development работи во средниот ценовен сегмент, што покажува дека притисокот не е ограничен само на луксузот, туку се чувствува низ сите ценовни категории.
Зошто градителите одеднаш забавуваат?
Банките ги затегнаа условите за кредитирање, а Тајландците добиваат одбивање за хипотека почесто отколку пред една година. Според Централната банка на Тајланд (Bank of Thailand), стапката на одбиени барања за хипотека кај домашните купувачи остана историски висока во текот на првата половина на 2026, што директно го ограничи домашното побарувачка.
Аналитичарите проценуваат можно намалување од 15-25% во бројот на нови лансирања на проекти во споредба со истиот период лани. Дополнителен фактор е квотата за странска сопственост на кондоминиуми, максимум 49% од продажната површина по зграда - границата значи дека градителите не можат целосно да го надоместат падот на домашната побарувачка само преку странски купувачи.
Ситуацијата дополнително се комплицира со регулаторен притисок: властите го проширија надзорот врз таканаречените nominee структури за сопственост на земјиште низ Пукет, Ко Самуи, Краби, Пангнга, Бангкок и Чијанг Маи. Според извештаите на Bangkok Post, тоа наведе многу странски купувачи да ги одложат куповините на вили додека не ги проверат структурите на сопственост и даночната историја на имотот.
Пукет и Ко Самуи, како туристички пазари, покажуваат поголема отпорност благодарение на постојаниот прилив на туристи, иако темпото на нови лансирања забави и таму.
Дали е сигурно да се купи off-plan имот сега?
Овде треба претпазливост, но не и паника. Проекти од големи и познати градители кај кои веќе е продадено над 70% од единиците, со потврдено финансирање, остануваат релативно сигурни. Проектите во рана фаза, со ниска стапка на продажба, носат значително поголем ризик - токму тие се проектите кои најлесно можат да бидат замрзнати или одложени доколку градителот навлезе во режим на штедење готовина.
Кои региони се најмалку изложени на застојот?
Зоните со отпорна меѓународна побарувачка стојат подобро. Западниот брег на Пукет (Bang Tao, Laguna, Kamala) и централен Бангкок (Sukhumvit, Silom, Sathorn) остануваат стабилни делумно поради ограничената понуда на земјиште, што и понатаму ги поддржува цените дури и во отежнати услови.
Може ли да преговарам попуст со градителот токму сега?
Да, и ова е една од ретките предности на моменталната пазарна ситуација. Градителите кои сакаат брза продажба нудат бесплатни пакети мебел, попусти од 5-10% од огласената цена, планови за плаќање на рати со ниска почетна уплата, па дури и враќање на трошокот за Transfer Fee при пренос на сопственоста.
Готов имот или off-plan: што е побезбедно во моментов?
Во тековната клима, одговорот е недвосмислен: готов, завршен кондоминиум. Може физички да се прегледа квалитетот на изградбата и веднаш да се изнајми. Нема ризик од недовршена градба и нема зависност од ликвидноста на градителот - парите не ви стојат заробени чекајќи некој друг проблем да се реши.
Како да се провери финансиското здравје на тајландски градител?
Јавно котираните градители се обврзани да ги објавуваат своите финансиски извештаи преку берзата SET. Пред да платите капара, проверете го односот долг-капитал (Debt-to-Equity), нивото на непродаден инвентар и трендот на паричниот тек во последните два квартали. Ова се податоци до кои секој сериозен купувач треба да има пристап пред да потпише договор.
Што да се направи ако градителот го замрзне проектот?
Тајланд нема задолжително осигурување кое ги штити парите на купувачот во текот на изградбата. Враќањето на капарата зависи целосно од условите во индивидуалниот договор. Затоа е клучно да ангажирате адвокат пред потпишување, а не откако веќе ќе се појават проблемите - тогаш обично е задоцнето.
Кога се очекува опоравување на тајландскиот пазар на новоградби?
Повеќето аналитичари не очекуваат значаен пресврт пред вториот квартал на 2027 година. Многу зависи од одлуките на Централната банка на Тајланд за каматните стапки и од динамиката на туристичките пристигнувања.
Заклучок: корекција, не колапс
Тековната состојба на тајландскиот пазар не претставува пад, туку корекција. За трезвен инвеститор, ова е прозорец на можности: градителите преговараат, изборот е поширок, а конкуренцијата меѓу купувачите е послаба. Клучното правило е да се дава предност на завршени или речиси завршени проекти од етаблирани градители со транспарентно финансиско известување, особено сега кога построгиот надзор врз nominee сопственоста ги менува одлуките на купувачите низ Пукет и другите клучни пазари.
Тимот на Недвижности во Тајланд редовно ги следи ваквите пазарни поместувања за нашите клиенти од Македонија и регионот, токму за да можете да купувате со целосна слика, а не само со надеж дека сè ќе биде во ред.
Извор: Bangkok Post