Куп парадокс: пазар што се лади, а сепак прегрева на едно место
Замислете пазар што вкупно се стеснува, а истовремено едно опкружение во него станува толку баран што цените растат од месец во месец. Токму тоа се случува во Тајланд во првата половина на 2026 година. Вкупните трансфери на кондоминиуми кон странски купувачи паднале за 8,8%, но трансферите кон руски државјани скокнале за неверојатни 75,9%. Ова не се резервации или предбележувања, туку завршени трансфери на сопственост запишани кај Департментот за земјиште (Department of Lands), пренесено од The Nation Thailand, што ги прави овие бројки најсигурниот показател за реална побарувачка на пазарот.
За македонски купувач што размислува за инвестиција во Пукет или Патаја, ова е сигнал дека прозорецот за поволна набавка на квалитетни единици можеби се затвора побрзо отколку што изгледа.
Кратко и јасно: што треба да знаете веднаш
- Трансферите на кондоминиуми кон руски купувачи пораснале за 75,9% во првата половина на 2026
- Вкупните странски трансакции во истиот период паднале за 8,8%
- Пукет и Чонбури (Патаја) се двата региона што ја носат оваа побарувачка
- Русија брзо го зема уделот традиционално припаѓан на купувачи од Кина и Мјанмар
- Квотата од 49% странска сопственост по проект останува непроменета, значи побарувачката расте, а понудата не се проширува
- Зголемената конкуренција веќе ги турка цените нагоре кај најликвидните единици
Зошто токму сега: геополитичкиот контекст зад бројките
Ограничениот пристап до недвижности во ЕУ, отежнатите банкарски трансфери кон Дубаи и растот на трошоците за живот во ОАЕ ги пренасочуваат руските капитали токму кон Тајланд. Земјата не наметнала санкции против руски државјани и задржува визна либерализација за влез, што ја прави реална и практична дестинација за оние што бараат сигурно место за парите и живеалиште.
Колку точно расте руската активност: бројките зад трендот
Според Exotic Property, Русија се искачила на второ место меѓу странските купувачи на национално ниво:
- 383 продадени единици (+33% на годишно ниво)
- 1,67 милијарди бати инвестирани капитал (+68,7%)
- Просечна вредност на трансакција од 4,36 милиони бати (+26,8%)
Самиот Пукет апсорбирал 63,5% од целиот руски капитал, односно 156 склучени зделки во вредност од 1,06 милијарди бати.
Одделна проценка од Sunway Estates покажува дека вкупниот број руски трансакции во периодот јануари-јуни изнесувал 820 зделки (+46,4% годишно), со инвестиран капитал од приближно 60,7 милиони долари (+84,5%). Според Tranio, Пукет учествувал со околу 63,2% од сите пратени барања на купувачи.
Каде точно купуваат Русите во Пукет и Патаја
Во Пукет, најбарани локации се Банг Тао, Лагуна, Наи Харн и Раваи. Првите две привлекуваат купувачи заради близина до плажни клубови и развиена инфраструктура, додека последните две нудат поповолни цени и помирна атмосфера, погодна за подолготраен престој.
Во Чонбури (Патаја), фокусот е на Пратумнак и Џомтиен, области што остануваат поповолна алтернатива со стабилна станбена побарувачка, иако растот на цените забрзува и таму.
Табела: цени по квадратен метар во клучните региони
| Регион / локација | Цена по м² (THB) | Ориентациска цена во USD |
|---|---|---|
| Пукет, Банг Тао / Лагуна (нови 'comfort-plus' проекти) | 120.000 - 180.000 | ~3.400 - 5.100 |
| Пукет, влезни цени пред една година | од ~100.000 | - |
| Чонбури, Пратумнак / Џомтиен (нови проекти) | 60.000 - 90.000 | - |
Што значи квотата од 49% за вас како купувач
Според тајландскиот Закон за кондоминиуми (Condominium Act B.E. 2522), странски državjani можат да поседуваат максимум 49% од вкупната површина во еден проект на кондоминиум, во целосна сопственост (freehold). Растечката руска побарувачка забрзано ги троши преостанатите квоти во најбараните проекти во Пукет. Кога квотата ќе се исполни, девелоперите можат да продаваат само преку лизинг од 30 години, а не преку целосна сопственост, што дополнително создава оскудност и ги турка нагоре цените на преостанатите freehold единици.
Дали приносите од изнајмување го оправдуваат влогот
Гарантираните програми за изнајмување во нови проекти во Пукет типично нудат принос од 5-7% годишно во странска валута. Единиците што сопственикот сам ги управува можат да достигнат 8-10% во сезоната на врв, но овие бројки се проценки од пазарот, а не гарантирани резултати, и секогаш зависат од локацијата, управувањето и сезонската побарувачка.
Понатамошен поглед: пазарот е поширок од само една националност
Важно е да се нагласи дека Пукет очекува над 10.000 нови единици во 39 проекти во текот на 2026 година, што покажува дека побарувачката доаѓа од навистина глобален пул купувачи, вклучувајќи Кина, Европа, Индија и Блискиот Исток, покрај Русија. Ова значи дека конкуренцијата за квалитетна freehold понуда не се однесува само на една националност, туку на пошироко движење на капитал кон тајландскиот пазар.
Заклучок: прозорецот за дејствување се стеснува
Бројките од првата половина на 2026 потврдуваат дека рускиот капитал во тајландскиот пазар на недвижности премина од фаза на истражување во фаза на целосна распределба. Ако темпото продолжи, freehold квотите во многу проекти во Пукет би можеле да се исполнат уште пред крајот на 2026. Купувачите што чекаат ризикуваат да ги изгубат најдобрите единици или да бидат принудени на помалку поволни лизинг услови.
За секој што сериозно размислува за влез на пазарот во Пукет или Патаја, тимот на Недвижности во Тајланд може да помогне со проверка на статусот на квотата, изборот на проект и целата постапка на трансфер на средства.
Извор: The Nation Thailand