Замислете дека вашиот тајландски акционер, оној кој формално држи 51% од компанијата преку која сте купиле вила во Пукет, седи до вас во земјишната служба во Таланг. Службеникот не бара само печат и извод од трговскиот регистар. Бара банкарски извод на акционерот, доказ за вработување и објаснување од каде дошле парите за куповната цена. Пред две години таков разговор би бил невообичаен исклучок. Од средината на мај 2026 година, ова е стандардна процедура во цела земја.
Тајландскиот Департмент за земјишта (Department of Lands) издаде три циркулари означени како 'најурgentни' до сите провинциски земјишни канцеларии. Тие ги обединуваат претходните упатства во единствен национален систем: национална база на правни субјекти кои поседуваат земјиште, месечно усогласување на податоци и квартално известување до централните власти. За секој Македонец кој размислува да купи имот во Тајланд преку класична 51/49 компанија, ова е моментот да провери дали структурата навистина издржува проверка, а не само хартија.
Што точно се менува од мај 2026 година?
Директната порака за инвеститорите е јасна: купување земјиште или вила преку тајландска компанија со малцински странски акционер повеќе не е административна формалност. Структурите во кои тајландските акционери никогаш не платиле за своите удели и не учествуваат во управувањето со компанијата сега се обележуваат, регистрираат и чуваат во база на податоци со години наназад.
Земјишните канцеларии мора активно да изградат национална база на правни субјекти сопственици на земјиште, да ја прегледуваат месечно и да известуваат до Департментот квартално. Ако компанија ги исполнува условите за 'странско правно лице' според членовите 97 и 98 од Земјишниот закон (Land Code), канцеларијата мора веднаш да пријави случајот, без да чека квартален циклус.
Ова не е нова забрана. Забраната за странско сопственост на земјиште во Тајланд постои со децении, со тесни исклучоци како инвестициската рута од 40 милиони бати и дозволите поврзани со BOI (Board of Investment). Новото е спроведувањето. Со години, технички незаконската 51/49 структура на тајландска компанија опстојуваше едноставно затоа што државата немаше база на податоци и ресурси да провери секој случај. Земјишна канцеларија би видела тајландски мнозински ентитет, би регистрирала пренос и би ги архивирала документите.
Циркуларите од 2026 година го разбиваат токму тој правен процеп. Верификацијата повеќе не е еднократен настан, туку континуиран процес: компанија која купила земјиште во 2019 година сега седи во истата база на податоци како купувачот од оваа недела. Месечното усогласување значи дека промена на акционерите, несовпаѓање во пријавите или адреса на регистрација која не се совпаѓа можат повторно да отворат случај години по затворањето на изворната трансакција.
Кои прагови активираат засилена проверка на средствата?
Засилени проверки на изворот на средствата се применуваат кај готовински трансакции над 2 милиони бати, или кога проценетата вредност на имотот надминува 5 милиони бати (службената проценка на земјишната канцеларија, не договорната цена). Член 74 од Земјишниот закон им дава на службениците правна основа да го испитуваат изворот на средства, приходите, занимањето и финансиската состојба на страните во трансакцијата.
Важна деталска забелешка: според извештај на Bangkok Biznews за мерките на Департментот за земјишта, прагот од 2 милиони бати во готовина и прагот од 5 милиони бати проценка се применуваат конкретно за да се потврди дека средствата се лична сопственост, а не заедничка брачна имотнина. Ако сте во брак, ова е дополнителен слој документација што треба да го подготвите однапред.
Во случаи со висок ризик, канцелариите можат да бараат регистар на акционери, документи поднесени до Департментот за развој на бизнис (Department of Business Development), финансиски извештаи, а можат и да спроведат теренски инспекции на регистрираната адреса на компанијата. Според правна анализа на Mondaq,框работот за спроведување сега бара провинциските комисии за утврдување на факти да вклучуваат специјализирани истражители, како локални полициски суперинтенданти, што им дава на властите поширок пристап до податоци за сопственост, оданочување и имиграција.
Зошто структурата со преференцијални акции повеќе не работи
Адвокатите порано составуваа безпрекорен пакет: статут, записник од состанок, регистар на акционери, најмалку тројца тајландски учесници. Официјалните лица сега гледаат на друго место. Кој всушност вложил капитал. Зошто тајландски акционер кој декларира 15.000 бати месечен приход поседува удел во компанија која платила 30 милиони бати за парцела земјиште. Дали компанијата има каква да е оперативна активност освен што поседува единствено средство.
Тука токму пропаѓа најпопуларната структура од последните години: преференцијални акции со ограничени права на глас, каде тајландските граѓани држат 51% од капиталот, но гласаат со еден глас против десет гласа на странскиот акционер. Со години ова беше рекламирано како елегантно правно решение. Денес е токму образецот кој инспекторите го бараат прв: тајландско мнозинство лишено од контрола е учебничка дефиниција за номинален аранжман. 'Нашиот тајландски адвокат го составил, значи мора да е законско' не нуди никаква заштита. Регистрацијата на трансакцијата никогаш не била гаранција за законитост, а сега не е ниту финален чекор.
Втор мит што треба да се отфрли е формулата за закуп 30+30 години. Граѓанскиот и трговски закон дозволува регистрирање закуп на недвижен имот за максимум 30 години. Ветено продолжување вградено во договорот е лична обврска на конкретен сопственик, а не право кое автоматски патува со земјиштето. Ако парцелата смени сопственик или биде запленета поради долг, можеби нема никој да го почитува тоа второ 30-годишно продолжување.
Дали компанијата сè уште има смисла за помал буџет?
Моето гледиште: за приватен купувач со буџет под 10 до 15 милиони бати, структурата преку компанија денес е економски бесмислена. Годишни пријави, ревизии, ризик од теренска инспекција и можност за принудна продажба под притисок во рок од пет години, сето тоа троши секоја цена предност во однос на кондоминиум купен во странската квота (49% од продажната површина на проект, сопственост директно во името на странецот, целосен чанот издаден за единицата).
Ако градите вистински бизнис, хотел, производствена операција, земјоделски проект, со вистински тајландски партнер кој вложил реални пари и промет што се појавува во пријавите, овие циркулари ретко ве засегаат. Проверката е дизајнирана да ги отсее празните школки, не оперативните компании.
Една искрена резерва: спроведувањето ќе варира по провинции. Пукет, Ко Самуи, Патаја и Чианг Маи се зони со високо внимание од очигледни причини, додека земјишна канцеларија во рурален Исан е малку вероватно да лансира теренски инспекции во првиот квартал. Темпото се разликува, но суштината на правилата не, само влијае кога скрутинот ќе стигне до конкретен имот.
Што треба да проверат сопствениците кои веќе имаат компанија?
Практична забелешка за секој кој е среде трансакција: потпишувањето и подношењето во земјишната канцеларија сè повеќе бара лично присуство на сите страни, бидејќи службениците сега испитуваат луѓе, не полномошна.
Ако вашиот имот моментално е воден преку тајландска компанија, извадете ги документите пред крајот на кварталот и проверете три работи: дали тајландските акционери навистина платиле за своите удели, дали регистрираната адреса на компанијата се совпаѓа со вистинската оперативна дејност, и дали се поднесени пријави за секоја година на работење. Ова се трите точки што земјишните канцеларии прво ги проверуваат, а многу поевтино е да се поправат пред да се постави прашање, отколку по него.
Извор: Mondaq