Замислете купувач во земјишната канцеларија во Пукет, со договор во раката, а службеникот прашува: 'Од каде тие тројца тајландски содружници го земаа парите за уделите? Имаат ли даночни пријави? Зошто живеат во три различни провинции?' Пред неколку години таквото прашање едноставно не се поставуваше. Денес, одговорот се проверува во базата на Департаментот за развој на бизнис (DBD) речиси во реално време.
Ова не е приказна за нов закон што ѝ забранува нешто на странците. Работите што важеле пред пет години важат и сега. Разликата е во тоа што државата конечно почна да ги проверува правилата кои веќе постоеле на хартија, а во праксата се игнорирале.
Дали воопшто може странец да купи земјиште во Тајланд во 2026?
Не, освен во исклучително ретки случаи. Тајландскиот Земјишен закон (Land Code) не дозволува странец физичко лице да поседува земјиште во свое име. Постојат само две тесни врати: одредени случаи на наследство и Section 96 bis, кој дозволува парцела до 1 рај (rai) за резидентна употреба, со инвестиција од најмалку 40 милиони бати во одобрени средства и одобрение од Министерството за внатрешни работи. На хартија звучи солидно, но во пракса вакви одобренија речиси и да не се издавани.
Единиот директен и легален пат за физичко лице странец да стане вистински сопственик на недвижност во Тајланд е фрихолд (freehold) сопственост на единица во кондоминиум, во рамките на 49% странска квота од вкупната корисна површина на зградата. Сè друго бара специјална дозвола или искрено признание дека всушност купуваш закуп, а не сопственост.
Како функционира 49% квотата за странци во кондоминиум и како се проверува
Квотата од 49% се однесува на вкупната површина на сите единици во зградата, не на бројот на единици. Тоа значи дека еден голем пентхаус може да 'потроши' повеќе од квотата отколку три мали студија заедно. Пред потпишување, задолжително се бара свежа потврда од управата на кондоминиумот (juristic person) со која се потврдува преостанатата странска квота по квадратура, а земјишната канцеларија ја бара таа потврда пред да ја регистрира трансакцијата.
Во популарни проекти околу Раваи или Банг Тао, квотата понекогаш е целосно исполнета, без разлика што продавачот тврди спротивно. Затоа, ова е првиот документ што треба да се тргне од продавачот, идеално пред да се плати капара, а не по неа.
Зошто тајландската фирма веќе не е сигурен начин да се 'купи' вила
За декади наназад, стандардна практика за странец кој сака вила со земјиште била да отвори тајландска фирма во која 51% од уделите се на тајландски содружници, а фирмата го купува земјиштето. На хартија, сè било уредно: фирмата е тајландска, значи може да поседува земјиште.
Во пракса, тајландските содружници никогаш не уплаќале ниту еден бат, никогаш не учествувале во управувањето, а само потпишувале бланко трансфер на удели. Токму таа празнина меѓу формата и содржината денес лесно се препознава. Кога Земјишниот департамент види фирма со регистриран капитал од 2 милиони бати која купила парцела за 25 милиони, а DBD покажува дека тајландските содружници никогаш немаат пријавен приход и се впишани како содружници во дваесетина други фирми, не се потребни дополнителни прашања.
Од 2025 година, Земјишниот департамент и DBD разменуваат податоци за да ја провераат вистинската потекла на капиталот зад тајландските содружници во фирми што држат земјиште. Наредба на DBD (DBD Order No. 1/2026) поттикна масовна ревизија на над 46.000 фирми со странско учество, почнувајќи од април 2026 година, со построги казни и можност за принудна ликвидација за структури утврдени како номинални (nominee) аранжмани.
Номиналната сопственост е кривично дело според Законот за странски бизниси (Foreign Business Act), казниво со глоба од 100.000 до 1 милион бати и до три години затвор, при што одговорноста паѓа и врз тајландскиот номинален содружник.
'30+30+30' закупот: зошто 90 години постоење на хартија не значи 90 години закон
Продавачите на вили под закуп често го рекламираат '30+30+30' моделот како 90 години практична сопственост. Реалноста е поинаква: во земјишниот регистар се впишува само првиот период од 30 години. Ветувањето за продолжување е лична обврска на тековниот сопственик на земјиштето кон конкретниот закупец, а тајландската судска практика повеќепати го третирала продолжувањето како лично договорно право што не автоматски преминува на нов сопственик на земјиштето.
Сè додека девелоперот работи и му е важна репутацијата, ситуацијата функционира без проблем. Но, вистинскиот тест доаѓа во годината 31. За жал, пазарот сè уште нема статистика за тој тест, бидејќи закупи на оваа возраст во туристичките зони на Тајланд се сè уште реткост.
