Ако сте купувале, или размислувате да купите, вила во Тајланд преку тајландска компанија со 51% тајландски содружници, оваа пролет нешто се промени во начинот на кој земјишните канцеларии гледаат на вашата хартија. Не законот, туку алатката со која го проверуваат.
Што точно се смени во мај 2026?
Во мај 2026 Департментот за земјиште во Тајланд испратил три циркулара означени како 'најurgентни' до сите провинциски земјишни канцеларии. Тие не менуваат ниту еден член од Land Code. Наместо тоа, воведуваат единствена, обврзувачка процедура за проверка на структури со странско учество, вклучувајќи вкрстување на податоци со базата на Департментот за развој на бизнис (ДБД), барање финансиска документација и физички теренски проверки на лице место. Порано инструкциите постоеле уште од 2006 година, но канцелариите немале поврзана база на податоци за да ги спроведат. Сега имаат.
За купувач од Скопје или Битола кој веќе поседува куќа во Чонбури или на западниот брег на Пукет преку компанија, ова не е апстрактна новост. Тоа значи дека при следна регистрација, продажба или пренос, службеникот на шалтер веќе не гледа само фасцикла со хартии, туку екран поврзан со ДБД.
На кој износ почнува проверка на потекло на средства?
Прагот е конкретен: готовинска исплата од 2 милиони бат или повеќе, или имот проценет над 5 милиони бат. Над оваа граница, канцеларијата испитува извор на средства, приходи и вработување на секој вклучен во трансакцијата, вклучувајќи ги и тајландските содружници. Ова е границата која најмногу боли, бидејќи повеќето вили во Пукет и на Самуи, дури и скромни, лесно ја надминуваат вредноста од 5 милиони бат.
Важно е да се каже јасно: означувањето како 'високоризична' компанија не е обвинение. Департментот експлицитно наведува дека станува збор за филтер за подетален преглед, не пресуда за кршење закон. Но филтерот значи документација: регистар на содружници, ДБД пријави, доказ за реално платен капитал, договори, а понекогаш и посета на лице место за да се потврди дали тајландскиот директор навистина живее на адресата наведена во документите.
Дали правилата важат и за куќи купени пред неколку години?
Да, и токму тука е најголемата промена во перцепцијата. Циркуларите изречно покриваат и постоечки сопственички структури, не само трансакции регистрирани во 2026. Компанија формирана пред пет или десет години, која купила земјиште преку класичната шема со 51% тајландско сопствеништво додека вистинската контрола останува кај странскиот инвеститор преку преференцијални акции, залог на удели и полномошна, е под истата лупа како и нова куќа.
Веќе се вршат истраги врз илјадници компании во Пукет, Самуи, Ко Пангнан и Краби, каде класичната структура со 51% тајландски содружници прикрива целосно странско управување и финансирање. Одделно, повеќе од 46.000 компании со странско учество се веќе под ревизија на национален ниво заради сомнителни nominee структури, според извештаите за пресвртот во 2026.
Што се случува со тајландски содружник кој се согласил да биде 'параван'?
Nominee сопственоста останува кривично дело според Foreign Business Act, со казна од 100.000 до 1 милион бат и до три години затвор, и за странскиот купувач и за тајландскиот државјанин кој се согласил да биде фронт-акционер. Токму затоа наоѓањето на некој подготвен да игра таа улога станува поскапо и потешко достапно.
Закон дозволува и уште поостра мерка: властите можат да наредат отуѓување на нелегално стекнато земјиште во определен рок, а ако наредбата не се почитува, да наметнат принудна продажба. Реалноста, сепак, е поблага од страв. Пазарот досега не видел масовни конфискации и не очекувам да ги види сега, бидејќи политички е прескапо за земја каде странските купувачи носат значаен дел од побарувачката во туристичките провинции. Многу поверојатен исход е тивок и досаден: препродажба која застојува со месеци додека високо-ризична структура минува ревизија, а дисконтот на цената расте додека купувачот се повлекува.
Компанија или закуп на 30 години, што е поразумно во 2026?
Ова е моментот кога треба да се земе став, не само да се набројат опции.
Ако избирате меѓу тајландска компанија и регистриран долгорочен закуп за куќа со земјиште, изборот денес е закупот. Регистриран закуп од 30 години, запишан во земјишната канцеларија врз основа на чанот-титулата, носи послаби права од сопственост, тоа треба да е јасно. Но не пропаѓа под ревизија и не ве прави субјект на кривична пријава. Кондоминиум единица во рамките на 49% квота за странско сопственство останува единствената форма на целосна фрихолд сопственост достапна за странци, и е најдосадна, но најсигурна опција на масата.
Еден исклучок заслужува да се спомене пред некој да отпише секаква компанија: тајландска компанија со реални операции, вистински тајландски партнери, целосно и уредно уплатен капитал и неколку години чисти финансиски пријави, минува ревизија без проблем. Штипката е што таквата компанија бара реален бизнис зад себе, не само хартија потпишана недела пред затворањето на договорот.
Кога воопшто не важи ништо од ова?
Постои и сценарио каде цела оваа приказна е ирелевантна: буџет од 5 до 6 милиони бат за готов кондоминиум. Нема компанија, нема nominee, нема праг за проверка на потекло поврзан со проценета вредност бидејќи трансакцијата е директна фрихолд купопродажба во странска квота. Нема структура, значи нема ништо за проверка.
Што прв прекинува да функционира е 'пакет' компанијата составена недела пред затворање, со три тајландски содружници чии финансиски записи не покажуваат ниту приход ниту активност на сметка. Втора распространета заблуда која паѓа: верувањето дека писмо од тајландски сопружник кое потврдува лична природа на средствата трајно затвора случајот. Тоа решава една конкретна регистрација, но не штити основната структура ако земјиштето е на име на компанија, а не лично на сопружникот.
Практични чекори за 2026
Ако веќе поседувате куќа или земјиште преку тајландска компанија, првиот чекор е ревизија: кои се содружниците, како е платен капиталот, и дали зад ентитетот стои реално пријавување и активност. Извадок од ДБД чини минимално и се добива за еден ден, а тоа е точен приказ на тоа што го гледа земјишната канцеларија кога ви ја отвора фасциклата. Одлука за преструктурирање е најдобро да се донесе долго пред да посакате да продадете, не во моментот кога купувач веќе чека на потпис.
За секој што планира трансакција оваа година, преносот на титула во земјишната канцеларија бара лично присуство или полномошно составено строго по тајландска правна форма, а канцелариите станале забележливо построги во инсистирањето на лично присуство. Пресметајте два до три работни дена за ред, процена и банкарски драфт кога планирате патување за затворање на договорот.
Извор: Restate.ru