Ако сте почнале да гледате огласи за кондоминиуми на Пукет, веројатно сте забележале нешто: соседот на вашиот потенцијален имот сè почесто е рус, а не кинез како пред неколку години. Тоа не е случајност, туку резултат на реален пазарен пресврт кој официјалните податоци го потврдуваат за првиот квартал на 2026 година.
Кратък одговор за нетрпеливите
Во првиот квартал на 2026 година странци во Тајланд пренесле сопственост на 3.241 единица кондоминиум, што е пад од 17,3% на годишна основа, а вкупната вредност на трансакциите паднала 17,9%, на 13,464 милијарди бати. Купувачите од Кина остануваат најбројна група странски инвеститори, но со драстичен пад: 906 единици (минус 38,8%) во вредност од 3,493 милијарди бати (минус 42,9%). Русите, пак, скокнаа на второ место, изместувајќи Мјанмар, со раст од 33% во единици (383) и 68,7% во вредност (1,665 милијарди бати). За купувач од Македонија ова значи едно: пазарот не се смалува во значење, само се презасели капиталот кон друг профил инвеститор.
Зошто ова не е обична статистика, туку сигнал за инвеститорите
Кога капитал од две од најголемите светски економии стабилно тече кон еден единствен сегмент на имоти, дури и во период на краткорочна контракција, тоа значи дека дестинацијата веќе не е 'егзотична', туку добро развиена и предвидлива за долгорочно вложување. Тајланд, а особено Пукет, влегол во таа фаза на зрелост.
Правна рамка: што точно можете да купите како странец
Според Законот за кондоминиуми од 1979 година (Condominium Act B.E. 2522), странците можат да поседуваат кондоминиумски единици во целосна сопственост (freehold), под услов средствата да се пренесат од странство во странска валута. Тајландската банка примачка издава документ наречен Foreign Exchange Transaction Form (FET), без кој Земјишната управа воопшто нема да го регистрира преносот на сопственост.
Важно правило коешто секој купувач мора да го знае: странците можат да поседуваат до 49% од продажната површина во една кондоминиумска зграда (според CBRE Thailand). Во најпопуларните проекти во Бангкок и Пукет, овој странски квота често се исполнува уште пред зградата да е завршена, па брзото одлучување реално може да значи разлика меѓу да добиете или да пропуштите добра единица.
Зошто Русите го променија правецот на капиталот
Од 2022 година, руските купувачи преместуваат значителен дел капитал од Дубаи и Кипар кон Југоисточна Азија. Пукет и Ко Самуи се главните дестинации. Според Bangkok Post, само во првиот квартал на 2026 година вредноста на руските трансакции скокнала за 68,7%, што покажува дека купувачите сега влегуваат во повисок, луксузен сегмент, а не само во почетнички единици.
Пукет бил рекордер по руска активност: 156 единици во вредност од 1,06 милијарди бати, концентрирани во престижните туристички области. Тоа поклопува со трендот кон вили и брендирани резиденции во Банг Тао, Лајан, Камала и Чернг Талеј, каде богати купувачи бараат стил на живот, не само чиста инвестиција, според анализата на Knight Frank Thailand за 2026 година.
А зошто кинескиот капитал се повлекува?
Кинеските инвеститори традиционално се фокусирани на нови проекти во Бангкок, близу до станиците на BTS и MRT железницата. Но домашниот економски притисок во Кина довел до пад од 38,8% во број на единици и 42,9% во вредност на годишна основа во првиот квартал на 2026. И покрај тоа, Кина сè уште е појединечно најголема странска група купувачи во Тајланд.
Диверзификација: се појавуваат нови купувачи
Освен Кина и Русија, забележан е и раст на индиските купувачи, чиј обем скокнал 40%, на 63 единици, во вредност од околу 353 милиони бати во истиот квартал. Тоа укажува дека базата на странска побарувачка станува поширока, не само двополарна.
Колку реално чини инвестицијата: даноци и трошоци
| Ставка | Износ |
|---|---|
| Такса за пренос на сопственост | 2% од проценетата вредност |
| Такса за печат (stamp duty) | 0,5% |
| Специфичен бизнис данок (ако продавачот е сопственик под 5 години) | 3,3% |
| Месечна такса за заедничките простории | 40-120 бати по м² (зависно од класата на проектот) |
| Резервен фонд (sinking fund) | еднократна уплата при пренос |
Овие трошоци обично се делат помеѓу купувачот и продавачот, но конкретната распределба секогаш треба да се провери во договорот за купопродажба пред потпишување.
Колкав принос може да очекувам од кондо на Пукет?
Во туристичките зони, приносот од изнајмување изнесува 5-8% бруто годишно. Тоа е бројка која важи за добро локализирани единици во сезонски активни области, а не универзална гаранција за секој проект.
Дали бахтот е стабилна валута за инвестирање?
Тајландскиот бат последните години се движи во релативно стабилен опсег од 34 до 36 бати за 1 американски долар, што значително го намалува валутниот ризик за инвеститори кои работат во долари, евра или јуани.
Практичен заклучок за македонски купувач
Нагласениот пораст на руската куповна активност, паралелно со ладењето на кинеската, покажува вистинска промена во странскиот пазар на кондоминиуми во Тајланд, а не привремен бранец. Практичниот совет останува непроменет: бирајте проекти со потврдена странска квота, во ликвидни локации близу до транспортна инфраструктура, и секогаш ангажирајте лиценциран правник да ви ги провери документите пред да платите депозит. Тимот на Недвижности во Тајланд редовно ги следи овие движења токму за да можеме да им помогнеме на македонски купувачи да не пропуштат добра можност и да не влезат во ризичен договор.
Најчесто поставувани прашања
Дали странец може целосно да поседува кондо во Тајланд?
Да. Странците, вклучувајќи купувачи од Русија и Кина, можат да поседуваат кондоминиумски единици во целосна сопственост (freehold). Клучниот услов е средствата да пристигнат од странство во странска валута, а примачката банка мора да издаде FET формулар.
Зошто странците бираат кондо, а не вила?
Тајландскиот закон не дозволува странец директно да поседува земјиште. Кондоминиумот е единствениот тип имот со директна целосна сопственост за странци. Вилите обично се стекнуваат преку 30-годишен закуп (leasehold) или преку тајландска компанија, а двата модела носат дополнителен правен ризик кој треба внимателно да се процени.
Која е минималната сума потребна за влез на пазарот?
Во Патаја, студија почнуваат од околу 1,5 до 2 милиони бати (приближно 42.000 до 56.000 американски долари при курс 35,5). Во Бангкок и на Пукет, ликвидни, добро позиционирани единици обично почнуваат од 3 до 4 милиони бати.
Дали ми треба виза за да купам имот во Тајланд?
Не. Купувањето имот не е поврзано со визен статус. Меѓутоа, сопственоста автоматски не дава право на престој. За долгорочен престој потребна е посебна основа, како работна дозвола, пензионерска виза (O-A), Thailand Privilege елитна виза или друга соодветна програма.
Дали може да купам кондо на рати директно од градежникот?
Да. Повеќето тајландски градежници нудат рати за време на градбата, обично 10 до 30% при резервација и потпишување, а остатокот се плаќа при преземање на имотот. Хипотекарни кредити од тајландски банки остануваат тешко достапни за странски купувачи.
Извор: Bangkok Post