Ако сте купиле или планирате да купите вила во Пукет преку тајландска компанија, овој текст треба да го прочитате внимателно, бидејќи Тајланд токму сега го затвора најпопуларниот заобиколен пат кон сопствеништво на земјиште.
Накратко: во мај 2026 тајландскиот Оддел за земјиште (Department of Lands) испрати три итни циркулари до сите провинциски земјишни канцеларии со кои се воведува единствена национална база на податоци за правни субјекти кои поседуваат земјиште. Законот не се менува, туку конечно почнува реално да се спроведува насекаде подеднакво, а токму номинираните ('nominee') компании преку кои странците досега контролираа земјиште стануваат главна мета на проверки.
За многу купувачи од Русија, Европа, но и за нашинци кои со години гледаат кон Пукет како идеална втора адреса, ова е моментот кога старите шеми конечно стигнуваат на наплата.
Што точно се случи во мај 2026
- Тајландскиот Оддел за земјиште испрати три циркулари, означени како итни, до сите провинциски земјишни канцеларии во земјата.
- Готовински трансакции над 2 милиони бати (околу 57.000 долари) и имот чија вредност надминува 5 милиони бати (околу 143.000 долари) сега автоматски активираат проверка на потеклото на средствата и финансиската состојба, согласно член 74 од Законот за земјиште.
- Законското наследство е единствениот случај изземен од автоматска проверка.
- Се гради единствена национална база која опфаќа секој правен субјект-сопственик на земјиште: датум на регистрација, датум на стекнување, проценета вредност и наведена деловна дејност.
- Компаниите со странско сопственичко учество над одредени прагови се класифицираат како високоризични и подлежат на подетална истрага.
- Проширените проверки вклучуваат анализа на регистарот на акционери, вкрстена проверка со Одделот за развој на бизнис (DBD), увид во финансиски извештаи и договори, како и теренски инспекции на самиот имот.
- Според регионално известување за недвижности, веќе се под ревизија над 11.000 компании во туристички жаришта како Пукет, Ко Самуи, Ко Пангаган и Краби.
Зошто ова воопшто е проблем: кратка историја на номинираните компании
Во Тајланд, странец никогаш не смеел директно да поседува земјиште. Ова правило потекнува од Законот за земјиште од 1954 година и важи и денес без исклучок. Странец смее да поседува кондоминиум, во рамки на квотата од 49% странско сопствеништво во зградата, но не и вила или гола парцела. Тоа е буквата на законот.
Во практиката, последниве дваесетина години се разви цела индустрија чија единствена цел е токму заобиколување на ова правило. Формулата е позната: се основа тајландска компанија со ограничена одговорност (Thai Limited Company), во која странецот држи 49% од акциите, а тајландски 'номинирани' акционери формално држат преостанатите 51%. Компанијата го купува земјиштето, а странецот живее на него како фактички сопственик. Адвокатски канцеларии, агенции, па дури и одредени градежни компании со години ја нудеа оваа шема како рутинско, 'безбедно' решение.
Властите отсекогаш знаеле дека практиката постои. Член 96 од Законот за земјиште предвидува затворска казна до 2 години и парична казна до 20.000 бати за помагање на странец да го заобиколи забраната за сопствеништво на земјиште. Но, спроведувањето било реткост и целосно неконзистентно, зависно од провинцијата до провинција. Една земјишна канцеларија регистрирала трансакција без прашања, друга ја одбивала истата шема без образложение. Сè зависело од службеникот, неговото расположение и колку убедливо биле подготвени документите.
Крајот на 'лотаријата' по канцеларии
Циркуларите од мај 2026 директно ја таргетираат оваа неконзистентност. Првпат се воведува систематски пристап: една база на податоци, еден сет критериуми, еден сет чек-листи важечки во целата земја. Според Silk Legal, адвокатската фирма која прва објави детална анализа на новите насоки, ова не е промена на самиот закон, туку консолидација на неговото спроведување.
Што значи ова конкретно во практиката? Замислете тајландска компанија со два тајландски акционери и еден странски акционер со 49% удел, која купила вила во Пукет за 15 милиони бати. Порано, земјишната канцеларија едноставно ја регистрирала трансакцијата без дополнителни прашања. Сега системот автоматски ја обележува таквата компанија како високоризична. Службениците го проверуваат регистарот на акционери: кои се тајландските сопственици, со што се занимаваат, од каде им доаѓаат парите? Дали компанијата навистина работи некаков бизнис, или постои исклучиво за да 'држи' една единствена недвижност? Инспектор може дури и физички да го посети имотот за да провери кој реално живее во него.
Прагот од 2 милиони бати за готовински плаќања е особено важен детаљ. Плаќањата во кеш за недвижности во Тајланд не се редок случај, особено во туристичкиот појас и на пазарот на препродажби. Секоја таква трансакција сега автоматски активира проверка на потеклото на средствата, што се преклопува со законот за спречување перење пари (AMLA) и создава дополнителна пречка за нетранспарентни зделки.
