Замислете дека склучувате договор за куќа во Бангкок, парите се веќе платени, а по две години дознавате дека тајландската држава може да ви ја одземе целата инвестиција затоа што сопственичката структура била 'технички' нелегална. Токму тоа сега им се случува на десетици кинески инвеститори, откако тајландската полиција растури мрежа од 33 регистрирани фирми користени за купување луксузни резиденции во Бангкок. Вкупната вредност на имотите надминува 1.275 милијарди бати, односно околу 35 милиони американски долари. За секој Македонец што сериозно размислува за купување вила или кондоминиум во Тајланд, овој случај не е далечна вест од таблоид, туку конкретна лекција за тоа како НЕ треба да се структурира сопственоста.
Што точно откри полицијата?
Шемата функционирала на веќе познат принцип: странски државјанин регистрира тајландска компанија, во неа внесува номинирани тајландски акционери (луѓе кои формално ги држат акциите, но реално немаат вложено капитал), а потоа таа компанија купува земјиште и куќи во нејзино име. На хартија сопственик е тајландска фирма. Во пракса, вистинскиот сопственик е странецот кој ги дал парите. Целата конструкција постои со единствена цел - да се заобиколи забраната за директна сопственост на земјиште од странци.
Ова не е изолиран инцидент кој ќе се заборави за месец дена. Обемот на операцијата и медиумската покриеност праќаат јасна порака: тајландските власти сериозно ја зајакнуваат контролата врз номинираните сопственички структури низ целата земја, не само во Бангкок.
Брз одговор за нетрпеливите читатели
- Полицијата открила кинеска номинирана мрежа: 33 фирми, 33 луксузни куќи во Бангкок, вкупна вредност над 1.275 милијарди бати
- Шемата се потпирала на тајландски номинирани акционери за да се заобиколи забраната за странска сопственост на земјиште според Член 86 од Законот за земјишен код
- Прекршителите ризикуваат конфискација на имотот, парични казни и кривично гонење според Законот за странски бизнис (Foreign Business Act)
- Рацијата е дел од поширок тренд: од 2024 година, Одделот за специјални истраги (DSI) значително ја засили контролата врз номинираните структури, особено во луксузниот сегмент
- Поврзана трета фаза од операцијата на Пукет опфатила 77 фирми и земјиште вредно 1.053 милијарди бати, што покажува дека притисокот се шири далеку надвор од Бангкок
- Легалните алтернативи и понатаму постојат: сопственост на кондоминиум (freehold), долгорочен закуп (30+30+30 години) и структури поврзани со BOI (Board of Investment)
Каква е законската рамка зад забраната?
Забраната за странска сопственост на земјиште е запишана во Член 86 од Законот за земјишен код од 1954 година. Овој закон стои непроменет веќе повеќе од 70 години, без исклучоци - дури ни за резиденти или за сопственици на елитни визи.
Законот за странски бизнис од 1999 година (Foreign Business Act) го ограничува учеството на странци во тајландска компанија што се занимава со одредени дејности, вклучувајќи трансакции со земјиште, на максимум 49%. Кога тајландските акционери формално се впишани, но реално не вложиле капитал, тоа официјално се третира како кривично дело - не како административен прекршок.
Колку голем е овој конкретен случај?
Според извештаите на The Nation Thailand, имотите опфатени со истрагата се наоѓаат во престижни делови на Бангкок, со просечна вредност по куќа од околу 38.6 милиони бати (над 1 милион долари). Ова не се станови за средна класа - станува збор за врвен луксузен сегмент, каде контролата е највидлива токму затоа што сумите привлекуваат внимание.
Во паралелна трета фаза на операцијата во Пукет, Пангнга и Краби, биле распоредени над 500 полициски службеници, уапсени се 59 лица, претресени се 60 локации, а истражени се 77 фирми поврзани со земјиште и акционерски структури, со имот вреден околу 1.053 милијарди бати. Ова е особено важно за секој кој гледа кон Пукет како главна дестинација - истиот механизам на контрола веќе активно се применува таму.
На национално ниво, само во Самуи и Пангнан над 11.400 фирми поврзани со странци се под ревизија, повеќе од 7.000 се проверени низ целата земја, а над 850 фирми веќе се процесуирани. Проценетата загуба за државата од овие шеми изнесува околу 15 милијарди бати.
Дали постои легален пат за странски купувачи?
Да, и тоа е клучната порака за секој разумен инвеститор. Странците можат целосно легално да поседуваат станови во кондоминиуми под режим freehold, под услов квотата за странска сопственост во зградата (ограничена на 49% од вкупната корисна површина) да не е веќе исполнета.
