Индонезија влага 28 милијарди долари во финансиски центри: дали Пукет е во опасност?

Ако сте македонски инвеститор кој веќе размислува за апартман во Пукет или Бангкок, веројатно сте наишле на вестите: Индонезија најавила инвестиција од 28 милијарди долари за изградба на меѓународни финансиски центри во Џакарта и Бали. Целта е јасна - да се привлече капитал кој досега главно одел кон Сингапур, Хонгконг и Бангкок. Прашањето кое си го поставуваат сериозните купувачи не е дали Индонезија ќе стане конкурент, туку дали тоа треба да влијае на одлуката да се инвестира во Тајланд токму сега.

Одговорот, накратко: не треба да брза со паника, но вреди да се следи ситуацијата. Индонезискиот план сè уште е во рана фаза, а Тајланд има структурни предности кои не се менуваат преку ноќ.

Колку всушност вреди индонезискиот план?

Сумата од 28 милијарди долари претставува околу 2,5% од БДП на Индонезија - огромна фискална обврска за една држава. За споредба, целиот Источен економски коридор на Тајланд (Eastern Economic Corridor) е проценет на 45 милијарди долари, но тие пари се распределени низ цела деценија и покриваат широк спектар на индустрии, не само финансиски услуги.

Индонезија очигледно се обидува да повтори модел сличен на оној на Дубаи со DIFC - да комбинира животен стил и туризам со финансиска инфраструктура. Бали, со околу 4,4 милиони жители и веќе изградена туристичка репутација, е логичен избор за таков потег.

Зошто правната неизвесност е најголемата пречка за Индонезија

Овде доаѓаме до срцето на проблемот. Странците во Индонезија не можат да поседуваат земјиште во целосна сопственост (hak milik). На располагање им стојат само права на употреба (hak pakai, до 80 години) и права на градба (hak guna bangunan). Тоа е фундаментално различно од Тајланд, каде странец може да поседува кондоминиум во фул сопственост (freehold), запишана на негово име во имотниот регистар.

Индонезиското земјишно право останува комплицирано, процедурите за регистрација не се доволно транспарентни, а судскиот систем е бавен. Големите фондови не сакаат да вложат капитал без гаранции за заштита на сопственичките права, механизми за арбитража и стабилен даночен режим. Додека тие услови не се исполнат, ветувањата за даночни поволности остануваат само на хартија.

Индонезија навистина подготвува пакет даночни стимулации, вклучувајќи предлог за 100% ослободување од корпоративен данок на добивка за одреден период, според новиот закон за финансиски центри познат како PFII. На маса се и ослободувања од данок на странски приход и дивиденда, поедноставени визни режими, како и одредби дека носителите на Golden Visa нема да се третираат како даночни резиденти на Индонезија за време на визниот период. Но, без официјално донесена легислатива, сето ова засега е само предлог.

Зошто Тајланд сè уште држи предност

Тајланд не седи со скрстени раце додека Индонезија најавува грандиозни планови. Бангкок веќе развива сопствен финансиски кластер - One Bangkok, проект во кој Frasers Property и TCC Group инвестираат проценето 3,5 милијарди долари. Пукет, пак, продолжува да го шири премиум сегментот на пазарот на недвижности.

Инфраструктурниот јаз меѓу двете земји е значителен. Бангкок има два меѓународни аеродроми, развиена мрежа на BTS/MRT железница и длабоко вкоренета банкарска инфраструктура. Џакарта отвори своја прва метро линија дури во 2019 година, а Бали сè уште нема никаков систем на железнички транзит.

Друг важен фактор е валутната стабилност. Индонезиската рупија загуби околу 5% од вредноста во однос на американскиот долар во последната година. Тајландскиот бат покажал поголема стабилност - критично важно за секој инвеститор кој ги пресметува приносите во тврда валута.

Табела: Тајланд наспроти Индонезија за инвестициски цели

Дали демографијата на Индонезија ја менува сликата долгорочно?

Треба да бидеме искрени: демографијата навистина фаворизира Индонезија. Со население од 275 милиони наспроти тајландските 72 милиони, Индонезија на долг рок има далеку поголем домашен пазар за финансиски услуги. Ова не е фактор кој треба да се игнорира ако размислувате за хоризонт од 10-15 години.

Но за инвеститор кој купува имот денес, со план да генерира приход од изнајмување или капитална добивка во следните неколку години, овој аргумент е помалку релевантен од практичните прашања: дали може легално да поседувам имот, дали пазарот е ликвиден, и дали приносите се предвидливи.

Што значи ова конкретно за Пукет во 2026 година?

Според Bangkok Post, луксузниот пазар на недвижности во Пукет се очекува да остане силен низ 2026 година, движен од растечки цени на земјиште во зоните на западниот брег - Bang Tao, Laguna, Layan, Kamala и Cherng Talay. Брендираните вили ги надминуваат кондоминиумите по атрактивност кај побогатите меѓународни купувачи.

Просечните приноси од изнајмување во Тајланд остануваат солидни: 5-7% годишно за кондоминиуми во Бангкок, а во Пукет за време на висока сезона можат да достигнат 8-10%. Хотелската окупираност во Пукет се движи меѓу 75-80% според податоци на STR, што е повисоко од просекот на Бали и укажува на побогат екосистем за менаџирање изнајмувања.

Најотпорни локации во Тајланд на регионална конкуренција

Ако купувате со поглед на следните 5-10 години, премиум локациите со ограничена понуда се најсигурен избор: Сукхумвит и Силом во Бангкок, Bang Tao и Laguna во Пукет, и Bophut на Ko Самуи. Купувачите кои гледаат кон овие локации ретко ја разгледуваат Индонезија како реална алтернатива, поради разликите во правниот режим на сопственост и квалитетот на живот.

Индонезискиот план од 28 милијарди долари е амбициозен и заслужува следење. Но помеѓу најавата на еден мега-проект и реалниот прилив на капитал стои јаз пополнет со закони, институции и доверба на инвеститорите - јаз кој Тајланд го затворил уште пред неколку децении. За оние кои инвестираат денес, тајландскиот пазар останува најурамнотежениот избор во Југоисточна Азија кога се мери со поврат на инвестицијата, правна заштита и квалитет на живеење.

Извор: Nikkei Asia

Ако размислувате да инвестирате во Тајланд, тимот на Недвижности во Тајланд може да ви помогне да најдете имот кој одговара на вашите цели и буџет.