Замислете дека имате парцела вредна неколку милиони евра во самиот центар на Бангкок, а плаќате данок како селски имот со неколку банани и лимонова трева. Токму тоа со децении го правеа сопствениците на најскапите парцели во градот, регистрирајќи ги како 'земјоделско земјиште' иако од нив никогаш не излегол ниту еден плод за продажба. Градската управа на Бангкок (BMA) сега официјално предложи зголемување на даночните стапки за таквите парцели, со цел да се затвори јазот меѓу земјоделските и комерцијалните даночни стапки, јаз кој со години им овозможуваше на сопствениците на централни локации да плаќаат 5-10 пати помалку отколку што е реалниот даночен товар.
За секој што размислува за инвестиција во земјиште во Бангкок, вклучително и Македонци што градат портфолио во Тајланд преку тајландски компании, ова е јасен сигнал дека старата стратегија веќе не функционира.
Што точно значи ова за инвеститорите
Бангкок официјално ја крева даночната стапка за парцели формално регистрирани како земјоделски, но лоцирани во централните градски реони. Целта е едноставна: да се спречи практиката 'банана-фарма во центар на градот', каде сопственик на скапа парцела плаќа минимален данок само затоа што на хартија земјиштето е декларирано за земјоделска намена.
- Тековни стапки: земјоделските парцели плаќаат 0,01-0,1% од проценетата вредност, наспроти 0,3-0,7% за комерцијално земјиште (податоци на Даночната управа)
- Предложен нов распон: основната земјоделска стапка би се зголемила од околу 0,01% (до 0,10%) на 0,03-0,12%, што практично го тројно го зголемува почетниот даночен товар, односно од околу 100 бати на 300 бати по милион бати вредност на земјиштето (Nation Thailand)
- Заштеда преку дупката на парцела вредна 100 милиони бати достигнувала 500.000-700.000 бати годишно
- Кој е погоден: сопственици на празни и 'псевдо-земјоделски' парцели во Silom, Sathorn, Sukhumvit, Ploenchit и Ratchadamri
- Временска рамка: предлогот се уште се разгледува, а целосна примена се очекува од фискалната 2027 година
Правната позадина: како воопшто настана оваа дупка
Законот за данок на земјиште и градби (Land and Building Tax Act B.E. 2562) стапи на сила во 2020 година и воведе четири категории на стапки: станбена, земјоделска, комерцијална и празно (неискористено) земјиште.
Земјоделската категорија секогаш имала најниска стапка, започнувајќи од 0,01% за парцели вредни до 75 милиони бати, додека комерцијалните стапки почнуваат од 0,3% и растат прогресивно со вредноста на имотот. Резултатот беше предвидлив: секој со добар правник и малку трпение можеше законски да ја намали својата даночна сметка со декоративно засадување.
Пазарните проценки покажуваат дека стотици парцели од 1 до 20 раи на најпрестижни локации во Бангкок биле формално регистрирани како земјоделски. Проценетите вредности на земјиштето на Sukhumvit, помеѓу сои 1-63, достигнуваат 800.000-1.500.000 бати по квадратен ва (Министерство за финансии, ре-проценка 2024-2027).
Зошто градската управа реагира токму сега
Притисокот врз празното земјиште веќе го зголеми понудениот развоен земјишен фонд за 12-15% во периодот 2024-2025, според AREA (Агенцијата за работи со недвижности). Со други зборови, повеќе сопственици почнаа да продаваат или развиваат парцели наместо да чекаат со минимална даночна обврска.
Покрај зголемувањето на стапките, BMA воведува и построга контрола: земјиштето регистрирано како земјоделско сега мора реално да се користи за комерцијално земјоделство, а не за симболично 'сенчесто' засадување направено само за инспекцијата. Ова е директен одговор на праксата опишана во Bangkok Post.
Важно е да се нагласи дека странските државјани, вклучително и Македонците, немаат право директно да поседуваат земјиште во Тајланд (Land Code, член 86). Промените првенствено ги погодуваат оние што држат земјиште преку тајландски компании или долгорочни закупи, што е и најчестиот модел преку кој странски инвеститори влегуваат во овој сегмент.
BMA самостојно го собира данокот на земјиште и има силен финансиски интерес да ја зголеми наплатата: целта за 2025 година изнесуваше 37 милијарди бати.
Табела: старо наспроти ново
| Категорија | Стара стапка | Нова предложена стапка |
|---|---|---|
| Земјоделско земјиште (централен градски реон) | 0,01% (до 0,10%) | 0,03-0,12% |
| Комерцијално земјиште | 0,3-0,7% | без промена (референтна стапка) |
| Заштеда на парцела од 100 милиони бати (стар модел) | 500.000-700.000 бати/годишно | значително намалена по реформата |
Што ова значи за пазарот на недвижности во целина
Ефектот најверојатно ќе биде двонасочен. Краткорочно, дел од сопствениците ќе почнат да ги продаваат своите парцели за да избегнат повисок данок, што привремено може да ги омекне цените или да го успори растот во централните реони. Среднорочно, поголемата достапност на земјиште за развој треба да ја зголеми понудата на кондоминиуми и комерцијален простор, што долгорочно го стабилизира пазарот.
За купувачи на станови, ова индиректно е добра вест: повеќе земјиште достапно за градба значи повеќе нови проекти, поголем избор и потенцијално поконкурентни цени по квадратен метар во централен Бангкок.
Најголеми жаришта: кои реони се најизложени
Највредните парцели се концентрирани долж линиите на BTS и MRT: Silom, Sathorn, Ploenchit, Lumpini, Sukhumvit (сои 1-63), Ratchadamri и Chidlom. Токму тука јазот меѓу земјоделската и комерцијалната стапка создаваше најголема предност за 'оптимизаторите' на данок, и токму тука реформата ќе се почувствува најсилно.
Треба ли да очекуваме бран на распродажби?
Масовна распродажба е малку веројатна. Големите сопственици на земјиште, вклучувајќи ги Crown Property Bureau и фамилиите Sirivadhanabhakdi и Chirathivat, водат долгорочни стратегии и нема да се откажат од имотите заради данок зголемен за неколку стотици илјади бати годишно. Помалите и средните сопственици кои шпекулативно чуваат земјиште, сепак, веројатно ќе почнат постепено да излегуваат од пазарот.
Бангкок не воведува шок за пазарот, туку враќа логика: данокот конечно ќе одговара на реалната употреба на земјиштето. За инвеститорите што бираат имоти според реален принос, а не според книговодствени трикови, ова е позитивен знак: пазарот станува потранспарентен.
Ако размислувате за инвестиција во земјиште или недвижност во Тајланд, ова е моментот да ја проверите правната структура на секоја парцела внимателно, пред да потпишете каков било договор. Тимот на Недвижности во Тајланд редовно ги следи ваквите законски промени токму за да ги советуваме клиентите навремено.
Извор: Nation Thailand