Зошто магацини, а не кондоминиум?
Ако сте ги следеле нашите текстови за станови во Бангконг Тао или вили во Пукет, веројатно никогаш не сте помислиле на магацин како инвестициска опција. А сепак, токму магацинскиот сектор во Тајланд моментално носи принос од 8-12% годишно, што е 2-3 пати повеќе од класичен кондоминиум во Бангкок. Причината е едноставна: побарувачката за логистички простор растe брзо, а понудата физички не може да ја стигне.
Според Bangkok Post, ограничената понуда на магацински простор во Тајланд им дава на сопствениците на постојни објекти речиси целосна контрола врз условите на изнајмување. Индустриските имоти веќе подолго време го надминуваат резидентниот сектор и по стабилност и по принос. Извештајот на Cushman & Wakefield за второ тримесечие од 2026 година за логистичкиот и индустрискиот пазар во Тајланд го потврдува тоа: побарувачката за индустриско земјиште ја надминала понудата за повеќе од 10% од 2021 година наваму, што постојано притиска цените на земјиштето и кириите нагоре.
Брз преглед на бројките
- Принос од магацини во Тајланд се движи од 8-12% годишно, во зависност од локацијата и класата на објект
- Недостатокот на понуда се проценува на 15-20% од тековната побарувачка
- Просечна кирија за Grade A магацини во Источниот економски коридор (EEC) изнесува 175-200 THB по м² месечно, со годишен раст од 5-7%
- Договорите за закуп обично траат 3-5 години со фиксна индексација, што обезбедува предвидлив приход
- Стапката на пополнетост во клучните логистички зони надминува 90%
- Главни зони на побарувачка: провинциите Чонбури, Самут Пракан, Патум Тани и коридорот покрај Мотопатот 7
Зошто баш сега: EEC и е-трговијата
Источниот економски коридор (EEC), државна развојна програма што опфаќа три провинции, Чонбури, Раyонг и Чачоенгсao, е главниот мотор на побарувачката за магацини. Инфраструктурните инвестиции во EEC надминуваат 1,5 трилиони THB, што е огромна државна посветеност кон овој регион.
Паралелно со тоа, е-трговијата е структурен двигател на побарувачката, независен од туризмот или сезонски трендови. Тајландскиот пазар за онлајн малопродажба е проценет на 850 милијарди THB, а секој процентен поен раст бара дополнителен логистички капацитет. Shopee, Lazada и TikTok Shop сите активно го шират своето магацинско присуство во земјата.
Колку чини да се влезе во овој сектор?
Влезната цена во магацинскиот сегмент е значително повисока отколку кај резидентните имоти. Квалитетен објект од 2.000-5.000 м² чини 30-80 милиони THB (приближно 800.000 до 2,2 милиони УСД). Ова не е инвестиција за секој, но приносот и стабилноста на закупот го компензираат влезниот праг.
Како странец може да инвестира без директно сопствеништво на земјиште
Директно сопствеништво на земјиште од странски физички лица не е дозволено во Тајланд, важи истото правило како и за резидентни имоти. Магацинските инвестиции обично се структурирани преку:
- Тајландско друштво со ограничена одговорност (со странско учество)
- Долгорочен закуп на земјиште (30+30 години)
- Учество во листирани REIT фондови
Тајландските индустриски REIT фондови (WHA Premium Growth Freehold REIT, AIMIRT и други) се тргуваат на берзата SET и нудат изложеност кон магацинскиот сектор веќе од неколку илјади THB. Дивидендниот принос се движи од 6-8% годишно, што е одличен старт за оние што сакаат прво да го 'опипаат' пазарот пред да влезат директно.
Зошто понудата не може да го стигне темпото на побарувачка
Време потребно за изградба на turnkey Grade A магацин изнесува 8-14 месеци, што дополнително го засилува недостатокот бидејки побарувачката растe побрзо од темпото со кое градителите можат да испорачаат нови капацитети. Годишниот данок на комерцијален имот во Тајланд изнесува само 0,3% од проценетата вредност, забележително пониско отколку во повеќето европски јурисдикции, што е дополнителен плус за инвеститорите.
На национално ниво, залихите на готови магацини (RBW) останале стабилни на околу 6,05 милиони м², а готовите фабрички простори (RBF) на околу 3,42 милиони м² во второто тримесечие на 2026 година, според Bangkok Post, што само ја потврдува колку е стегнат пазарот моментално.
Магацини наспроти кондоминиуми, накратко
| Показател | Магацини (EEC) | Кондоминиум (Бангкок) | Вила (Пукет) |
|---|---|---|---|
| Годишен принос | 8-12% | 3-5% | 5-7% |
| Договор за закуп | 3-5 години | месечно/годишно | сезонски/годишно |
| Тип на закупец | компанија | физичко лице | туристи/Airbnb |
| Изложеност на туризам | не | делумно | висока |
Кои се ризиците?
Правната комплексност околу структурирање на странско сопствеништво е првиот предизвик. Потоа, зависноста од еден или двa главни закупци, изложеноста на курсни промени (приходот е во THB), и потенцијален прекумерен раст на понудата за 3-5 години кога новите проекти ќе излезат на пазарот. Ризикот од поплави е реален фактор, поплавите во 2011 година уништиле стотици индустриски објекти околу Ајутаја, така што локацијата и нивото на теренот се клучни при избор на имот.
Заклучок за инвеститорите
Магацинскиот сектор во Тајланд останува една од најнедооценетите класи на имот за меѓународни инвеститори. Комбинацијата од структурен недостаток на понуда, раст на е-трговијата и постојани државни инвестиции во EEC создава солидна основа за принос долгорочно. За почетници, најразумниот пат е да се почне со тајландски индустриски REIT фондови, да се научи пазарот однатре, а потоа да се разгледа директна инвестиција преку структури на закуп на земјиште.
Ако размислувате за инвестиција во тајландски имот, без разлика дали е магацин, кондоминиум или вила, тимот на Недвижности во Тајланд може да помогне со насоки прилагодени на вашата ситуација.
Извор: Bangkok Post