Кратко и јасно: што важи сега
Ако разгледувате кондо во Пукет или на друго место во Тајланд, ево одговорот без превртувања: квотата за странска сопственост останува 49% од вкупната продажна површина на зградата, никаков закон не ја подигнал на 75%, а намалената такса за пренос од 0.01% воведена од 1 јули 2026 се однесува исклучиво на тајландски државјани. Странски купувач сè уште плаќа стандардна такса за пренос од 2%.
Ова можеби звучи како детаљ во ситни букви, но во пракса значи разлика од 199.000 THB (околу 5.700 долари) на имот вреден 10 милиони THB. Тоа не е роковна ставка која се занемарува, тоа е реален трошок во завршната сметка при купување.
Зошто токму сега се шпекулира за промени
Приказната за можно поголема квота почнала во 2024 година, кога владата на Сретха Тависин (Srettha Thavisin) лансирала серија мерки со цел да привлече странски капитал во тајландската економија. Меѓу предлозите биле и подигнување на квотата на 75%, како и воведување на 99-годишен закуп на земјиште наместо сегашниот максимум. Двете идеи наишле на отпор во дел од тајландското општество, каде критичарите предупредувале дека поголемо странско сопственство би ги истиснало домашните купувачи и би ги покренало цените.
До средината на 2026 година, ниту една од овие иницијативи не стигнала до формален закон. Извори во тајландската влада велат дека предлозите се 'под разгледување', формулација која во пракса често значи години одолговлекување, а понекогаш и потполно замирање на темата. Секој купувач кој планира сделка врз претпоставка за иден закон, всушност коцка на непознат временски рок.
Основните правила за странска сопственост на кондо
Правилото за 49% не е новина од овата година, туку е втемелено во Законот за кондоминиуми од 1979 година (Condominium Act) и опстанало низ повеќе измени со децении. Основниот принцип никогаш не се менувал: странец може да поседува целосно право на сопственост (freehold) врз кондо единица, но вкупната странска сопственост во еден проект не може да надмине 49% од вкупната продажна површина.
- Квотата за странска сопственост кај кондоминиуми останува фиксна на 49% од вкупната продажна површина на зградата. Останатите 51% мора да бидат во тајландско сопственство, лично или преку тајландски мнозински компании.
- Предлог за подигнување на квотата на 75% циркулира во владини кругови, но до август 2026 година никаков закон не бил поднесен во парламентот.
- Максималниот рок на закуп на земјиште останува 30 години. Идеите за 99-годишен закуп постојат само на хартија и не се усвоени.
Во популарни дестинации како Пукет, Патаја и Бангкок, квотата често се исполнува пред зградата воопшто да биде завршена. Купувач кој дојде подоцна треба да избере помеѓу структура преку тајландска компанија (со свои правни и комплаентни ризици) или 30-годишен закуп. Ниту една од овие опции нема иста тежина како директна freehold сопственост.
Намалена такса за пренос: за кого важи навистина
Од 1 јули 2026 до 30 јуни 2027, се применува намалена такса за пренос од 0.01% наместо стандардните 2%. Но постои детаљ кој честа изостанува од маркетинг материјалите и социјалните мрежи: попустот важи само за тајландски државјани. Странски купувачи продолжуваат да плаќаат целосните 2%.
Декретот објавен во Кралскиот весник (Royal Gazette) на 1 јули 2026 навистина ја намалил стапката на 0.01%, но одреден број извори на англиски јазик и регионални медиуми го пренеле како општ попуст за сите купувачи. Некои агенции дури го рекламирале како 'такса за пренос намалена на 0.01% за секого'. Тоа едноставно не е точно. Правниот текст на декретот ограничува бенефитот исклучиво на квалификувани тајландски граѓани.
За меѓународен инвеститор кој купува кондо на свое име, сметката е јасна: плаќате 2% такса за пренос, без исклучок. Дополнително, такса за регистрација на хипотека е исто така намалена на 0.01%, но и таа важи само за тајландски државјани.
Има и една скришна поволност во новата структура на такси. Ако продавате единица на тајландски купувач во периодот на попуст (до 30 јуни 2027), заштедата која тој купувач ја остварува од таксата за пренос може да го направи вашиот имот поконкурентен на пазарот за препродажба. На единица вредна 5 милиони THB, заштедата за купувачот изнесува околу 100.000 THB, солиден аргумент во преговорите за цена.
Пукет: квота по површина, не по број на единици
На Пукет конкретно, странската freehold квота се пресметува според површина, не според број на единици. Тоа значи дека неколку големи единици во еден проект можат да ја исполнат квотата многу побрзо од очекуваното, дури и ако бројот на продадени единици сеуште изгледа мал.
Баш затоа, водичите за купување на Пукет во 2026 година постојано истакнуваат исто правило: побарајте писмена потврда за преостанатата квота од развивачот или од јуристик канцеларијата (juristic office), и потврдете ја самостојно во Земјишната канцеларија (Land Office), пред да платите капара. Ова е чекор кој 'Недвижности во Тајланд' секогаш го препорачува на своите клиенти пред потпишување на договор.
Извор: ReloSale
Најчесто поставувани прашања
Дали странец може да купи кондо во Тајланд во 2026 година?
Да. Странец може да има целосно (freehold) право на сопственост врз кондо единица, во рамките на 49% квота од вкупната продажна површина на проектот. Плаќањето мора да биде трансферирано во странска валута преку тајландска банка, што генерира документ за девизна трансакција (FET).
Дали е точно дека квотата е подигната на 75%?
Не. Заклучно со август 2026 година, квотата останува на 49%. Предлог за 75% постои, но не е ниту преточен во нацрт-закон, ниту поднесен во парламентот.
Колку такса за пренос плаќа странец при купување кондо?
Стандардните 2% од проценетата вредност на имотот. Намалената стапка од 0.01%, која важи од 1 јули 2026 до 30 јуни 2027, се однесува само на тајландски državjani.
Дали можам да добијам 99-годишен закуп наместо да купувам?
Не. Според важечкиот закон, максималниот рок на закуп е 30 години. Структура со 99-годишен закуп се дискутира, но никогаш не е усвоена.
Што се случува кога квотата од 49% во проектот е искористена?
Странските купувачи потоа се ограничени на 30-годишен закуп или структура преку тајландска компанија. Двете опции носат правни ограничувања и ризици во споредба со директна freehold сопственост.
Дали намалената такса за пренос влијае на цената при препродажба?
Индиректно, да. Ако продавате на тајландски купувач во периодот на попустот (пред 30 јуни 2027), нивната заштеда од таксата може да го направи вашиот имот попривлечен на секундарниот пазар.