Замислете купувач од Скопје или Тетово кој гледа брошура за резиденција во Банг Тао со ветен принос од 8%. Звучи солидно. Но бројката што вреди да се погледа не е таа од брошурата, туку една друга: 38,18 милијарди бати, или околу 1,17 милијарди долари. Тоа е тековниот беклог на AssetWise, еден од ретките девелопери на тајландската берза (SET) кој во моментов расте наместо да се стега.
Беклог е збир на договори што се потпишани и платени со депозит, но сопственоста уште не е пренесена. Според тајландското сметководство, приходот се книжи дури кога сопственоста реално се пренесува во Земјишната канцеларија, не кога се потпишува договорот. Затоа приходот на компанијата за првата половина од годината, 5,69 милијарди бати (пораст од 57% на годишна основа), не зборува за нова продажба, туку за завршени станови што чекале две-три години во градба.
Зошто беклогот открива повеќе од кварталниот приход
Приходот на девелопер е показател насочен наназад: тој ти покажува што било изградено и предадено пред неколку години. Беклогот е сосема спротивно, тој ти покажува колку купувачи веќе потпишале и платиле депозит за нешто што сè уште се гради.
Беклог од 38,18 милијарди бати наспроти полугодишен приход од 5,69 милијарди бати значи дека компанијата продава побрзо отколку што гради и предава. Тоа отвора јасен процеп, а во услови кога Централната банка на Тајланд (Bank of Thailand) држи строга хипотекарна политика за домашните купувачи, а домашната побарувачка за масовно домување е слаба, тој процеп најчесто се затвора со странски капитал. Токму тоа се гледа во бројките за Пукет.
Во комбинираното портфолио на ASW и Rhom Bho Property под брендот The Title, вредно 47,4 милијарди бати, Пукет учествува со 57% од нарачките, што според компанијата дава видливост на приходите сè до 2028 година.
Што реално купуваш кога плаќаш 20-35% премија на Пукет
Островот веќе одамна не е пазар на евтини студија за краткорочен изнајм. Купувач со буџет од 8 до 15 милиони бати денес не купува квадратни метри, туку купува оперативна структура: кој управува со изнајмувањето, каква е попуштеноста во ниска сезона, кој плаќа за замена на опрема и како се дели приходот меѓу сопственик и оператор.
Бренд, во оваа поставеност, е начин да се пренесе ризикот од управување на професионален оператор. Тоа објаснува зошто пазарните проценки покажуваат премија од 20-35% кај брендирани резиденции во однос на споредлива небрендирана понуда на истата локација.
Постои и еден помалку удобен разлог. Купувач од Русија, Казахстан или Кина често физички не може лично да надгледува градба и работење на далечина. Брендиран проект од берзански девелопер, кој јавно објавува финансиски извештаи, е всушност купување на транспарентност, не само на дизајн на лоби.
Каде брендот престанува да ти помага
Сега да го кажеме и делот што не се спомнува во брошурите.
Премијата за бренд не се пренесува добро при препродажба. Првиот купувач плаќа 20-35% повеќе за менаџмент компанија и убаво лоби. Но втор купувач, пет години подоцна, гледа цена по квадратен метар во околината и реален нето принос од претходната година. Ако реалниот нето принос испадне 4-5% наместо 7-8% ветени во брошурата, премијата исчезнува во оценката на пазарот.
Таа разлика речиси секогаш се појавува на истото место: рекламираните проценти се пресметуваат врз бруто приход при висока попуштеност, додека сопственикот реално добива приход дури откако ќе се одземат комисијата на оператора, режиските трошоци, придонесот во резервниот фонд, данокот и празнините во попуштеноста во дождливата сезона мај-октомври.
Втор проблем: беклог не е гаранција за испорака. Тајланд нема механизам, познат кај некои меѓународни купувачи, за заклучување пари на блокирана сметка до завршување на градбата. Уплатите одат директно кај девелопера и финансираат тековна градба. Единствената реална заштита е финансиската стабилност на девелопера, неговиот досие на завршени проекти и структурата на договорот за купопродажба. Токму затоа јавното финансиско објавување има практична, не само репутациска вредност.
Трето, западниот брег се гради густо. Банг Тао, Лајан и Камала секоја апсорбира големи количини нови единици, а конкуренцијата за истиот базен на закупци ќе се засили токму кога денешниот беклог ќе се претвори во завршени згради.
Правни рамки за странски купувач: 49% квота и FET форма
Странец може да поседува целосна сопственост (freehold) само во рамките на 49% од продажната површина на секоја кондоминиумска зграда во Тајланд, вклучувајно и брендираните проекти. Останатите 51% се достапни за странци само преку закуп (leasehold), обично на 30 години со опции за продолжување.
Плаќањето од странски купувач мора да пристигне од странство во странска валута и да се конвертира во бати внатре во Тајланд. Банката тогаш издава Foreign Exchange Transaction форма (FET), без која Земјишната канцеларија не ќе регистрира сопственост freehold. Ова е чекор кој не смее да се прескокне, зашто без FET формата целата постапка застанува.
Кому реално му се исплаќа брендирана резиденција на Пукет
Ако буџетот е под 5-6 милиони бати, брендиран проект на Пукет вообичаено не е за вас. На тоа ценовно ниво премијата за бренд ти јаде од приносот, а конкуренцијата се стотици слични студија. Во тој сегмент поразумно е да се гледа кон станови во Банг Кок близу до BTS и MRT станиците, каде закупците живеат целата година, не само четири месеци.
Во опсегот над 8 милиони бати, логиката се менува. Тука би препорачал избор на проект според неколку проверливи критериуми: девелоперот е јавно листан на берза и објавува свој беклог, операторот веќе работи со реални стапки на попуштеност на островот, и договорот за закуп не ветува гарантиран принос над 6% (такви ветувања обично се компензирани со надувана влезна цена).
Еден чекор што многу купувачи го прескокнуваат: посета во ниска сезона, не во февруари. Јули или септември покажуваат вистинска слика за плажата и патиштата многу поискрено од врвните месеци.
Продажба на вили и движења на пазарот во 2025
Продажбата на вили на Пукет порасна 12,9% во 2025 година, со побарувачка концентрирана во проекти со менаџмент, услуга и добра локација, првенствено на западниот брег (Банг Тао, Лајан, Камала). Оваа бројка потврдува тренд кон услуги и брендирана понуда, но не значи автоматски дека сите проекти во тие локации ќе имаат исти резултати, зашто густината на нова понуда веќе почнува да притиска врз попуштеноста.
Примарните цени на западниот брег се потпрени на цената на земјиштето и е малку вероватно да паднат широко. Поверојатен е разделен исход: силните проекти со функционален оператор ќе го задржат нивото на цени, а послабите ќе почнат да нудат отстапки и планови за плаќање на рати. Чекањето на пад на цените на целиот остров е слаба стратегија за секој кому му треба имот за конкретен модел на изнајмување.
Извор: Dzen (hatamatata)