Кратко и јасно: што се случува во Пукет?
Ако купувате или веќе имате имот во Пукет, ова прашање сигурно ви е на памет: дали властите го затегнуваат надзорот врз странските сопственици? Одговорот е да, и тоа сериозно. По инцидент во близина на Chabad House, провинциските власти отворија истрага против над 361 фирма осомничени за користење на т.н. 'номиниран' сопственик или за работа без соодветна дозвола. За секој странец со имот или бизнис на островот, поентата е едноставна: структурата на сопственост треба да се провери сега, не по неколку месеци.
За македонски инвеститор кој размислува за Пукет, ова не е причина за паника, туку сигнал да се работи исклучиво преку легални модели на сопственост, токму она за што постојано советуваме клиентите на Недвижности во Тајланд.
Зошто воопшто постои проблемот со 'номинирани' сопственици?
Тајландскиот Закон за странски бизниси (Foreign Business Act, 1999) го ограничува странското сопредение на земјиште и контролата врз одредени категории бизниси. Со децении, инвеститорите го заобиколуваа ова преку 'номинирани' лица: тајландски државјани кои формално држат акции, но во реалност немаат никаква контрола врз фирмата. Властите знаеле за оваа практика, но досега ретко и селективно казнувале. Сега тоа е минато - контролата станала координирана, системска и јавна.
Колку е голема истрагата во регионален контекст?
Поврзаните акции во Пукет, Краби и Панг Нга веќе резултирале со 59 налози за апсење и 48 приведени лица, од кои 27 тајландски и 21 странски државјанин, од земји како Израел, Франција, Полска, Швајцарија, Јужна Африка, Обединетото Кралство и Холандија, според The Phuket News. Истражителите евидентирале 89 парцели во вкупна вредност над 1,05 милијарди бати во трите провинции, од кои околу 231 милиони бати се концентрирани само во Пукет.
Најважни факти накратко
- 361+ фирми во Пукет се под истрага поради сомнеж за странска 'номинирана' сопственост
- Истрагата е поттикната од инцидент во близина на Chabad House, што привлекло внимание на полицијата и имиграциските власти
- Проверките опфаќаат и структурата на сопственост и валидноста на деловните дозволи
- Прекршителите на Foreign Business Act подлежат на казна затвор до 3 години и парична казна до 1 милион бати
- Тајландските 'номинирани' акционери имаат идентична одговорност, вклучувајќи казна до 1 милион бати и/или затвор
- Странските сопственици се советувани да ги ревидираат корпоративните структури и да преминат на легални модели (закуп или сопственост на кондоминиум во рамките на странската квота)
Кој закон стои во основата на целата приказна?
- Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) е основниот закон што ограничува странско учество во бизнис, со листа на десетици ограничени дејности, вклучувајчи трговија и одредени услуги
- Департментот за развој на бизнис (DBD) регистрирал над 12.000 фирми со странски капитал во Пукет во 2025 година, а пазарните проценки сугерираат дека 15-25% од нив можат да имаат проблематична структура
- Тајландскиот Закон за земјиште (Land Code Act) забранува странци директно да поседуваат земјиште, со исклучок за BOI-одобрени инвестиции од 40 милиони бати или повеќе, кои даваат право за купување до 1 рај (1.600 м²) резидентно земјиште
- Максималниот период на закуп за странци е 30 години, со можност за продолжување и регистрација во Земјишниот департмент
- Странците можат да поседуваат до 49% од вкупната квадратура во секој проект со кондоминиуми, во режим на целосна сопственост (freehold)
- Контролата во 2026 година се спроведува заедно од полицијата, имиграцијата и Департментот за развој на бизнис, прв пат овој меѓуагенциски модел се користи во Пукет
- Пошироките регионални акции во Пукет, Краби и Панг Нга опфатиле инспекција на 76 фирми и 89 парцели во вредност над 1,05 милијарди бати, со резултат од 59 налози за апсење, според The Nation Thailand
Што точно значи 'номиниран' сопственик?
