Замислете дека сте богат инвеститор од Бангкок, кој со години паркирал пари во стан во централен Лондон. Одеднаш, даноците растат, funta е силна, а политичката слика во Обединетото Кралство е нејасна. Што правите? Ако сте дел од новиот бран тајландски инвеститори, парите ги преместувате во Токио или во скијачкиот рај Нисеко. Но тука доаѓа вистински интересниот дел за секој што размислува за недвижност во Азија: кога ќе се спореди Пукет со тие јапонски дестинации, островот излегува победник на неколку клучни показатели, а тоа веќе не поминува незабележано.
Според Nation Thailand, тајландските инвеститори го намалуваат своето изложување во Велика Британија бидејќи трошоците за сопственост растат, а политичката неизвесност трае предолго. Јапонија привлекува капитал благодарение на слабиот јен, стабилниот правен систем и приносите од изнајмување во Токио од 3.5-4.5% годишно. Меѓутоа, штом ги ставите тајландските одморалишни пазари покрај јапонските, премиум недвижностите во Пукет ги надминуваат и Токио и Нисеко на повеќе фронтови, а меѓународните купувачи веќе го забележуваат тоа. Bangkok Post известува за пошироко поместување на интересот за луксузна недвижност кон Пукет, поттикнато од глобалната нестабилност, при што купувачи од ОАЕ, Блискиот Исток и Кина сè повеќе ја диверзифицираат својата база токму таму, наместо да го третираат островот како краткорочна шпекулативна опција.
Брз одговор: што значи ова за купувач од Македонија
- Тајландски инвеститори го пренасочуваат капиталот од Лондон кон јапонска недвижност, првенствено Токио и Нисеко
- Бегството од Обединетото Кралство е поттикнато од повисоки даноци на сопственост, несигурност по Брегзит и посилна funta наспроти батот
- Просечниот принос од изнајмување во централно Токио изнесува 3.5-4.5% годишно, додека Нисеко дава 4-6% во врвна сезона
- Премиум вили во Пукет генерираат 6-8% годишен принос кога се управувани од професионални оператори за изнајмување
- Свртувањето на тајландскиот капитал кон Азија покажува поширок тренд: парите бараат познати регионални пазари со висок принос, слична патека следат и купувачите од ОАЕ и Блискиот Исток кои сè повеќе се активни во Пукет
- Пукет останува еден од ретките одморалишни пазари каде странец може да поседува кондоминиум во целосна сопственост (freehold)
Зошто Лондон го губи сјајот кај азиските инвеститори
Главната причина е пораст на вкупните трошоци за сопственост. Додатокот на Stamp Duty Land Tax за нерезиденти изнесува 2% над стандардната стапка, а годишниот ATED данок за скапи недвижности држани преку компании почнува од 4,150 GBP годишно. Кога на тоа ќе се додадат нестабилен пазар на изнајмување во централен Лондон, регулаторна неизвесност и построга визна политика, сметката веќе не излегува во корист на инвеститорот.
Зошто токму Токио и Нисеко го привлекуваат тајландскиот капитал
Токио нуди транспарентен правен систем, стабилна побарувачка за изнајмување и слаб јен, што го намалува влезниот трошок изразен во долари. Според Real Estate Economic Institute of Japan, цените на новите кондоминиуми низ 23-те специјални области на градот пораснале за над 20% во периодот 2024-2025, а централните цени по квадратен метар веќе надминуваат $15,000.
Нисеко на Хокаидо, честопати наречен 'азиска Шамони', ги привлекува богатите посетители од Хонг Конг, Сингапур и Австралија. Цените на премиум шалетата се удвоиле во последните пет години, но проблемот е сезонскиот карактер: врвната пополнетост трае само 4 месеци (декември до март), а влезот во премиум сегментот почнува од околу $500,000.
Јапонскиот јен во 2025 година тргувал близу повеќегодишни минимуми наспроти доларот, што го прави влезот поевтин за странски купувачи, но носи и валутен ризик при конверзија на приходот од кирија.
