Купувач на вила на Пукет вредна 1 милион долари потпишал три документи истовремено: закуп на земјата, сопственички лист за објектот и договор за услуги со управувачката компанија. Адвокатите пронашле клаузула скришена во пакетот која му дозволувала на развивачот да ги прекине сите договори наведно, вклучувајќи го закупот на земјата под куќата, поради ненавремено платена сметка за вода.
Таа клаузула била избришана при преговорите. Ако не била, имот вреден милион долари ќе зависел од платена сметка за струја или вода.
Ова не е изолиран случај. Во Тајланд нема задолжителна нотарска проверка на договорите за купопродажба, а стандардните формулари што ги користат развивачите и сопствениците на земја се составени од нивните сопствени адвокати, во нивна корист. Правната проверка тука ретко се фокусира на чанот (сопственичкиот лист): тие обично се чисти. Парите се губат во текстот на договорите, не во регистрите.
Која клаузула е најскапа во пакет вила плус земја?
Крстосаниот раскин (cross-default) е најскапата ставка кај пакет од вила плус закуп на земја: прекршување на само еден од три договори може да ги поништи сите. Ова треба да се провери прво, пред цена, пред локација, пред сè друго.
Сценариото е познато и легално на Пукет и на Ко Самуи: вилата стои на земја под закуп, а самата структура е во сопственост (freehold). Тоа значи три или повеќе документи, и слабата точка секогаш е на нивните спојни точки. Треба да се провери што се случува при препродажба на трето лице, при наследување, при промена на управувачката компанија или при спор со соседните сопственици. Ако закупот на земјата трае 30 години со ветување за две продолжувања, треба да се праша што реално гарантира второто продолжување. Обично ништо освен добрата волја на сопственикот на земјата, и токму тука искрен одговор од вашиот адвокат вреди повеќе од најсјајната продажна презентација.
Колку навистина чини изнајмувањето простор во бангкочки трговски центар?
Закупите во трговски центри во Бангкок обично комбинираат годишна индексација од 10% со право на сопственикот да ја ревидира стапката на секои 18 месеци, без преговори. Во еден документиран случај, фиксирање на стапката во договорот заштедило на закупецот околу 5.000 долари годишно за единица во трговски центар средна големина.
За комерцијален закуп, самиот договор тежи повеќе од локацијата. Фиксна стапка за целиот период вреди повеќе од попуст во првата година. Треба да се провери правото на сопственикот за еднострана ревизија на стапката, формулата за индексација, што се случува со депозитот при предвремен прекин, и што се случува со закупот ако зградата се продаде.
Што ако развивачот на Пattaya задоцни со предавањето на градбата?
Договорите за градба во Патаја речиси секогаш казнуваат купувачот за задоцнето плаќање, но ретко го казнуваат развивачот за задоцнета предаја. Ова се исправа со додавање на цврсти термини и стандарди за завршување, огледални за двете страни.
Клаузула за пенали при задоцнета предаја сама по себе не е лек. Клаузулата се внесе, развивачот испорачува со една година задоцнување, и нема ништо за наплата бидејќи билансот на проектната компанија е празен. Пенал функционира само во комбинација со плаќања поврзани со фази на градбата, банкарска гаранција, или задржување на последната рата. Тука очигледната поправка е само половина од поправката.
За купување во фаза на градба (off-plan), вистинската работа е во распоредот на плаќање, не во сопственичкиот лист. Ратите треба да се врзани за фази на градбата, не за календарски датуми. Треба да се бараат огледални пенали: ако купувачот плаќа казна за задоцнета рата, развивачот треба да плаќа за задоцнета предаја. Однапред треба да се договори што се смета за дефект при предавањето, инаку расправа за квалитетот на малтерот ќе се претвори во расправа за вкус.
Дали лиценца или франшиза во Тајланд штити доволно вашата марка?
Лиценчните и франшизните договори (Самуи, Бангкок) често немаат заштита на бренда и дозволуваат еднострани промени на надоместоците (royalty). Во еден договор за туристички бизнис на Самуи, додавање на гаранции и клаузули за компензација затворило изложеност од околу 100.000 долари.
Меѓународните брендови сè повеќе влегуваат во Тајланд преку договори за партнерство. Слабата точка е интелектуалната сопственост и надоместоците. Ако трговската марка не е регистрирана во Тајланд, нема ништо за заштита. Ако надоместоците можат да се менуваат со писмо, вашиот финансиски модел важи само до првото писмо.
Што се случува со вашиот закуп ако зградата смени сопственик?
Промена на сопственик на зградата без клаузула за континуитет на закупот значи дека новиот сопственик може да ги преработи вашите услови за изнајмување. Ова се решава со клаузула за наследување (succession clause), и токму оваа клаузула вреди повеќе од месец бесплатен закуп.
