Ако размислувате да купите апартман во Тајланд, а особено во Пукет, веројатно веќе сте наишле на вести дека пазарот 'паѓа'. Точно е, но не значи што мислите. Продажбата на кондоминиуми во Тајланд во 2026 година се движи кон историски најниско ниво според Bangkok Post, а странските купувања се очекува да опаднат за 20% (прв годишен пад во последните пет години, по податоци на K-Research). За купувач од Македонија ова не е причина за паника, туку сигнал да се преиспита стратегијата, времето на влез и локацијата.
Зошто продажбата нагло паѓа во 2026?
Во првиот квартал на 2026 година, странските трансфери на кондоминиуми во Тајланд паднале по сите показатели: 3.241 единица (пад од 17,3%), вредност на трансфер од 13,464 милијарди бати (пад од 17,9%), и корисна површина од 141.644 квадратни метри (пад од 13,8% на годишна основа). Ова не е случаен застој, туку продолжение на слабост која трае веќе две години.
Главниот виновник е кинескиот пазар. Кинеските купувачи, кои некогаш беа мотор на бангкочкиот пазар, го намалиле обемот за 38,8% во единици и 42,9% во вредност, поради домашни економски притисоци и проблеми со ликвидноста во Кина. Истовремено, трансферите во регионот на Бангкок паднале 35% во првиот квартал на 2026, при што најголем удел во падот имаат токму намаленото интересирање од кинески и мјанмарски купувачи (според податоци на K-Research цитирани од Bangkok Post).
Интересно, не сите националности се повлекуваат. Побарувачката од Русија расте 33%, од Индија 40% (63 единици, вредност од 353 милиони бати, пад... не, пораст од 23,9%), а од Австралија 36,1%. Ова покажува дека проблемот не е универзален пад на интересот за тајландска недвижност, туку пренасочување на купувачите.
Колку е голем вишокот на нераспродадени единици во Бангкок?
Бангкок седи на планина од нераспродадени кондоминиуми, проценета на над 50.000 единици, едно од највисоките нивоа во последната деценија. Овој вишок е директна последица на градежниот бум од 2018-2022, кога развивачите лансирале десетици проекти паралелно, најчесто со поглед кон кинеските купувачи. Кога тој прилив на пари се стопи по пандемијата и никогаш целосно не се врати, остана огромна количина непродадени станови.
Просечните цени на кондоминиуми во централниот Бангкок (Сукхумвит, Силом, Сатхорн) се движат од 120.000 до 200.000 бати по квадратен метар, но развивачите сега нудат значителни намалувања уште во фазата на резервација на станот.
Зошто Пукет се држи подобро од Бангкок?
Додека Бангкок се дави во вишок на понуда, Пукет игра по свои правила. Луксузниот резиденцијален сегмент на островот, особено на западниот брег - Банг Тао, Лајан, Камала и Чернг Талеј - се очекува да остане силен во 2026 година, според Knight Frank Thailand. Вилите ги надминуваат кондоминиумите по резултати, бидејќи побогатите купувачи сè повеќе бараат стил на живот и интегрирани содржини (спа, теренска обезбедена инфраструктура, приватност), наместо само квадратура.
Сезонското издавање преку Airbnb и Booking на Пукет може да генерира 6-8% годишен принос со професионален менаџмент на имотот. Тука треба да се внимава: конкуренцијата меѓу единиците расте, а општинските власти постепено ги затегнуваат правилата за краткорочно издавање, така што овој принос не е гарантиран засекогаш.
За купувачи што сакаат подолг престој, во Пукет постои и опција за долгорочна виза врзана со сопственост: обновлива 1-годишна виза која бара минимална куповна цена на кондоминиум од 3 милиони бати од тајландски развивач, или алтернативни договори за изнајмување.
Кои се клучните бројки во кратко?
| Показател | Вредност |
|---|---|
| Пад на странски купувања во 2026 (проекција) | 20% |
| Трансфери во Q1 2026 (единици) | 3.241 (пад 17,3%) |
| Вредност на трансфери во Q1 2026 | 13,464 милијарди бати (пад 17,9%) |
| Корисна површина во Q1 2026 | 141.644 кв.м (пад 13,8%) |
| Пад на кинески купувачи | 38,8% во единици, 42,9% во вредност |
| Пораст на руски купувачи | 33% |
| Пораст на индиски купувачи | 40% (63 единици, 353 милиони бати, +23,9%) |
| Пораст на австралиски купувачи | 36,1% |
| Нераспродадени единици во Бангкок | над 50.000 |
| Пад на трансфери во регион Бангкок (Q1 2026) | 35% |
| Просечна цена, централен Бангкок | 120.000 - 200.000 бати/кв.м |
| Максимална странска сопственост во зграда | 49% од freehold простор |
| Принос од сезонско издавање во Пукет | 6-8% годишно |
| Минимална вредност за долгорочна виза (Пукет) | 3 милиони бати |
Дали е моментот за влез или за чекање?
Опадувачки пазар секогаш носи двојна приказна. Од една страна, значи привлечни влезни цени. Од друга страна, купување во надолен тренд носи ризик од понатамошна девалвација на вредноста. Клучното прашање е каде точно се наоѓа 'подот' на пазарот.
Искусните инвеститори следат неколку конкретни показатели. Првиот е обемот на нови градежни дозволи: ако развивачите ги ограничат новите проекти, пазарот почнува да го апсорбира постојниот вишок. Според тајландски индустриски здруженија, новите проекти во Бангкок навистина се намалиле во првата половина на 2026 година. Вториот показател е стабилноста на кириите. Додека кириите се одржуваат, кондоминиумот генерира готовински тек дури и ако капиталната вредност стагнира.
За купувачи кои планираат да дојдат лично да разгледаат имоти, препорака е да резервираат сместување доволно однапред, особено во високата сезона од ноември до март, кога Пукет е препознатливо преполн.
Заклучок за инвеститорите
Овој пад не е катастрофа, туку фаза од циклусот. За инвеститори со јасна глава и одреден временски хоризонт, тековните услови отвораат вистински прозорец на можности. Правилото останува исто: купувајте на докажани локации, работете со реномирани развивачи со поставена репутација, и секогаш пресметувајте реален принос од изнајмување, наместо да залагате само на раст на капиталната вредност. Ако размислувате сериозно за инвестиција, тимот на Недвижности во Тајланд може да ви помогне да ги проверите бројките пред да потпишете нешто.
Извор: Bangkok Post