Купувач влегува во земјишната канцеларија во Бангламунг со чек од 4 милиони бати и список на акционери на неговата тајландска фирма. Пред една година, оваа трансакција би била готова за деведесет минути. Од мај 2026 година, прашањата се сосема поинакви: од каде се парите, каква е професијата на купувачот, и зошто тајландските акционери со 51% удел никогаш не примиле ниту еден динар дивиденда.
Ова не е нов закон. Тоа е унифициран систем за спроведување на одредби од Земјишниот кодекс кои постојат веќе двае децении, но досега се применувале нерамномерно во 76-те провинции на кралството. Клучната промена е едноставна: контролата веќе не е еднократен настан на денот на регистрацијата. Сега е континуирана.
Што точно се промени во мај 2026 година?
Во мај 2026, Департаментот за земјиште на Тајланд издаде три циркулари означени како 'најитно' до сите провинциски земјишни канцеларии во земјата, насочени кон номинирачки структури за земјиште што ги користат странци. Секоја земјишна канцеларија сега мора да изградува и континуирано да ажурира национална база на податоци за секој правен субјект што поседува земјиште, проверувајќи го секој за знаци на номинирачка структура.
Пред 2026, секоја земјишна канцеларија работела во сопствен информациски силос. Фирма регистрирана во Банкок можела да купи земјиште во Сурат Тани, а никој не ги вкрстувал нејзините пријави до Департаментот за развој на бизнис (DBD) со регистарот на сопственост на земјиште. Сега централизирана база на податоци го затвора тој јаз. Еднократна проверка станува континуиран надзор, што значи дека трансакција затворена во 2019 година сеуште може да се појави во циклус на ревизија во 2027.
Кои се точните прагови за проверка на потекло на пари?
Праг од 2.000.000 бати на готовински трансакции сега активира задолжителна проверка на изворот на средства на купувачот, приходите, професијата и целокупната финансиска состојба. Праг од 5.000.000 бати важи за истата засилена проверка секогаш кога проценетата вредност на имотот го надминува тој износ, независно од начинот на плаќање.
Овие прагови не се случајни. Прагот од 2 милиони бати е поставен под цената на речиси секоја вила со земјиште, а истовремено ги исклучува повеќето обични домашни трансакции меѓу тајландски купувачи во провинциите. Практично, тоа е филтер прецизно наштелуван за странскиот сегмент на пазарот. Банките исто така го затегнале сопствениот процес: неколку веќе бараат три месечни изводи од сметка пред да ослободат средства поврзани со купување преку фирма.
Како функционира новата база на податоци и кои фирми се ризични?
Фирмите означени како високоризични, врз основа на удел на странска сопственост и други критериуми, се соочуваат со подлабока ревизија: регистри на акционери, пријави до Департаментот за развој на бизнис (DBD), договори, а по потреба и посета на самиот имот. Важно е да се каже: означувањето за ревизија само по себе не значи прекршок. Тоа е процес на филтрирање, не пресуда.
Базата на податоци опфаќа секој правен субјект што поседува земјиште, вклучувајќи и целосно тајландски компании во сопственост на Тајландци. Засилена ревизија се активира со специфични ризик-критериуми, а само присуство во базата не е доказ за нешто нелегално.
Колку сериозна е кампањата на Пукет?
На самиот Пукет, повеќе од 600 фирми веќе се под надзор од Тајландскиот department за специјални истраги (DSI) и Министерството за трговија, дел од поширока акција што дополнително се засили од 1 август 2026 година под Наредба 2/2569. Ова не е изолиран експеримент во една канцеларија, туку координирана акција со реален обем.
Структурата што сега се демонтира парче по парче е постара од повеќето кондоминиуми на Пукет. Земјишниот кодекс на Тајланд забранува странци директно да поседуваат земјиште, со многу малку исклучоци, а пазарот одговорил пред децении со тајландската ограничена компанија: 49% во странска сопственост, 51% тајландски акционери кои во пракса не внеле капитал, не учествувале во управувањето и често дури не знаеле дека формално поседуваат вила од 25 милиони бати. Адвокатите го продавале ова решение години наназад како функционално. Формално, тоа никогаш не било легално: Член 113 од Земјишниот кодекс експлицитно забранува тајландски државјанин да поседува земјиште во име на странец.
Дали е ризично ако веќе имам фирма со земјиште купено пред 2026?
Не автоматски. Циркуларите воведуваат филтрирање, не retroaktивна конфискација. Но, ако ревизија утврди номинирачка структура, Земјишниот кодекс дозволува принудна продажба на имотот во одреден рок, заедно со кривична одговорност за тајландските номинирани акционери вклучени во структурата.
Ова отвора реален практичен трошок кој продавачите ретко го споменуваат. Скрининг ревизија не значи автоматска кривица, но чини време. Трансакција што порано се затворала во една посета сега може да се одвлечка две до четири недели ако канцеларијата побара банкарски изводи, потврда на приходи или објаснување за потеклото на средствата. Ако летате специјално за регистрацијата, планирајте резерва во времето, а не претпоставувајте истоденско затворање.
Дали има легална алтернатива на тајландската фирма?
Нашето гледиште во Недвижности во Тајланд е јасно: тајландската корпоративна структура во голема мера го исцрпи својот век како возило за лично сопствеништво на дом. Не затоа што секоја постоечка структура ќе биде разложена веднаш, туку затоа што ризикот прикачен кон неа сега е отворен и продолжен во времето, а неизвесноста тешко се продава кога дојде време за препродажба.
За купувачи што купуваат за да живеат или изнајмуваат, кондоминиум под квотата за странска слободна сопственост (до 49% од вкупната површина на зградата според Законот за кондоминиуми) или правилно регистрирана долгорочна закупнина на земјиште нудат предвидливост која корпоративниот пат веќе не може да ја гарантира. Долгорочен закуп на земјиште (до 30 години, регистриран во земјишната канцеларија) во комбинација со посебна сопственост на изградениот објект е помалку практичен при препродажба, но не носи ризик од номинирачка структура.
Постои чесен исклучок кој треба да се спомене. Ако вашата тајландска фирма реално работи бизнис, хотел, ресторан, земјоделски проект, со реален приход, даноци, платен список и тајландски акционери што навистина внеле капитал, ништо од ова не се однесува на вас. Токму такви структури законот отсекогаш имал намера да ги заштити. Проблемот никогаш не бил самата корпоративна форма, туку тоа што во девет од десет случаи формата служела како празна школка.
Дали 'чистењето' на структурата пред продажба помага?
Напротив, тука се крие една замка во која многу купувачи и адвокати паѓаат. Обидот за 'чистење' на структура retroaktивно, со купување дополнителни акции или замена на акционери непосредно пред склучување на договор, обично привлекува внимание наместо да го одврати. Истражителите ги прегледуваат регистарот на акционери и историјата на пријави до DBD, а нагло преуредување на сопственоста во фирма без приход се чита токму како тоа што е.
Практичниот совет сега е едноставен: извадете го вашиот имотен лист и документите за основање на фирмата и направете независна ревизија на структурата пред земјишната канцеларија да го направи тоа за вас. Ако структурата е празна школка, подобро е тоа да се реши на сопствени услови и во сопствен временски рок, отколку да чекате циклус на ревизија да го открие тоа за вас.
Извор: Calinka Thailand (Dzen)