Зошто ова прашање воопшто ви е важно
Замислете дека сте уплатиле неколку милиони бати за стан во изградба во Пукет, а рокот за предавање дојде и помина. Од продажната канцеларија ви велат: 'форс мажор, недостиг на гориво, поскапени материјали, логистички проблеми'. Точно ова се случува сè почесто во 2026 година на тајландскиот пазар на станови во изградба (т.н. off-plan), и токму затоа секој купувач од Македонија, Србија или Бугарија што размислува за инвестиција во Тајланд треба однапред да знае каде престанува легитимното оправдување, а каде почнува изговорот.
Директен одговор: повикувањето на форс мажор не го ослободува автоматски девелоперот од обврските. Според членовите 8 и 219 од тајландскиот Граѓански и трговски законик, потребен е доказ дека настанот навистина бил непредвидлив, неизбежен и надвор од контролата на страната што го повикува. Обично зголемувањето на цените на материјалите само по себе не се смета за форс мажор.
Ова не е апстрактна опасност туку реален ризик за секој странски инвеститор. Според податоци од индустријата, пазарот на станови во изградба во Пукет обработил околу 470 милијарди бати во трансакции меѓу 2021 и 2025 година, при што странските купувачи учествувале со околу 60% од зделките. И покрај овој обем, надзорот и заштитата на купувачите сè уште се релативно слаби, а депозитите платени пред потпишување договор честопати немаат гарантирано враќање доколку проектот застане.
Најважните факти во кратки црти
- Форс мажор според тајландското право значи настан кој е непредвидлив и неизбежен (член 8 од Граѓанскиот и трговскиот законик на Тајланд)
- Девелоперот мора да докаже документирана причинско-последична врска меѓу настанот и доцнењето
- Купувачот има право на формално писмено известување со точна причина и нов временски план
- Типичните доцнења поради форс мажор во 2025-2026 се движат од 3 до 12 месеци
- Договорот е највисок авторитет: без клаузула за форс мажор, девелоперот не може да го повика тоа без посебна судска постапка
- Документацијата е клучна: купувачите кои уредно чуваат докази имаат многу поголеми шанси да си ги одбранат правата
Четири типични сценарија со кои се среќаваат купувачите
Сценарио 1: Вистински, докажлив форс мажор
Потврден недостиг на гориво на национално ниво или владина рестрикција е реален пример за ова. Во таков случај, разумно е да го прифатите доцнењето, но инсистирајте на писмено известување со нов временски рок и побарајте компензација, на пример попуст на сервисната такса или подобрувања при завршните работи. Ризикот е низок ако девелоперот е финансиски стабилен и веќе воспоставен на пазарот.
Сценарио 2: Форс мажор како параван
Некои девелопери наведуваат гориварска криза, а вистинската причина е недостиг на финансии или лошо испланиран проект. Во ваков случај, ангажирајте независен правен преглед на договорот и проверете дали наведената причина навистина се совпаѓа со реалната состојба на пазарот. Тајландските судови ги проверуваат внимателно ваквите тврдења.
Сценарио 3: Доцнењето се продолжува, а девелоперот молчи
Ова е најалармантниот сценарио. Отсуство на известување, без нов рок и без одговор од продажната канцеларија се црвени знамиња што бараат итна реакција: испратете формално писмо (со нотарски заверен превод на тајландски) и поднесете жалба до Канцеларијата за заштита на потрошувачите на Тајланд (OCPB). Паралелно, силно се препорачува да ангажирате локален адвокат.
Сценарио 4: Купувачот сака да го раскине договорот
Ако доцнењето значително го надминува разумниот период (генерално над 12 месеци), купувачот може да бара раскинување и враќање на парите. Сепак, условите за враќање се дефинираат во самиот договор, а девелоперите честопати задржуваат од 10% до 30% од веќе уплатените средства. Граѓанска парница во Тајланд типично трае од 1 до 2 години.
Табела за споредба: како да го препознаете вистинскиот форс мажор
| Параметар | Вистински форс мажор | Сомнителен форс мажор | Измамничка шема |
|---|---|---|---|
| Известување | Формално писмо со датуми и причини | Усно или нејасен е-маил, без детали | Нема никаква комуникација |
| Докази | Владини извори, медиуми, извештаи од индустријата | Општи изјави, без конкретности | Нема доставени документи |
| Нов временски план | Јасен фазен распоред | Нејасни ветувања | Роковите постојано се менуваат |
| Постапка на купувачот | Прифаќање, документирање, следење на прогресот | Независна ревизија на договорот | Итно ангажирање адвокат и жалба до OCPB |
| Веројатност за враќање пари | Висока (по завршување на проектот) | Умерена (преку преговори) | Ниска (само преку суд) |
Најчести грешки на купувачите и како да ги избегнете
Грешка 1: Потпишување договор без временски лимит за доцнење поради форс мажор. Решение: пред потпишување, проверете дали договорот предвидува максимален период на доцнење (на пример 180 дена), по што купувачот стекнува право на раскинување.
Грешка 2: Недокументирање на настаните. Решение: чувајте ја целата преписка, редовно фотографирајте го градилиштето и водете евиденција за секој повик и состанок со датум. Тајландските судови прифаќаат скриншотови од апликации за пораки како доказ.
Грешка 3: Потпирање на усни ветувања од продажниот агент. Решение: секој договор мора да биде документиран писмено на тајландски јазик и потпишан од овластен претставник на компанијата.
Грешка 4: Претпоставка дека правните шаблони од матичната земја важат и во Тајланд. Решение: ангажирајте адвокат специјализиран токму за тајландско право за недвижности. Странските правни рамки не се пренесуваат автоматски.
Грешка 5: Преговарање сам, без познавање на тајландски јазик. Решение: вклучете преведувач или двојазичен адвокат. Тајландските судови и државните институции работат исклучиво на тајландски.
Грешка 6: Купување од девелопер без проверка на финансиската стабилност. Решение: проверете ја регистрацијата на компанијата преку Департманот за развој на бизнис (DBD), прегледајте ги веќе завршените проекти и финансиските извештаи пред да се обврзете.
Пошироката слика: зошто пазарот сега е построг
Тајландските власти во последно време засилуваат надзор врз странските сопственички структури, вклучувајќи проверка на над 11.400 компании поврзани со номиниран сопственик само на островите Кох Самуи и Кох Пангнан. Затоа купувачите треба да очекуваат повеќе документација и подетална due diligence проверка, не помалку. Пазарот се движи кон построга регулатива, а тврдењата за форс мажор се само едно од повеќе полиња кои сè повеќе се под правна лупа.
Пораката е едноставна: не паничете, но и не останувајте пасивни. Форс мажорот е правен механизам, а не универзален изговор што го брише целосно одговорноста на девелоперот. Вашата задача е да документирате, проверувате и навремено вклучите професионалци. Колку побрзо реагирате, толку се поголеми шансите да ја заштитите вашата инвестиција.
Ако размислувате за купување стан во изградба во Пукет или друга дестинација во Тајланд, тимот на Недвижности во Тајланд може да ви помогне да ги провери девелоперот, договорот и условите пред да уплатите депозит.
Извор: The CITY - Asia