Регионален контекст: Тајланд не е единствен, но е специфичен
Тајланд не е единствената земја во Југоисточна Азија што ја заострува контролата над странското сопствеништво на земјиште. Виетнам во 2024 година го ажурираше својот закон за домување со нови ограничувања за странски купувачи. Индонезија повремено ги менува правилата за странски купувачи на Бали. Она што го прави тајландскиот пристап специфичен е фактот дека правилата остануваат исти, само спроведувањето конечно станува сериозно.
За оние кои веќе поседуваат земјиште преку номинирани структури, состојбата останува неизвесна. Циркуларите првенствено се насочени кон нови трансакции и проверка на постојната база, но базата што се гради опфаќа секој правен субјект-сопственик на земјиште, вклучувајќи и стари стекнувања. Тоа значи дека компанија основана пред десетина години само за да 'држи' една вила, сепак може да заврши под ревизија.
Табела: споредба на легални опции за странци
| Модел на сопствеништво | Дозволено директно сопствеништво? | Главен ризик по циркуларите од 2026 |
|---|---|---|
| Кондоминиум (во квота 49%) | Да, целосно легално | Минимален |
| Номинирана тајландска компанија за земјиште/вила | Не, формално земјиштето го поседува компанијата | Висок, автоматски флагирање |
| Долгорочен закуп (leasehold, 30 години со опции) | Не сопственост, туку право на користење | Низок, ако е правилно склучен |
| Инвестиција преку BOI (Board of Investment) | Во одредени случаи, да | Низок, но со строги услови |
Што треба да направат инвеститорите сега
Прво, нарачајте ревизија (аудит) на постојните структури кај квалификуван тајландски адвокат, без разлика колку одамна е формирана компанијата. Второ, разгледајте алтернативни формати: долгорочен закуп со опции за продолжување (30 години), сопствеништво на кондоминиум во рамки на странската квота, или инвестиција преку Тајландскиот одбор за инвестиции (BOI), кој во одредени случаи дозволува директно сопствеништво на земјиште за странци.
Тимот на Недвижности во Тајланд препорачува секој купувач што веќе поседува или планира да поседува имот преку тајландска компанија да побара правна проверка пред да продолжи со какви било нови чекори.
ЧПП
Дали Тајланд забрани купување недвижности за странци во 2026?
Не. Новите циркулари не го менуваат законот. Странците сè уште можат да купуваат кондоминиуми во рамки на квотата од 49% странско сопствеништво. Забраната за директно сопствеништво на земјиште постои со децении, новото е системското спроведување на веќе постоечкото правило.
Што е номинирана структура и зошто е под лупа?
Тоа е тајландска компанија каде 51% од акциите формално припаѓаат на тајландски државјани во улога на номинирани сопственици, додека вистинскиот сопственик е странец со 49% удел. Ваквите аранжмани отсекогаш биле во сива зона, а сега се идентификуваат преку единствена база и стандардизирани проверки во цела земја.
Кои износи на трансакции автоматски активираат проверка?
Готовински трансакции над 2 милиони бати и имот чија вредност надминува 5 милиони бати (со исклучок на законско наследство) сега автоматски поминуваат проверка на потеклото на средствата, согласно член 74 од Законот за земјиште.
Дали ова влијае на имот што веќе е купен?
Потенцијално, да. Се составува база на податоци за сите правни субјекти кои поседуваат земјиште, вклучувајќи и претходно регистрирани компании. Постари стекнувања сепак можат да завршат под ревизија.
Може ли некој да заврши во затвор поради номинирано сопствеништво?
Член 96 од Законот за земјиште предвидува затвор до 2 години и парична казна до 20.000 бати за помагање на странец незаконски да стекне земјиште. Кривично гонење историски било реткост, но новото ниво на надзор го зголемува ризикот.
Кои алтернативи постојат наместо номинирано сопствеништво?
Долгорочен закуп (30 години), купување кондоминиум во рамки на странската квота, и инвестиција поврзана со BOI, која во одредени случаи дава право на директно сопствеништво на земјиште. Секоја опција има свои ограничувања и бара правилно правно водство.
Дали ова важи за сите провинции во Тајланд?
Да. Циркуларите беа испратени до сите провинциски земјишни канцеларии. Првпат во историјата се применува единствен национален стандард на проверка во цела земја.
Дали е паметно сега да се патува во Тајланд за разгледување имоти?
Ако размислувате за купување, паметно е лично да патувате и заедно со адвокат да ја процените состојбата на терен. Планирајте разгледувања и правни консултации доволно однапред.
Како да знам дали мојата компанија ќе биде обележана за проверка?
Ако компанијата поседува земјиште, има странски акционери и не покажува активна деловна работа, тоа се класични високоризични индикатори. Препорачлива е итна структурна ревизија.
Новите насоки на Одделот за земјиште испраќаат јасна порака: ерата на распрснато и неконзистентно спроведување на законот завршува. Секој кој има инвестирано во тајландски имот треба да ја провери својата сопственичка структура сега, наместо да чека инспектор на вратата.
Извор: The CITY Asia