Ако сте го следеле пазарот на недвижнини во Југоисточна Азија во првата половина од 2026 година, веројатно сте забележале нешто нелогично: додека берзите во Хо Ши Мин и Куала Лумпур привлекуваа милијарди долари свеж капитал, тајландската берза остана практично без нови листирања поврзани со недвижнини. За купувач од Македонија што размислува да купи стан во Пукет, ова прашање не е апстрактно, туку директно влијае на цената и на конкуренцијата на теренот.
Накратко: во првата половина од 2026 година, преку берзански понуди (IPO) поврзани со компании за недвижнини во Југоисточна Азија беа собрани околу 3 милијарди долари, според Nikkei Asia. Виетнам и Малезија го зедоа најголемиот дел од тој прилив, додека Тајланд, вториот по големина пазар на недвижнини во регионот, немаше значајни нови листирања. За приватните инвеститори тоа не значи слабост на тајландскиот пазар, туку помала институционална конкуренција и потенцијално поповолен влез.
Зошто капиталот заобиколи Тајланд овој пат
Кога институционалните пари масовно течат кон берзите во Виетнам и Малезија наместо кон Бангкок, тоа не значи дека инвеститорите го напуштаат регионот - тие само го преместуваат фокусот. Постојат два главни разлози зошто Тајланд остана настрана во оваа бранот на IPO-активност:
- Виетнам и Малезија понудија поповолни услови за листирање: поедноставени процедури и даночни олеснувања за компаниите што излегуваат на берза
- Тајландскиот пазар веќе е зрел - најголемите играчи одамна се листирани, па има помалку простор за нови големи понуди
Меѓу најзначајните издавачи во регионов беа UI Boustead REIT (Малезија), Sunway Healthcare и Dien May Xanh (Виетнам). Виетнамската економија расте со 6-7% годишно во последните три години, што директно ја поддржува урбанизацијата и потрошувачкиот бум зад ваквите листирања.
Каква е реалната состојба на тајландскиот пазар
Тука е клучниот детаљ што многу анализи го превидуваат: Тајландската берза (SET) сè уште е најголемата REIT-платформа во ASEAN, со над 40 фондови за недвижнини и вкупна пазарна капитализација над 15 милијарди долари, според податоци на SET. Едноставно, во првата половина од 2026 година немаше нови големи листирања таму.
Дел од објаснувањето лежи и во курсот: тајландскиот бат поскапе за 3-4% во однос на американскиот долар од почетокот на годината, што ги прави тајландските средства поскапи за странските купувачи и делумно го објаснува преместувањето на капиталот кон пазари со послаба валута.
Дали ова е добра или лоша вест за купувачите станови
За приватен купувач што бара стан во Пукет или Бангкок, ситуацијата е поволна во поголемиот дел. Помала институционална конкуренција обично значи пониска ефективна бариера за влез - помалку големи фондови што ги кренуваат цените, повеќе преговарачки простор со девелоперите.
Тука вредат неколку конкретни бројки:
- Просечниот принос од изнајмување станови изнесува 4-6% годишно во Бангкок и 6-8% годишно во Пукет, што ги надминува споредливите средства во Малезија и Виетнам
- Странците според тајландскиот закон можат да поседуваат до 49% од вкупната квадратура на една зграда со станови под сопственост во целосно право (freehold) - сè уште еден од најтранспарентните системи во регионот
- Странските купувачи денес сочинуваат околу 75% од купувачите станови во Пукет, а проекти како комплексот со 408 единици Peylaa Phuket во Банг Тао директно се градат за оваа меѓународна побарувачка
Интересно е што големите тајландски девелопери не чекаат нова бран од IPO-и за да инвестираат. Origin Property веќе издвои 3 милијарди бата за Пукет во периодот 2026-2028, со признавање приход од хотели и станови почнувајќи од четвртиот квартал на 2026 година. Sansiri пак цели кон 40 милијарди бата нови проекти во Пукет во следните четири години, со амбиција за само четири години да го достигне вкупниот обем на изградба од последните 15 години на островот.
Дали Тајланд ќе одговори со нови IPO-и во втората половина на 2026
Пазарните проценки укажуваат дека SET подготвува неколку листирања во хотелиерскиот и логистичкиот сектор. Тајландската влада исто така разговара за дополнителни поттици за привлекување странски капитал, вклучувајќи проширени програми за инвеститорски визи.