Одакаде треба да дојдат парите за да се регистрира сопственост?
За регистрација на фрихолд сопственост на кондоминиум, парите мораат да пристигнат од странство, во странска валута. За износи од 50.000 американски долари или повеќе, банката издава Foreign Exchange Transaction (FET) формулар, без кој земјишната канцеларија нема да ја обработи трансакцијата. Ова важи без исклучок, и токму затоа сериозните агенти во Пукет советуваат купувачите однапред да го договорат начинот на трансфер со банката, со точна назнака на целта на плаќањето.
Иронично, токму овој дел од системот е најпредвидлив. Секундарниот пазар на кондо-единици во странската квота, купени со трансфер од странство и валиден FET формулар, не е ниту малку потежок за регистрација денес отколку пред две години. Всушност, колку повеќе се затегнува контролата врз номиналните структури, толку попредвидлив станува пазарот за легално стекнати кондо-единици, едноставно затоа што легалните алтернативи за странец се стеснуваат.
Што requires да направи купувачот пред да плати капара
Нашето мислење: купувач со буџет под 30 до 40 милиони бати во 2026 година воопшто не треба да размислува за тајландска фирма како структура за резидентна куповина. Ризикот не е дека инспектор ќе се појави утре. Ризикот е во моментот на продажба: адвокат на страна на купувачот едноставно ќе одбие да влезе во таква зделка, и имотот ќе изгуби ликвидност многу пред да изгуби легалност.
Постои една разумна исклучок: ако имате вистинска активна тајландска фирма, со реален промет, вработени и содружници кои инвестираат свои сопствени пари, тогаш држењето земјиште преку таа фирма не е трик, туку стандардна корпоративна практика.
Практичниот совет што штеди најмногу нерви: побарајте свежа потврда од управата на кондоминиумот за преостанатата странска квота по површина, и потврдете дека токму единицата која ја сакате влегува во таа квота. Проверете го тоа лично, идеално комбинирано со посета на лице место, и планирајте патувањето со извесна флексибилност околу датумите, бидејќи земјишната канцеларија работи само во работни дни, а еден ден често не е доволен за да се затвори трансакција.
Дали ќе се промени законот и дали треба да се чека?
Во 2024 година, тајландската Влада наложила на надлежните министерства да проучат два предлози: продолжување на максималниот закуп на 99 години и зголемување на странската квота во кондоминиуми на 75%. Меѓу интернационалната заедница во Пукет, тоа било речиси единствена тема на разговор со месеци. До 2026 година, ниту еден од предлозите не станал закон. Дебатата наишла на политички отпор, а аргументот за 'продавање на земјата' излегол посилен од аргументот за привлекување капитал.
Затоа, купувачите треба да планираат според правилата кои важат сега, не според нацрт-предлози кои можат, но не мора, да стапат на сила.
Најчесто поставувани прашања
Може ли странец да купи земјиште во Тајланд во 2026 година?
Генерално не. Земјишниот закон не дава на странски физички лица сопственички права врз земјиште. Исклучоците се тесни: одредени случаи на наследство и Section 96 bis, кој дозволува парцела до 1 рај за резидентна употреба, со инвестиција од најмалку 40 милиони бати и одобрение од Министерството за внатрешни работи.
Што е 49% странска квота и како се проверува?
Тоа е границата под која странците заедно можат да поседуваат најмногу 49% од вкупната корисна површина на сите единици во кондоминиум. Се пресметува по квадратни метри, не по број на единици, и се потврдува со сертификат од управата на зградата (juristic person), кој земјишната канцеларија го бара при регистрацијата.
Дали е ризично да се купи вила преку тајландска фирма?
Ако тајландските содружници никогаш не уплатиле свои сопствени средства и не учествуваат во управувањето, структурата е номинален (nominee) аранжман. Тоа е незаконско, а казните според Законот за странски бизниси достигнуваат до 1 милион бати глоба и три години затвор, со одговорност и за тајландските учесници.
Дали е точно дека може да се регистрира закуп од 90 години?
Не. Само 30 години може да се регистрираат во земјишниот регистар. Продолжувањата постојат само како договорно ветување, не како упис во регистарот, а нивната спроводливост против нов сопственик на земјиштето не е гарантирана.
Мора ли парите да дојдат конкретно од странство?
Да, за куповина на фрихолд кондоминиум. Парите мораат да пристигнат во Тајланд во странска валута, а за износи од 50.000 американски долари или повеќе, банката издава FET формулар. Без него, регистрацијата на сопственост на странско име не поминува.
Извор: DBD Order No. 1/2026, наведено преку aiproperty-phuket.com