Зошто е ова важно ако веќе имате (или планирате) вила во Тајланд
Ако сте купувач од Македонија кој размислува за вила во Пукет преку тајландска компанија со локални акционери "на хартија", веста од Министерството за трговија на Тајланд треба да ви привлече внимание: новите регистрации на компании со белези на номинално сопствеништво паднале од 561 на 141 во последниот извештајен период - пад од 75%. Ова не е статистика затворена во некој извештај, туку директен сигнал дека системот кој со години им служеше на странците за заобиколување на забраната за сопствеништво врз земјиште, сега активно се затвора.
За оние што не се запознаени со механизмот: номинална компанија е тајландско правно лице во кое официјално 51% или повеќе од удлите се на тајландски државјани, додека вистинскиот капитал и контрола се во рацете на странец. Тајландските "акционери" во такви шеми обично не влагаат реален капитал и не учествуваат во управувањето. Судовите во Тајланд го третираат тоа како директно заобиколување на Законот за странски бизнис (Foreign Business Act).
Колку драстичен е падот, во бројки
Бројките зборуваат сами за себе, но вредат дополнително појаснување:
- Регистрации со белези на номинално сопствеништво: пад од 561 на 141, односно 75%
- Посебен сет податоци на Департаментот за развој на бизнис (DBD) покажува пад од 51% во првиот квартал на 2026 за компании со 0,01-49,99% странска партиципација
- Во периодот 1-31 мај 2026, истата категорија регистрации паднала за 65%
- Проценките сугерираат дека околу 119.000 компании во моментов спаїаат во ризичната категорија, според состојбата од средината на 2026
Министерството за трговија изричито предупредува: 141 нови регистрации е само врвот на ледениот брег. Бројката не ги опфаќа илјадниците веќе постоечки структури кои продолжуваат да функционираат. Трендот, меѓутоа, е недвосмислен - регулаторите станале значително подобри во детектирањето на номинални шеми уште на нивото на регистрација и сè повеќе ги одбиваат директно.
Каков е правниот основ за забрана - и што конкретно се менува
Законот за странски бизнис од 1999 година (Foreign Business Act) им забранува на странците да поседуваат повеќе од 49% од удлите во тајландски компании ангажирани во ограничени дејности, вклучително сопствеништво врз земјиште. Номиналните шеми постојат прецизно за да создадат привид на усогласеност со овој праг.
Одговорот на властите дојде во форма на конкретна регулатива: Наредба бр. 2/2026 на DBD, која стапи на сила на 1 август 2026, специфично со цел да се затворат правните дупки преку кои странците контролираат тајландски компании преку номинални акционери. Новите правила го прошируваат обемот на документација и проверка низ целиот животен циклус на компанијата - не само при основањето, туку и при секоја последователна промена на сопственичката структура. Конкретно, се бара детално објаснување на инвестициската структура и доказ за потеклото на капиталот, како за странските инвеститори, така и за нивните претставници.
Департаментот за специјални истраги (DSI) на Тајланд веќе засили проверки во туристичките провинции, особено во Пукет, Краби и Сурат Тани. Тајландските судови повеќекратно наредувале принудна продажба на земјиште каде што било докажано дека тајландски акционери всушност дејствувале како номинални лица за странски контролор.
Колку е раширена практиката во Пукет и Ко Самуи
Пазарните проценки сугерираат дека 40-60% од вилите на земјишни парцели во Пукет и Ко Самуи биле стекнати преку компании со карактеристики на номинално сопствеништво. Ако сте купувач кој разгледува понуда што вклучува "тајландска компанија со локални партнери", веројатноста да наидете на таков модел не е мала - што значи дека правната проверка пред купување не е формалност, туку неопходност.
Одржувањето на номинална компанија обично чини 50.000-150.000 бата годишно, без гаранција дека структурата подоцна нема да биде прогласена за нелегална. Со засилените проверки во 2026, овој ризик стана многу поконкретен отколку теоретски.
Кои казни следуваат ако се утврди номинална структура
Законот за странски бизнис предвидува казна затвор до 3 години и/или парична казна до 1.000.000 бата. Судовите дополнително можат да наредат принудна продажба на земјиштето. Тајландските номинални акционери, исто така, соочуваат кривична одговорност - значи ризикот не е само на странскиот купувач, туку и на локалниот партнер.
Кои се легалните алтернативи за странски купувачи
Странците сè уште не можат директно да поседуваат земјиште во Тајланд (Закон за земјиште, член 86). Меѓутоа, постојат неколку признати и правно чисти патишта:
- Долгорочен закуп (leasehold): стандардниот договор трае 30 години, со опција за две обновувања (структура позната како 30+30+30). Земјиштето се изнајмува од тајландски сопственик, додека куќата изградена на него се регистрира како сопственост на странецот.
- Слободна сопственост врз кондоминиум (freehold): единствениот тип имот кој странците можат да го поседуваат целосно, под услов странската квота во зградата да не надминува 49% од вкупната површина. Средствата мора да се пренесат од странство преку тајландска банка, со сертификат за девизна трансакција (FET) како доказ.
- Ужитно право (usufruct): доживотно право на употреба, регистрирано во Земјишниот департамент.
Треба ли да претворите постоечка номинална компанија во закупна структура?
Одговорот зависи од конкретниот случај, но насоката е јасна: ако веќе поседувате имот преку номинална компанија, не чекајте инспекција. Конверзијата бара компанијата да продаде земјиштето на тајландско физичко или правно лице, проследено со договор за закуп. Процесот чини приближно 100.000-300.000 бата, вклучувајќи даноци и правни трошоци, но го отстранува кривичниот ризик и ја прави сопственоста транспарентна.
При избор на правник за преглед на сопственичка структура, барајте лице лиценцирано од Тајландската адвокатска комора со искуство во земјишно право, и потврдете дека нема поврзаност со фирми кои продаваат номинални шеми. Почетна консултација со ревизија на сопственоста обично чини 15.000-30.000 бата.
Екипата на Недвижности во Тајланд редовно советува купувачи од Македонија токму во овој дел - проверка на структурата пред потпишување, а не по.
Најчесто поставувани прашања
Дали пазарот на кондоминиуми ќе биде погоден од затегнувањето? Не директно. Слободната сопственост врз кондоминиуми за странци останува целосно легална форма на сопствеништво. Индиректно, побарувачката за кондоминиуми може да порасне бидејќи инвеститори кои претходно купувале вили преку номинални компании сега се пренасочуваат кон апартмани како побезбедна опција.
Дали постои план Тајланд да им дозволи на странците директно сопствеништво врз земјиште? Во 2026 година нема таква законодавна иницијатива на маса. Дискусии за реформа на Закона за земјиште се појавуваат периодично, но нема политичка волја за промена. Купувачите не треба да очекуваат укинување на забраната во средниот рок.
Дали постоечка номинална компанија може да биде истражена дополнително, дури и ако веќе е регистрирана? Да. Министерството за трговија изричито наведе дека објавените бројки не ги покриваат сите номинални структури кои веќе функционираат во земјата. DSI и Земјишниот департамент можат да отворат истрага врз постоечка компанија во секое време, особено при промена на акционери, продажба на имот или пријава од трето лице.
Какви документи се потребни за легално купување кондоминиум како странец? Потребен е трансфер на средства од странство преку тајландска банка, со сертификат за девизна трансакција (FET) како доказ за потекло на средствата, и потврда дека странската квота во зградата не надминува 49% од вкупната површина.
Извор: Thailand Business News