Споредба на пазарите: Тајланд наспроти Виетнам и Малезија
| Фактор | Тајланд | Виетнам | Малезија |
|---|---|---|---|
| IPO активност во H1 2026 | Без значајни нови листирања | Силна (пр. Dien May Xanh) | Силна (пр. UI Boustead REIT) |
| Принос од изнајмување (станови) | 4-6% (Бангкок), 6-8% (Пукет) | Пониско од Тајланд | Пониско од Тајланд |
| Раст на БДП (последни 3 год.) | Стабилен, поумерен | 6-7% годишно | Умерен раст |
| Сопственост за странци | До 49% freehold во зграда | Построги ограничувања | Построги ограничувања |
| Инфраструктура и правна заштита | Зрела, транспарентна | Во развој | Развиена, но со ограничувања |
За резидентен инвеститор кој бара предвидливост, а не најбрз можен раст, Тајланд останува посигурен избор токму поради оваа комбинација на транспарентно законодавство, зрела инфраструктура и веќе воспоставена туристичка индустрија.
Што значи ова за некој што сега размислува да купи во Пукет
Прозорецот што се отвора сега е привремен по природа - штом крупниот капитал повторно почне да гледа кон Тајланд, конкуренцијата и цените веројатно ќе се вратат на поинтензивно ниво. Затоа периодот додека фондовите се фокусирани на Виетнам и Малезија е момент кога приватен купувач може да влезе без да се натпреварува со институционален капитал за истите проекти.
Инвестицијата во REIT директно преку меѓународен брокер со пристап до SET технички е возможна, но во пракса бара отворање тајландска брокерска сметка, а минималните прагови за влез во REIT почнуваат од неколку илјади бати. За поголемиот дел купувачи, директна купопродажба на стан останува поедноставна и потранспарентна опција - и токму затоа тимот на Недвижности во Тајланд најчесто советува приватни клиенти кон директна набавка наместо кон берзански инструменти.
ЧПП
Зошто институционалниот капитал оди кон Виетнам и Малезија наместо кон Тајланд?
Двата пазари понудија поповолни услови за листирање, вклучувајќи поедноставени процедури и даночни олеснувања, а тајландскиот пазар веќе е зрел со најголемите играчи одамна листирани, па има помалку простор за нови крупни понуди.
Што е REIT и зошто е важен за пазарот на недвижнини?
REIT (Real Estate Investment Trust) е фонд што поседува комерцијални недвижнини и е обврзан да дистрибуира најмалку 90% од својот приход кон сопствениците на удели. Преку REIT инвеститорите добиваат изложеност кон недвижнини преку јавните пазари, а зголемената IPO-активност на REIT-и сигнализира институционална доверба во секторот.
Дали 3-те милијарди долари регионални IPO-а влијаат на цените на становите во Тајланд?
Директен ефект врз цените нема. Индиректно, институционалните пари насочени кон други земји го намалуваат конкурентниот притисок на тајландскиот пазар, што за приватните купувачи значи повеќе избор и попопустливи девелопери.
Дали да очекуваме тајландски IPO-и за недвижнини во втората половина на 2026?
Пазарните проценки говорат дека SET подготвува неколку листирања во хотелиерскиот и логистичкиот сектор, а тајландската влада разговара за дополнителни поттици за странски капитал, вклучувајќи проширени визни програми за инвеститори.
Кои делови на Тајланд се моментално најатрактивни за инвестиција?
Пукет останува регионален лидер по принос од изнајмување меѓу одморишните дестинации во Југоисточна Азија (6-8% годишно). Бангкок се издвојува по луксузни станови долж линиите на BTS и MRT метрото. Странците сочинуваат околу 75% од купувачите станови во Пукет, а проекти како 408-единечниот Peylaa Phuket во Банг Тао се градат специфично за оваа меѓународна побарувачка. Патаја се опоравува по пандемијата, иако приносите таму сè уште се пониски.
Извор: Nikkei Asia
Институционалниот капитал во недвижнините на Југоисточна Азија продолжува да расте, а Тајланд привремено заостанува зад Виетнам и Малезија по обем на IPO-активност. Сепак, тој ги задржува своите фундаментални предности за приватните инвеститори: транспарентно законодавство, високи приноси од изнајмување и зрела инфраструктура. Токму сега, додека крупните фондови гледаат на друга страна, приватните инвеститори имаат редок прозорец да влезат на пазарот без да се натпреваруваат со институционален капитал.
Подготвени сте да инвестирате во Тајланд? Нашиот тим во Недвижности во Тајланд ќе ви помогне да ја најдете совршената недвижност.