Краток одговор за купувачи кои бараат брзи информации
Странските државјани во Тајланд не можат да поседуваат земјиште ниту куќи под Законот за земјиште (B.E. 2497 од 1954 година). Единствената форма на полна сопственост достапна за странци е апартман во станбена зграда, и тоа само ако не е исполнет квотата од 49% странска сопственост во рамките на зградата. Сè останато, вилите, куќите и земјишните парцели, може да се достапно исклучиво преку 30-годишен закуп регистриран кај Одделот за земјиште.
Зошто Македонецот треба да го разбере овој парадокс?
Ако сте Македонец кој штеди во евра и размислувате за пасивен приход или пензиски имот на Пукет, Тајланд изгледа примамливо: топлото море, ниски трошоци на живот и принос на кирија кој ретко се наоѓа во Европа. Но системот на сопственост е суштински поинаков од она на што сме навикнати дома.
Во Македонија кога купувате стан, добивате тапија. Во Тајланд истото важи само за одредени апартмани и само до одреден процент. За сè друго, правната рамка е посложена и носи ризици кои треба да се разберат однапред, а не откако ќе потпишете договор.
Кои форми на сопственост постојат за странци?
1. Апартман во слободна сопственост (freehold)
Законот за кондоминиум (1979, со измени) им дозволува на странците да поседуваат поединечни единици во апартмански згради под услов:
- Квотата за странска сопственост во зградата не е исполнета: максимум 49% од вкупната продажна површина може да биде во странски раце.
- Средствата за купување мора да бидат донесени од странство и конвертирани во тајландски бат преку тајландска банка.
- Банката издава Формулар за девизна трансакција (FETF), кој е задолжителен документ при регистрација на сопственоста.
Како да проверите дали квотата е слободна? Обратете се до управата на зградата или лично во Одделот за земјиште. На Пукет и Патаја, каде странците реализираат повеќе од 60% од сите трансакции со апартмани, квотата е честопати веќе исполнета во попопуларните проекти.
2. Закуп на земјиште (leasehold)
Странецот може да склучи регистриран закупен договор до 30 години. Во пракса, програмерите нудат договори со клаузули за продолжување (30+30 или 30+30+30), но важно е да знаете:
- Продолжувањата не се гарантирани со закон.
- Ако земјиштето смени сопственик, новиот сопственик не е обврзан да ги почитува клаузулите за продолжување на претходниот.
- Закупот е заштитен за неговиот первобитен период, но реалноста после 30 години зависи од добрата волја на страните.
3. Тајландска компанија (nominee структура) - РИЗИЧНО
Некои купувачи основаат тајландска компанија во која странецот е директор, а тајландски државјани се номинирани акционери, со цел да се стекне со земјиште. Ова е правно ризично и засилено следено:
- Одделот за земјиште спроведува ревизии на акционерски структури од 2023 година.
- Тајландските власти досега гонеле повеќе од 850 компании поврзани со вакви нелегални структури, со проценети загуби над 15 милијарди бат.
- Казните по Законот за странски бизнис достигнуваат 1 милион бат (околу 28.000 американски долари), а казна затвор е можна.
- Трансакцијата може да биде поништена со закон.
Клучни бројки кои секој купувач треба да ги знае
| Параметар | Детал |
|---|---|
| Квота за странска сопственост на апартмани | Максимум 49% од вкупната продажна површина по зграда |
| Максимален закуп на земјиште | 30 години (со можни клаузули за продолжување) |
| Данок на пренос на сопственост | 2% од проценетата вредност |
| Таксена марка | 0.5% |
| Специјален деловен данок (при препродажба под 5 год.) | 3.3% |
| Странски директни инвестиции во Тајланд (2025) | Над 15 милијарди американски долари |
| Просечна кирија за апартмани (Пукет) | Околу 4-6% годишно |
| Просечна кирија за вили (Пукет) | Околу 6-8% годишно |
| Камата за хипотека за странци | 6-8% годишно (наспроти 4-5% за Тајланѓани) |
Споредба со соседните земји
Како стои Тајланд во регионален контекст?
| Земја | Апартмани | Куќи / земјиште |
|---|---|---|
| Тајланд | Слободна сопственост до 49% квота | Само 30-год. закуп |
| Виетнам | Слободна сопственост до 30% квота | 50-год. закуп |
| Малезија (MM2H) | Без горна квота | Купување од 1 милион рингит (~220.000 USD) |
Тајланд останува позатворен од двата соседа кога станува збор за странска сопственост на имот.
Што се очекува законодавно во 2026 година?
Администрацијата на Паетонгтарн Шинаватра разгледува можност за зголемување на квотата за странска сопственост на апартмани од 49% на 75% во одредени специјални економски зони. Меѓутоа, до средината на 2026 година, ниту еден нацрт-закон не е официјално поднесен до парламентот.
Предлогот за 99-годишен закуп беше дискутиран во 2024 година, но беше отфрлен под притисок на националистички групи, уште пред да дојде на гласање. Ова покажува колку е политички чувствителна оваа тема во Тајланд.
Најбезбедна стратегија за македонски купувач денес
Ако сте граѓанин на Македонија и сакате да инвестирате на Пукет или Патаја, најниско-ризичниот пристап во моментов е:
- Купете апартман во слободна сопственост во проект каде квотата за странци сè уште не е исполнета. Тоа потврдете го во писмена форма пред да потпишете и пред да уплатите каков bilo депозит.
- Ангажирајте независен правник (не оној кого го препорачува продавачот или програмерот).
- Пренесете средства легално преку тајландска банка и чувајте го FETF формуларот - без него нема регистрација на сопственоста.
- Ако разгледувате вила под закуп, внимателно прочитајте ги клаузулите за продолжување и бидете свесни дека тие не носат апсолутна правна заштита.
Тимот на Недвижности во Тајланд може да ве насочи кон проверени проекти и независна правна поддршка.
Извор: Bangkok Post