Зошто ова е важно ако купувате во Пукет токму сега
Ако веќе го имате на око кондоминиумот во Тајланд, веројатно веќе сте слушнале дека владините такси при купување знаат да изненадат. Добрата вест: Тајланд управата токму го намали данокот за пренос на сопственост од 2% на 0.01%, а таксата за регистрација на хипотека од 1% на 0.01%. За кондоминиум од 10 милиони бата (околу 280.000 евра), тоа значи заштеда од скоро 300.000 бата само на овие две ставки. Мерката не е нова, но верзијата за 2026 година е поинаква затоа што важи подолго, до 30 јуни 2027 година, што им дава на купувачите реален временски простор да планираат, наместо да брзаат под притисок на рок.
За македонски инвеститори, кои најчесто гледаат кон Пукет, Пattaя и Самуи, овој потег директно влијае на буџетот при купување и е добра причина повторно да се проучи пазарот.
Што конкретно се менува
- Таксата за пренос на сопственост паѓа од 2% на 0.01% од проценетата вредност на имотот
- Таксата за регистрација на хипотека паѓа од 1% на 0.01%
- Намалените стапки важат за станбени имоти со купопродажна цена и проценета вредност до 7 милиони бата, и за хипотеки до 7 милиони бата по договор
- Кај единица од 5 милиони бата, вкупната заштеда изнесува околу 149.500 бата (приближно 4.200 американски долари)
- Шемата важи до 30 јуни 2027 година, што е значително подолго од претходните краткорочни верзии
- Опфатени се куќи, редови куќи (townhouses), станови во кондоминиуми и земјиште со објект; продажбата на делумни сопственички удели е исклучена
Колку реално ќе заштедите
За поимот да биде поконкретен: ако купувате станбена единица вредна 5 милиони бата, заштедата на таксата за пренос изнесува околу 99.500 бата (разлика меѓу 2% и 0.01%), а заштедата на таксата за хипотека изнесува околу 49.950 бата (разлика меѓу 1% и 0.01%). Вкупно, тоа е заштеда од приближно 149.500 бата, пари кои инаку би отишле директно во буџетот на државата, а сега остануваат кај купувачот.
Важно е да се знае дека оваа олеснителна мерка не ги допира сите трошоци при купување во Тајланд. Стандардните трошоци вклучуваат такса за пренос (нормално 2%), такса за печат (0.5%), специфичен деловен данок (3.3%, се наплатува при препродажба во првите 5 години од сопственоста) и данок по одбивка, кој се пресметува по прогресивна скала. Тековната олеснителна мерка ги опфаќа само компонентите за пренос и хипотека, а специфичниот деловен данок од 3.3% останува непроменет за секој што препродава имот во првите пет години.
Кој управува со процесот и колкав е обемот на пазарот
Единиот орган надлежен за регистрирање пренос на сопственост во Тајланд е Одделот за земјиште (Department of Lands). Таксите се пресметуваат врз основа на проценетата вредност определена од државата, која не мора да се совпаѓа со реалната купопродажна цена договорена меѓу страните, што е детаљ што често изненадува купувачи навикнати на пазари каде проценката ја прави приватен вештак.
Министерството за финансии на Тајланд проценува дека продолжената шема ќе поддржи промет од околу 540 милијарди бата годишно во имотниот сектор и ќе привлече дополнителна инвестиција од приближно 305 милијарди бата.
Странските купувачи остануваат значајна сила на пазарот на кондоминиуми: годишните куповки на странци се задржаа на околу 14.500 единици во периодот 2024-2025 година, при што само во првиот квартал на 2025 година се додадени околу 3.919 единици, според податоци од индустријата. Бангкок, Чонбури и Пукет остануваат главните жаришта на ова побарување.
Дали ова важи и за странски купувачи
Одговорот е да, но со ограничувања што секој македонски инвеститор треба да ги знае однапред. Директната сопственост на земјиште или куќи од странци во Тајланд останува строго ограничена. Целосна (freehold) сопственост е дозволена само за станови во кондоминиуми, во рамки на квотата од 49% странска сопственост по проект. За земјиште со куќа, странците обично користат структури со долгорочен закуп (leasehold) или преку тајландска компанија.
Токму затоа Пукет, Pattaya и Самуи се трите дестинации каде странските купувачи претставуваат најголем дел од купувачите на кондоминиуми, што значи дека практичниот ефект на намалените такси врз инвестициското побарување ќе биде најсилно почувствуван токму таму. Ако веќе размислувате за вила во Ranг Тао или кондо во близина на плажите на Пукет, ова е моментот кога државните трошоци при купување се пониски отколку што биле со години.
Дали важи и за препродажба на имоти
Да, намалените стапки важат и за квалификувани трансакции на препродажба, но продавачите сепак може да должат специфичен деловен данок или такса за печат, во зависност од тоа колку долго го поседувале имотот. Ова е детаљ што вреди да се провери со локален правник или агент пред да се потпише договор, бидејќи вкупните трошоци на купувачот и продавачот можат значително да варираат во зависност од историјата на сопственоста.
Може ли ова да се комбинира со план за отплата кај градежник
Може. Планот за отплата на градежникот и владиното намалување на таксите се два независни механизми. Таксата се плаќа во моментот на регистрација на преносот на сопственоста, што обично се совпаѓа со последната рата од договорот со градежникот. Значи, ако купувате нов проект во изградба со одложено плаќање, олеснувањето сепак ќе важи кога дојде време за финална регистрација, се додека шемата е активна.
Колку долго ќе трае оваа поволност
Тековното продолжување важи до 30 јуни 2027 година, што е забележливо подолг период од претходните верзии на оваа мерка, кои обично траеле само неколку месеци до година дена. Оваа предвидливост е она што ја прави разликата за инвеститорите: наместо да брзаат да склучат договор пред истек на краток рок, сега имаат простор да ги завршат сите проверки како што треба.
Што останува непроменето
Специфичниот деловен данок (3.3% при препродажба во првите пет години од сопственоста), прогресивниот данок по одбивка, и правните и due diligence трошоците остануваат целосно надвор од дофатот на оваа програма. Секој сериозен буџет за купување имот во Тајланд треба да ги вклучи и овие ставки, а не само намалените такси за пренос и хипотека.
Како да се потврди дека олеснувањето сè уште важи
Тековниот статус на шемата се објавува преку тајландскиот Оддел за земјиште, а може да се потврди и директно во локалната канцеларија за земјиште (Land Office) каде што ќе се врши регистрацијата. Со оглед на тоа што станува збор за владина политика, а не за траен закон, препорачливо е ова да се провери непосредно пред датумот на трансакцијата.
Продолжувањето на намалените такси со фиксен, но далечен рок им дава на инвеститорите реален простор да ја испланираат куповката правилно, наместо да донесуваат брзи одлуки под притисок. За секој што веќе има идентификувано имот и завршено due diligence, тековниот период, кој трае до средината на 2027 година, е поволен момент за да се продолжи понатаму. Заштеда од 150.000 до 300.000 бата функционира практично како дополнителен процентен поен принос кој државата фактички им го подарува на купувачите. Сепак, станува збор за политичка одлука што може да се промени, па затоа заклучувањето на условите порано, наместо подоцна, останува побезбеден пристап.
Тимот на Недвижности во Тајланд редовно ги следи ваквите промени во тајландската регулатива токму заради клиенти кои сериозно размислуваат за инвестиција во Пукет и другите крајбрежни дестинации.
Извор: The Nation Thailand