Меѓу 2024 и 2025 година, владата разгледуваше предлог-закон кој ќе им овозможи на странците да купат до 1 раи (1.600 квадратни метри) земјиште, со минимална инвестиција од 40 милиони бати. Предлогот, меѓутоа, застана поради политички отпор и засега не е усвоен - важно е ова да се знае пред некој да плати врз основа на очекувања за скорашна промена на законот.
Казните за номинирани шеми не се симболични: парична казна до 1 милион бати, затвор до 3 години, и присилна продажба на имотот во рок од 180 дена, наредена од Земјишниот оддел (Land Department).
Најчесто поставувани прашања
Дали странец легално може да купи куќа во Тајланд во 2026 година?
Странец не може директно да поседува земјиште со куќа на него - законот ја забранува сопственоста на земјиште за нерезиденти. Легалните патишта вклучуваат посебна сопственост врз самата зграда додека земјиштето под неа се зема под долгорочен закуп, или купување преку тајландски брачен другар под конкретни ограничувања. Кондоминиумите, за разлика од куќите, можат да се купат целосно во сопственост под freehold режим.
Кои се ризиците од номинирана сопственичка структура?
Ризиците се сериозни. Освен конфискација и кривично гонење, инвеститорот целосно зависи од номинираните акционери. Тие тајландски 'партнери' формално и законски ја поседуваат компанијата и во секој момент можат да продадат имот или да сменат директори. Во спорови од ваков тип, судовите скоро секогаш пресудуваат во корист на државата.
Зошто властите токму сега ја засилија контролата?
Се споија неколку фактори. Растот на цените во луксузниот сегмент привлече поголемо медиумско и јавно внимание. Политичката реторика против 'продавање земја на странци' доби замав во парламентот. Одделот за специјални истраги (DSI) исто така доби дополнителни средства и подобрени дигитални алатки за откривање сомнителни корпоративни структури, што се потврдува преку операциите со фази кои се шират од Бангкок до Пукет и јужните острови.
Кои делови од Бангкок се под најголем надзор?
Најатрактивните локации привлекуваат и најголемо внимание: Сукхумвит, Сатхорн, Тонгло, како и оградени станбени комплекси (moo baan) во областите Банг На и Рамкамхенг. Имоти вредни над 20 милиони бати автоматски се означуваат за проверка.
Дали закупот (leasehold) е безбедна алтернатива?
Долгорочниот закуп (30 години со опции за продолжување) е признат правен инструмент според тајландското право. Првиот период од 30 години е целосно заштитен со закон. Продолжувањето за втор и трет период зависи од договорот и од добронамерноста на сопственикот на земјиштето, затоа е клучно правниот договор да биде внимателно составен од самиот почеток.
Што се случува со имотот по конфискацијата?
Земјишниот оддел издава наредба за присилна продажба во рок од 180 дена. Ако сопственикот не продаде доброволно, имотот оди на аукција. Приходот му се враќа на сопственикот, намален за казните и трошоците, но аукциските цени обично се значително под пазарната вредност.
Дали ова влијае само на кинески инвеститори?
Не. Законот важи за сите странци, без исклучок. Слични случаи претходно биле водени против државјани на Русија, европски земји и Австралија, особено во Пукет и Ко Самуи. Кинеската мрежа привлече внимание поради нејзиниот обем, но механизмот на спроведување е универзален, што го потврдуваат паралелните операции во Пукет, Пангнга и Краби.
Како инвеститорите легално да го заштитат својот капитал во Тајланд?
Три чекори се клучни. Прво, купување станови под freehold режим во рамки на 49-процентната квота за странска сопственост. Второ, ако интересот е кон вили, да се користат закупни структури составени со проверен адвокат. Трето, независна правна проверка (due diligence) на секој имот, преку адвокат кој нема никаква поврзаност со инвеститорот-продавач.
Заклучок: што значи ова за вашата инвестиција
Оваа истрага не е исклучок, туку дел од систематска политичка насока на тајландските власти. Номинираните структури што функционираа со децении сега носат ризик кој веќе не може да се игнорира или толерира. За секој кој планира купување во Бангкок или на островите, единствениот разумен пат е строго легален формат на сопственост.
Пазарот во Тајланд останува привлечен - приносите од изнајмување кондоминиуми се движат на ниво од 5-7% годишно, а влезните трошоци се дел од она што купувачите го плаќаат во Сингапур или Хонг Конг. Но заштитата на капиталот започнува уште на почетокот, со правилно избрана структура на купување. Тимот на Недвижности во Тајланд редовно ги следи ваквите случаи токму за да можеме да им укажеме на нашите клиенти на безбедни, легални патишта пред да се потпише каков било договор.
Извор: International Investment