Замислете инвеститор од Скопје или Софија кој си поставил едноставно правило: ако некој му вети 7% годишен принос од изнајмување стан во Пукет, тоа звучи одлично. Барем звучеше одлично додека безризичните американски обврзници носеа 1,5%. Сега тие носат 4,78% (状态 на 1 септември 2026), а истото ветување од 7% веднаш изгледа многу поскромно.
Тоа е реалната промена која се случува во моментот, и токму затоа темата за приносите на обврзниците, која на прв поглед изгледа како вест за берзанските трговци, директно влијае на секој кој размислува да купи кондоминиум во Тајланд.
Зошто приносот од 4,78% на американските обврзници воопшто е важен за купувач на стан во Пукет
Приносот на американските 10-годишни државни обврзници изнесува околу 4,78% на 1 септември 2026 година. Ова е пред-даночен принос во долари, без кредитен ризик и со моментална ликвидност. Никаков стан за издавање во Пукет не може да понуди истата комбинација на сигурност и достапност на парите.
Кога безризичната стапка беше 1,5%, ветен принос од изнајмување од 6-7% годишно изгледаше како премија од четири пати повисока. Сега, на 4,78%, таа премија се стеснува на само неколку процентни поени. За тие поени инвеститорот презема валутен ризик со бахтот, ризик од ниска сезона на пополнетост, надоместоци за управување, одржување, даноци, и неможност да го продаде имотот за еден ден. Сметката веќе не е толку очигледна како порано.
За споредба, Јапонија, земја која три децении се задолжуваше практично бесплатно, сега плаќа 3% на своите 10-годишни обврзници. Европските приноси достигнаа 15-годишни максимуми. Причината зад целото ова раздвижување е поскап енергетски пазар: Brent нафтата се движи околу 91 долар за барел, а европскиот гас е на многугодишни врвови. Пазарите веќе не претпоставуваат дека инфлацијата сама ќе се врати кон целта, туку очекуваат покачување на каматата од Фед и ЕЦБ во септември, можеби и повеќе потоа.
Дали ова значи дека цените на становите во Пукет ќе паднат
За завршени проекти со добра историја на изнајмување, тоа е малку вероватно. Поскапата нафта директно влијае на градежните трошоци во Тајланд, земја која увезува речиси целата своја нафта, а тоа работи против значаен пад на цените кај новите објекти.
Попустите се појавуваат побрзо кај девелоперите на кои им треба готовина за да завршат градба, особено во раните фази на проектот. Токму тука циклусот на поскапи пари удира најсилно.
Вреди да се каже јасно: ова не е механизам преку хипотека. Странските купувачи не добиваат тајландски хипотеки на стандардни услови; огромното мнозинство купувања на кондоминиуми се прават во кеш или преку плански плаќања директно кон девелопера. Значи, нема директен канал преку кој покачувањето на каматата на Фед да го стисне побарувањето преку хипотеки, како што би се случило, на пример, во Германија или Австралија.
Преку кој канал всушност делува покачувањето на каматата врз пазарот во Пукет
Ефектот доаѓа од два правци, а не преку кредитната каматна стапка.
Првиот е алтернативниот принос: инвеститорот сега има реална, безризична опција од 4,78% во долари, и мора да ја мери секоја понуда од Пукет наспроти таа бројка.
Вториот е чувството на купувачот. Инвеститор од еврозоната чија кредитна линија за бизнис штотуку стана поскапа, едноставно одложува купување на втор стан. Австралија е добар пример: акциите поврзани со недвижен имот беа првите што паднаа откако пазарот почна да цени нов циклус на покачувања на каматата. Хонгконшкиот Hang Seng исто така ослабе по слаб дебит на Shein на берзата, што покажува колку широко се шират овие ефекти.
Што работи во корист на Тајланд во овој циклус
Скапата нафта и глобалната инфлација не удираат подеднакво врз секого. Тајланд останува земја со релативно ниска инфлација и ниска политичка каматна стапка во споредба со САД и Европа, а бахтот историски се движи како валута поткрепена со тековен вишок сметка воден од туризмот.
Бахт-деноминиран имот, наспроти долар кој можеби ослабува во следниот циклус на олеснување на монетарната политика, теоретски може да се покаже подобро отколку што изгледа денес. Ова не е гаранција, туку рамка за размислување, бидејќи прогнозите за валути се најнесигурниот дел од секоја пресметка и не треба да се вградуваат како сигурен приход.
Има и еден практичен факт: стан во Пукет не е само приходен инструмент, туку и стока за потрошувачка. Апартман во кој живеете два месеца годишно не треба да се споредува со обврзница, туку со трошокот на изнајмување слично сместување за истиот период.
Нашиот став: што би купил, а што не, во моментален пазар
Со американските 10-годишни обврзници на околу 4,78%, не би купил off-plan проект во Пукет само врз основа на гарантиран принос ветен на хартија. Таа гаранција е онолку цврста колку што е балансот на девелопера, а циклус на скапи пари е токму моментот кога послабите девелопери почнуваат да пропуштаат обврски.
Паметниот потег во моментот е завршена зграда со најмалку две сезони историја на пополнетост, каде што може да се прегледаат стварни извештаи на компанијата за управување, а не прогнозна табела во Excel.
Ако купувате за лична употреба, доаѓате три до четири месеци годишно, и не го третирате станот како замена за обврзнички портфолио, ништо од горенаведеното не важи целосно за вас. Вашата пресметка треба да се мери наспроти трошокот на долгорочно изнајмување, а не наспроти каматата на Фед.
Еден практичен совет за оние кои патуваат на разгледување: подобро е да се обиколат згради и да се разговара со компаниите за управување во ниска сезона, кога стварната пополнетост е видлива, а не полирана снимка од јануари. Обично е и поевтино за летови и споредба на квартали без гужва.
Кој принос од изнајмување е разумен во Пукет при денешните каматни стапки
Следнава табела ги сумира клучните бројки од текстот, за брз преглед:
| Показател | Вредност | Датум/услов |
|---|---|---|
| Принос на американска 10-годишна обврзница | ~4,78% | 1 септември 2026 |
| Принос на јапонска 10-годишна обврзница | 3% | 2026 |
| Европски приноси | 15-годишен максимум | 2026 |
| Brent нафта | ~91 USD/барел | 2026 |
Важен е нето-приносот, по надоместоци за управување, даноци и празни периоди, а не рекламираниот бруто-процент. Едноставно правило: нето-приносот во долари треба јасно да го надминува 4,78%, инаку презема ризик без реална компензација.
Најризичните видови имот во овој циклус
Off-plan проекти од помалку познати девелопери кои ветуваат гарантиран принос со долги временски рокови за завршување носат најголем ризик. Токму тука трошокот на финансирање најсилно удира врз проектот, а инвеститорот е тој што го трпи ефектот доколку девелоперот не успее да го заврши објектот на време.
Правилото е едноставно: секој имот на листата треба да се провери со едно единствено прашање - дали носи повеќе од безризичните 4,78% во долари, и дали сте подготвени да го задржите пет години. Ако одговорот е не на едно од двата прашања, потрагата продолжува.
Извор: CNA (Channel News Asia)