Замислете дека штотуку сте наумиле да купите студио во Ранг Тао, а пријател што веќе живее таму ви праќа порака: 'Внимавај, во моментов на Пукет власта проверува секоја трансакција со странски купувачи'. Токму тоа се случи во првиот квартал на 2026 година, кога тајландските институции спроведоа обемни контроли на сопственоста на имоти купени од странци. Наместо паника, се случи спротивното - пазарот почна сам да се исчистува. Девелоперите што работат целосно транспарентно пријавуваат зголемување на бројот на прашања од купувачи од 15-20% во споредба со истиот период минатата година, додека сивите шеми брзо ги губат клиентите.
Важно е да се разбере дека тука не станува збор за нови закони. Тајландските регулатори не измислија ништо ново, туку едноставно почнаа многу построго да ги спроведуваат правилата што веќе постојат децении наназад - Законот за кондоминиуми од 1979 година, Законот за земјиште (Land Code) и квотата од 49% странска сопственост во проектите со кондоминиуми. Порано контролата беше лабава, сега веќе не е, и секој странски инвеститор што размислува за Пукет треба добро да го разбере ова.
Што точно се менува на терен
- Квотата од 49% странска сопственост во кондоминиумите сега се проверува во Земјишната канцеларија (Land Office) за буквално секоја трансакција
- Сопственост врз земјиште преку тајландски 'подставени лица" (nominee) е кривично дело според Land Code Act, Член 96 bis
- Проектите со чиста, документирана сопственост бележат раст на цените - просечната цена по квадратен метар на Пукет во сегментот кондоминиуми на плажа веќе достигнува 85.000-130.000 бати
- Долгорочен закуп (структура 30+30+30 години) останува единствениот легален пат за странец што сака долгорочна контрола врз вила
- Контролите се најинтензивни во Раваи, Черндале и Банг Тао - точно таму каде што има најголема концентрација на странски купувачи
- Секој инвеститор треба да ангажира независен адвокат за детална проверка (due diligence) пред да потпише каков било договор
Бројки што секој купувач треба да ги знае
- Законот за кондоминиуми Б.Е. 2522 (1979) ограничува странска сопственост во еден проект на точно 49% од вкупната регистрирана површина. Штом квотата се пополни, Земјишната канцеларија повеќе не регистрира сопственост (freehold) на нови странски купувачи
- Според Народната банка на Тајланд, приливот на странски пари наменети за купување имот на Пукет пораснал за 27% во 2025 година - токму тој бран на интерес го привлекол вниманието на регулаторите
- Почетокот на 2026 година Провинциската земјишна канцеларија на Пукет почна вкрстено да ги проверува податоците за акционери на тајландски компании што странците ги користат за да стекнат земјиште
- Од 1 август 2026 година, тајландскиот Оддел за развој на бизнис (DBD) ќе бара тајландските акционери во компании со странски капитал да поднесат финансиски документи за последните три месеци (на пример, изводи од банкарска сметка) со кои ќе докажат дека нивното учество е реално, а не фиктивно - дел од поширока акција против номинирани сопственици во недвижности, хотелиерство и туризам
- Просечниот принос од изнајмување кај кондоминиуми со целосна сопственост (freehold) на Пукет изнесува 5-7% годишно, што го прави островот еден од најатрактивните пазари во Југоисточна Азија
- Тајланд се рангира на 36-то место на индексот JLL Global Real Estate Transparency Index 2024, напредувајќи за шест места за само две години
- Казните за номинирана сопственост според Член 96 bis од Земјишниот закон достигнуваат до 20.000 бати и/или до 2 години затвор
- Владата разгледува предлог да им дозволи на странци да купат до 1 раи земјиште (1.600 м²) со минимална инвестиција од 40 милиони бати, но законот сè уште не е усвоен
Зошто построгата контрола всушност го зајакнува пазарот
Клучната порака за секој купувач од Македонија е дека построгата примена на постојните закони не е закана, туку филтер. Инвеститорите што одамна прашуваат за инвестирање во Пукет преку легитимни канали конечно добиваат сигурност дека парите им се вложени во нешто што ниту еден инспектор нема да го оспори подоцна. Побарувачката се преместува од сомнителни договори преку тајландски компании кон проекти со чиста документација, а тоа природно ги крева цените на легалните имоти.
Кои области на Пукет се под лупа
Фокусот е првенствено на западниот брег: Банг Тао, Черндале, Лајан, Камала и Раваи. Тука е забележана најголема концентрација на трансакции поврзани со странци, како и вили регистрирани преку тајландски компании основани главно заради заобиколување на законот.
Што се случува ако вилата е купена преку номиниран сопственик
Земјишната канцеларија може целосно да ги поништи сопственичките права на тајландската компанија ако се докаже дека станува збор за номинирана шема. Тоа значи дека странскиот купувач ризикува да го изгуби и имотот и вложениот капитал истовремено. Кривична одговорност постои за двете страни во трансакцијата, и за тајландскиот номиниран сопственик, и за странецот што стои зад него.
Како да се заштитите ако купувате имот на Пукет
Три чекори што навистина прават разлика:
- Купувајте само freehold кондоминиуми од девелопери со потврдена и проверлива квота на странска сопственост
- За вили, користете регистрирана структура на закуп (leasehold) пријавена во Земјишната канцеларија
- Ангажирајте независен адвокат што ќе го провери Chanote-титулот (сопственичкиот лист) и целосната историја на земјиштето
Важно е да се знае дека сопственоста кај вилите обично се дели - регистриран закуп за земјиштето и одделен freehold-титул за самата зграда. Овие два елементи не доаѓаат автоматски споени во еден договор, па токму затоа е клучна правната проверка пред потпишување.
Дали е паметно да се инвестира сега или да се чека
Парадоксално, построгата контрола го прави пазарот побезбеден, не пообесхрабрувачки. Цените на легално чистите имоти растат бидејќи побарувачката се селира од сивиот сегмент кон транспарентниот. Практично, чекањето обично значи дека за истиот имот ќе платите повеќе за шест месеци.
Колку чини влез на пазарот на Пукет
Студио кондоминиум на плажа во Наи Харн или Ката почнува од околу 3,5-4,5 милиони бати (приближно 100.000-130.000 американски долари). Еднособни единици во престижни проекти во Банг Тао почнуваат од 7-8 милиони бати.
Даноци и трошоци при купување
Да, купувачите плаќаат неколку видови давачки при трансакција со недвижност во Тајланд. Кај препродажба, стандардните трошоци вклучуваат такса за пренос на сопственост (2%), специјален бизнис данок (3,3% ако имотот се продава во рок од 5 години), такса за печат (0,5%) и данок по одбивка. Начинот на кој овие трошоци се делат меѓу купувач и продавач се договара во самиот договор. Нови регулаторни правила предвидуваат дека договорите за земјиште над 5 милиони бати сега поминуваат дополнителна проверка на потеклото на средствата и на вистинскиот сопственик, особено кога се вклучени бракови со тајландски државјани, малолетници или компании контролирани од странци.
Извор: Nation Thailand
Построгата контрола на Пукет не е закана за добро подготвените инвеститори - таа е филтер што ги отстранува сомнителните шеми од пазарот и ја крева вредноста на легално чистите имоти. Работете преку проверени канали, ангажирајте квалификуван адвокат и изберете проекти со комплетна документација.
Подготвени сте да инвестирате во Тајланд? Тимот на Недвижности во Тајланд ќе ви помогне да го најдете совршениот имот, со целосна правна сигурност.