Структура каде тајландски државјанин формално држи контролен удел во фирма (типично 51% или повеќе), додека вистинското финансирање и контрола ги обезбедува странец. Ова директно го крши Foreign Business Act кога фирмата работи во ограничен сектор без важечка Foreign Business License.
Кои казни следуваат за такви аранжмани?
Странците се соочуваат со парична казна од 100.000 до 1.000.000 бати и/или затвор до 3 години. Тајландските 'номинирани' лица имаат идентични санкции. Фирмите можат насилно да бидат ликвидирани, а странските физички лица ризикуваат депортација и забрана за повторен влез во земјата.
Дали затегнувањето ги погаѓа сопствениците на кондоминиуми?
Не, доколку единицата е регистрирана директно на име на странското физичко лице, во рамките на 49% freehold квотата. Истрагата е насочена кон фирми кои се користат за заобиколување на ограничувањата за земјиште и бизнис, не кон индивидуалните купувачи на кондоминиуми.
Може ли странец законски да поседува вила во Пукет?
Странец не може да поседува земјиштето под вилата, но може да поседува самата зграда. Најчестиот легален модел е 30-годишен закуп, со можност за продолжување и регистрација во Земјишната канцеларија, комбиниран со целосна сопственост (freehold) врз објектот.
Како да проверам дали моjата фирма всушност е 'номинирана' шема?
Истражителите бараат неколку 'црвени знамења': тајландски акционери кои не можат да објаснат од каде дошле парите за купување на акциите, без реално учество во управувањето, без исплата на дивиденда, и документи потписани исклучиво од странската страна. Строго се препорачува независна правна ревизија од лиценциран тајландски адвокат.
Што да направам ако мојата фирма веќе е структурирана преку номиниран сопственик?
Одма контактирајте лиценциран адвокат. Опциите вклучуваат аплицирање за Foreign Business License (доколку дејноста го дозволува тоа), реструктурирање со вистински тајландски партнер, продажба на удела, или ликвидација на фирмата. Одолговлекувањето само ја зголемува правната изложеност.
Дали контролата ќе се прошири и надвор од Пукет?
Аналитичарите на пазарот гледаат на Пукет како на пилотски регион. Слични акции веќе се проширени на Краби и Панг Нга, а се очекуваат нови кампањи во Ко Самуи, Патаја и Чијанг Маи, каде концентрацијата на странски бизниси е исто така висока.
Дали контролата ќе влијае на цените на имотите во Пукет?
На кратка рака, можно е да се појават повеќе огласи од продавачи кои напуштаат ризични структури, што може да создаде можности за купувачи кои користат легитимни модели на сопственост. На средно рочна основа, поригорозната примена на закона обично ја подобрува транспарентноста на пазарот и генерално ги поддржува цените во целосно усогласениот сегмент.
Како безбедно да инвестирам во Пукет во 2026 година?
Постојат три проверени патишта: купување на кондоминиум единица со целосна сопственост (freehold) во рамките на 49% квотата, обезбедување 30-годишен закуп на земјиште и вила, или инвестирање преку BOI програмата со минимална обврска од 40 милиони бати. Секој од овие модели бара правна проверка (due diligence) пред потпишување на било кој договор.
Заклучокот за инвеститорите
Пораката е јасна: ерата на сомнителни, 'сиви' структури на сопственост во Пукет полека си заминува. Бранот на контроли во 2026 година не е изолирана акција, туку почеток на системско затегнување. Инвеститорите кои сега ги реструктурираат своите сопственички модели го штитат капиталот. Оние што чекаат ризикуваат да загубат и бизнис и инвестиција.
Ако размислувате за купување имот во Тајланд и сакате структурата да биде од самиот почеток чиста и законска, тимот на Недвижности во Тајланд може да ви помогне да се движите низ овие правила без непријатни изненадувања.
Извор: The Phuket News