Наместо вовед: зошто оваа вест треба да ви привлече внимание ако размислувате за имот во Тајланд
Ако последните години сте ги следеле цените во Пукет и сте помислувале дека Тајланд нема сериозна конкуренција во Југоисточна Азија, вестите од Малезија малку го менуваат пејзажот. Малезискиот конгломерат Џентинг (Genting) официјално претстави план за технолошки град вреден 20 милијарди долари во специјалната економска зона Џонор-Сингапур. Накратко: тоа е еден од најголемите приватни развојни проекти во регионот во последните години, но не е директна закана за резиденцијалните и туристичките имоти во Пукет, Самуи или Патаја. Станува збор за нов играч со сосема поинаква целна публика, инвеститори во технологија и корпоративен капитал, а не купувачи на вила крај морето.
За македонски купувачи и инвеститори кои гледаат кон Тајланд, ова е момент да се разбере разликата помеѓу два модели на инвестирање, а не сигнал за паника или итно менување на плановите.
Што точно градат во Џонор?
Проектот на Џентинг е лоциран во Специјалната економска зона Џонор-Сингапур (JS-SEZ), покренута во јануари 2025 година токму со цел да привлече меѓународен бизнис и таленти. Наместо стандарден резиденцијален мегапроект со кондоминиуми и вили, срцето на овој град е истражувачки центар за вештачка интелигенција и агротехнолошки кластер.
Според сопствената документација на Џентинг, проектот 'Johor Tech Smart City" се простира на 2.300 акри, од кои 500 акри се резервирани за AgTech кампус, а 1.700 акри за Knowledge AI кампус. Според извештај на The Edge Malaysia, се очекува проектот да создаде повеќе од 10.000 работни места. Целата зона JS-SEZ, пак, според малезиската влада, треба да создаде 100.000 работни места во првата деценија од своето постоење.
Џентинг историски е познат по казина и хотелски бизнис, со пазарна капитализација од околу 8 милијарди долари. Овој проект е стратешки заврт кон технолошка инфраструктура, нешто сосема ново за компанијата.
Зошто локацијата е клучна: Џонор е буквално предграде на Сингапур
Џонор Бару се наоѓа на помалку од 30 км од централниот дел на Сингапур, што практично го прави технолошко предградие на градот-држава. Клучниот магнет е цената: имотите таму се 3 до 5 пати поевтини од сингапурските.
Според податоци на CBRE за 2025 година, просечната цена по квадратен метар во Џонор Бару изнесува околу 1.500 до 2.200 долари. За споредба, слични проекти во Бангкок се движат од 3.000 до 5.500 долари по квадрат, додека премиум-сегментот во Пукет достигнува 3.500 до 7.000 долари по квадратен метар. Ова само по себе покажува дека Џонор игра во сосема друга ценовна категорија, поблиску до Сингапур, а не до тајландскиот пазар.
Табела: Џонор наспроти Бангкок наспроти Пукет
| Показател | Џонор Бару | Бангкок | Пукет (премиум) |
|---|---|---|---|
| Цена по м² (2025) | 1.500 - 2.200 $ | 3.000 - 5.500 $ | 3.500 - 7.000 $ |
| Просечен принос од изнајмување | 3 - 4% годишно | 4 - 6% годишно | 5 - 8% годишно |
| Главен тип на купувач | Технолошки/корпоративен инвеститор | Корпоративен/градски инвеститор | Туристички/лајфстајл инвеститор |
Дали ова е закана за пазарот во Пукет?
Не, барем не директно. Тајланд во 2025 година привлекол проценето 4,8 милијарди долари странски директни инвестиции во недвижности. Само еден проект на Џентинг по обем е сразмерен на околу четири години од таквиот целокупен инвестициски прилив, што звучи драматично на прв поглед, но реалноста е поразлична кога се погледне кому е наменет секој пазар.
Џонор е насочен кон технолошки професионалци и корпоративни инвеститори кои бараат близина до Сингапур и капитален растеж на подолг рок. Тајланд, пак, привлекува купувачи кои бараат квалитет на живот, приход од туристичко изнајмување и живот во пензија. Преклопувањето меѓу тие две групи е минимално.
Доказ за тоа е дека развивачите во Пукет не покажуваат знаци на нервоза. Тајландскиот девелопер Sansiri најави план за инвестиција од 40 милијарди бата во нови проекти во Пукет во периодот 2027-2030, вклучувајќи седум проекти вредни 10 милијарди бата кои се лансираат во втората половина на 2026 година. Тоа е силен знак дека довербата на страна на побарувачката во Пукет останува стабилна и покрај регионалната конкуренција.
Ако сте странец, каква е разликата во сопственичките права?
Ова е клучно прашање за секој купувач кој го споредува Малезија и Тајланд. Странците во Малезија можат да стекнат имот на фрихолд основа (freehold), со минимален праг кој почнува од околу 1 милион ринџит (околу 220.000 долари). Во Тајланд, фрихолд сопственичкото право е ограничено само на кондоминиуми, и притоа во рамките на квотата за странска сопственост.
Во моментот има и активна дискусија во Тајланд за подигнување на квотата за странска сопственост на кондоминиуми од 49% на 75%, промена која, ако се спроведе, значително би ги зголемила капиталните приливи во тајландскиот пазар. Паралелно, Тајланд во 2025 и 2026 година го забрзува развојот на Источниот економски коридор (EEC), кој обединува провинциите Чонбури, Рајонг и Чачоенгсао, нудејќи даночни ослободувања до 13 години за технолошки компании, како одговор на регионалната конкуренција.
Кој дел од Тајланд е најизложен на овој натпревар?
Ако притисокот навистина се почувствува, најпрво ќе удри во канцелариски и комерцијален сегмент во Бангкок, бидејќи главниот град се натпреварува со Куала Лумпур и Сингапур за регионални корпоративни седишта. Туристичките пазари во Пукет, Самуи и Патаја се заштитени поради нивната уникатна туристичка привлечност, која просто не постои во Џонор.
Треба ли да размислувате за диверзификација меѓу Тајланд и Малезија?
За искусни инвеститори, комбинацијата на двата пазари може да биде разумна стратегија. Тајланд нуди тековен принос и лајфстајл вредност, додека Малезија нуди потенцијал за капитален растеж во непосредна близина на Сингапур. Клучно е да се земат предвид различните правни рамки: во Тајланд странците имаат ограничувања за сопственост на земјиште, додека правилата во Малезија се поослободени, но со минимален праг за купување.
За купувач кој бара стабилен приход од изнајмување и лична употреба во туристичка средина, Пукет останува попредвидлив избор со докажана инфраструктура. Џонор има смисла само ако вашата стратегија е долгорочна обложба, 10 или повеќе години, на капитален растеж во сенка на Сингапур.
Заклучок
Проектот на Џентинг во Џонор не е закана за инвеститорите во тајландски недвижности, туку показател за нова фаза на регионална конкуренција. Тајланд победува во приходот од туристичко изнајмување, лајфстајл привлечноста и зрелоста на пазарот. Малезија се обложува на технолошка инфраструктура и близина до Сингапур. Паметниот инвеститор ги проучува двата пазари, но одлучува врз основа на јасна цел: принос денес или капитален растеж по десет години.
Извор: Nikkei Asia
Ако размислувате за инвестиција во имот во Тајланд, тимот на Недвижности во Тајланд може да ви помогне да најдете имот кој одговара на вашата стратегија, без брзи одлуки под притисок на регионални вести.