Каде Пукет ги надминува Токио и Нисеко
Просечната цена по квадратен метар во премиум сегментот во Пукет изнесува $4,000-7,000, што е приближно 2-3 пати пониско од Токио. Туристичката сезона на островот трае 8-10 месеци, наспроти четиримесечната сезона на Нисеко, што значи многу постабилен приход од изнајмување низ целата година.
| Показател | Токио | Нисеко | Пукет |
|---|---|---|---|
| Годишен принос од изнајмување | 3.5-4.5% | 4-6% (само сезона) | 6-8% (премиум вили) |
| Сезона за изнајмување | Цела година | ~4 месеци | 8-10 месеци |
| Цена по м² (премиум) | над $15,000 | висока, удвоена за 5 год. | $4,000-7,000 |
| Влезна точка (квалитетен имот) | висока | од ~$500,000 | од $120,000-150,000 |
Тајланд се вбројува меѓу првите пет дестинации во Азија за странски директни инвестиции во недвижности, според пазарни проценки. Привлечноста на Пукет не е сезонска мода, туку структурна: најновите пазарни податоци покажуваат дека 62% од побарувачката за недвижности на Пукет доаѓа од странство, од купувачи од 141 земја.
Дали странец воопшто може да купи имот во Јапонија?
Да, Јапонија не поставува никакви ограничувања за странско сопеништво врз земјиште и објекти, странец може да поседува имот целосно во freehold. Процесот на купување е релативно транспарентен, но задолжително минува преку лиценциран агент и нотар. Данокот при купување изнесува приближно 3-4% од проценетата вредност, плус трошоци за регистрација.
Кои се ризиците при инвестирање во Јапонија
Валутниот ризик е на прво место. Ако јенот ојакне, влезните цени растат за нови купувачи, додека постојните сопственици гледаат раст на приходот од кирија изразен во долари. Втор ризик е изложеноста на земјотреси и трошоците за осигурување што ги следат.
Дали инвеститорите треба да го следат тајландскиот капитал кон Јапонија?
Не секогаш. Тајландските инвеститори одат кон Јапонија првенствено поради географската блискост и културните врски со таа земја. За поширока меѓународна публика, вклучувајќи ги и купувачите од нашиот регион, Пукет нуди подостапен екосистем: добра авионска поврзаност, растечка побарувачка од купувачи од Блискиот Исток и Кина, развиена инфраструктура во зони како Bang Tao и Laguna, и пазар што полесно се разбира и навигира дури и за прв пат.
Колкав принос може да очекувате од вила во Пукет?
Премиум вилите под професионален менаџмент покажуваат 6-8% годишен принос пред оперативните трошоци. Кондоминиуми со гарантирани програми за изнајмување носат 5-7%. Двете бројки ги надминуваат приносите во повеќето азиски главни градови.
Како да го испланирате разгледувачкото патување до Пукет
Туринг од 3-5 дена обично е доволен за да се опфатат клучните проекти. Препорачливо е сместувањето да се резервира однапред, во близина на зоните од интерес, а состаноците со девелоперите да се закажат пред патувањето. Периодот од ноември до март е најпродуктивен за посета на локации, бидејќи сите објекти се лесно достапни во тоа време.
Наместо заклучок
Преселбата на тајландскиот капитал од Лондон кон Азија не е минлива мода, туку структурно преуредување на приоритетите. Богатите азиски инвеститори бараат пазари со силен принос, транспарентни правила и ниски оперативни трошоци. На секој од овие показатели, Пукет застанува рамо до рамо со Токио, а кога станува збор за принос од изнајмување, го надминува. За инвеститорите кои бараат баланс меѓу раст на капиталот и редовен парично тек, флагманскиот тајландски остров останува една од најсилните опции во регионот.
Ако размислувате за инвестиција во Тајланд, тимот на Недвижности во Тајланд може да ви помогне да ја најдете вистинската недвижност според вашиот буџет и цели.
Извор: Bangkok Post