Табела: типови на договори и најчести стапици
| Тип на договор | Типична стапица | Што прво да се провери | Цена на грешката |
|---|---|---|---|
| Вила: земја под закуп + структура во сопственост | Крстосан раскин што прекинува сите договори поради едно прекршување | Клаузула за раскин, услови за продолжување на закупот, право на пренос | Губење контрола врз имот вреден до 1 милион долари |
| Стан во фаза на градба (off-plan) | Пенали само за купувачот, нејасни стандарди за квалитет | Распоред на плаќање врзан за фази, пенали за задоцнување, инспекција при предавање | 12-18 месеци празнина без компензација |
| Комерцијален закуп во трговски центар | 10% годишна индексација плус ревизија на стапка на секои 18 месеци | Формула за индексација, клаузула при промена на сопственик, услови за депозит | Околу 5.000 долари годишно, по единица |
| Лиценца за бренд | Нема заштита на интелектуална сопственост, прекин без компензација | Регистрација на марката во Тајланд, траење, основи за прекин | До 100.000 долари во промотивни трошоци за туѓ бренд |
| Франшиза | Еднострани промени на надоместоците, нејасни маркетинг такси | Фиксна стапка на надоместок, маркетинг буџет, ексклузивна територија | Непредвидлив раст на трошоците за целиот договорен период |
Најчести грешки при купување имот во Тајланд
Проверка само на сопственичкиот лист и застанување тука. Чист чанот не ве штити од еднострано составен договор. И двата документи бараат проверка, а договорот е обично таму каде се крие вистинскиот проблем.
Доверба во преводот. Пред тајландски суд, важи верзијата на тајландски јазик. Англиските и другите преводи служат само за информација. Задолжително инсистирајте на клаузула која прецизира која верзија е меродавна, и нека двете верзии ги провери независен преведувач.
Потпишување со брзина на одмор. Депозитот заминува за еден ден; договорот заслужува месец за преглед. Договорите за резервација речиси секогаш вклучуваат неповратен депозит, па преговарајте пред парите да се пренесат, не после.
Игнорирање на делот за решавање спорови. Арбитража во Сингапур звучи импресивно, но чини десетици илјади долари, што нема смисла за договор вреден 5 милиони бати. За купувања во тој ценовен ранг, тајландски суд локален на имотот е поразумниот избор.
Претпоставка дека управувачката компанија е неутрална. Договорот за услуги често е поврзан со развивачот и може да дозволи неограничени зголемувања на таксите за одржување. Инсистирајте на формула за индексација или тврд плафон.
Мојата препорака: кога вреди целосна проверка, а кога не
Николаш не потписувајте пакет договор во сопствената формулација на развивачот, дури и ако продажниот менаџер тврди дека е стандарден и непроменлив. Тој се менува постојано, во преговорите.
Една оговорка: ако вредноста на зделката е под околу 3 милиони бати, целосна проверка со проверки на корпоративни документи и посета на земјишната канцеларија може да поеде значителен дел од добивката. Во тој случај, фокусот треба да биде тесен, на четири клаузули: раскин, плаќања, пренос на права и решавање спорови.
Правна проверка на договор е далеку поевтина од секоја од овие грешки и, според пазарни проценки, обично трае од неколку дена до две недели. За зделка над 10 милиони бати, прескокнувањето на проверката не е рационален начин да се заштедат пари.
Најчесто поставувани прашања
Колку чини правна проверка на договор за недвижност во Тајланд?
Пазарните проценки покажуваат дека стандардна проверка при купување стан оди во опсег од неколку десетици илјади бати; вила со закуп на земјата и корпоративна структура чини повеќе и трае подолго. Ова треба да се мери со вредноста на зделката - над 10 милиони бати, прескокнувањето на проверката не е рационална заштеда.
Дали договорот на развивачот воопшто може да се промени?
Да, без оглед на тврдењата на продажните тимови. Промени во термините за предавање, пеналите, стандардите за завршување и условите за пренос се случуваат редовно, особено во проекти кои сè уште не се целосно продадени. Категорично одбивање да се разговара за промени само по себе е предупредувачки знак.
Што е крстосан раскин (cross-default) и зошто е опасен?
Тоа е клаузула која дозволува прекршување на еден договор во пакетот да активира права за прекин на другите. Во структура вила плус закуп на земјата, пропуштена уплата за услуги теоретски може да го стави во опасност вашето право да користите самата земја.
Колку сигурен е 30-годишен закуп на земја со ветено продолжување?
Самиот 30-годишен закуп е регистриран во Земјишната канцеларија и правно заштитен. Ветувањето за уште две 30-годишни продолжувања е договорна обврска на сопственикот на земјата, не автоматско право. Треба да се провери кој е сопственикот и што се случува ако тој банкротира или ја продаде земјата.
Кој плаќа данок за пренос на имотот?
По подразбирање, поделбата е онаква на каква се договорат страните; договорите на развивачите најчесто ја делат таксата за пренос подеднакво или ја ставаат целосно на купувачот. Ова е предмет на преговори, и точната формулација заслужува посебно внимание.
Пред да се пренесе депозит, еден чекор е клучен: според чек-листата за правна проверка на Kivilab Property, треба да се спроведе структурирана шестделна проверка која покрива сопственички лист и обврзувања, овластување на продавачот, дозволи, квота за странска сопственост, договорот за купопродажба и документите за плаќање. Испратете го нацрт-договорот до независен адвокат и побарајте специфично да се обележат клаузулите за раскин, пренос и индексација. Тоа трае неколку дена и ја менува вашата преговарачка позиција повеќе од секој попуст.
Извор: Kivilab Property