Што точно се случува во Тајланд во 2026?
Тајландските институции покренаа целна акција против луксузниот пазар на недвижности: 33 виле и куќи вредни вкупно 1,27 милијарди бат (околу 35 милиони долари) моментално се под истрага поради сомнеж дека се купени преку таканаречени номинирани сопственички структури наменети за странски купувачи. Ова не е обична вест што ќе помине незабележано, туку јасен сигнал до секој странец кој веќе поседува или планира да купи вила во Тајланд: старата практика веќе не е безбедна.
За Македонец кој размислува да инвестира во Пукет или Бангкок, ова е клучен момент. Номинираната сопственост функционираше вака со децении: странецот регистрира куќа или земјиште на име на Тајландска компанија во која формално мнозинскиот удел го држат Тајландски државјани, додека вистинскиот сопственик и корисник е странецот. Ова беше нешто како 'сива зона' што пазарот ја толерираше со години. Но во 2026 година, регулаторите преминаа од предупредувања кон конкретна принуда.
Каков е обемот на истрагата?
- Истрагата опфаќа 33 луксузни имоти во вкупна вредност од 1,27 милијарди бат, а фокусот е ставен на бангкочките четврти Патанакарн и Крунгтхеп Крита, според извештајот на The Nation Thailand
- Целта на проверката се номинираните структури со кои странците го заобиколуваат тајландската забрана за директно сопственство над земјиште
- Според Законот за земјиште (Land Code, член 86), на странски државјани им е забрането директно да поседуваат земјиште во Тајланд
- Истрагата ја водат Департаментот за земјиште (Department of Lands) заедно со Одделот за специјални истраги (DSI)
- Просечната вредност на имотите под истрага изнесува околу 38,5 милиони бат (приближно 1,07 милиони долари), што укажува дека фокусот е директно врз премиум сегментот на виле
- Истрагата се однесува исклучиво на куќи и виле со земјиште, а не на станови (кондоминиуми), бидејќи правниот проблем настанува токму кај сопственоста над земјиштето
Дали има поголема акција надвор од Бангкок?
Да, и таа веќе даде конкретни резултати. Паралелна операција во Пукет, Пангнга и Краби резултираше со 48 уапсени лица и запленети средства во вредност од околу 1,05 милијарди бат, распоредени низ 89 парцели земјиште.
Во оваа јужна операција биле вклучени над 500 службени лица, издадени се 40 одобрени налози за апсење, а извршени се 13 налози за претрес. Меѓу уапсените се 27 Тајландци и 21 странец, вклучувајќи државјани на Израел, Франција, Полска, Швајцарија, Обединетото Кралство, Холандија, Русија и Јужна Африка, според извештаите на Bangkok Post и The Phuket News.
Важно е да се знае дека веќе во 2025 година Тајланд ги заострил проверките на Тајландски компании со странско учество, воведувајќи дополнителни верификации на акционерите преку системот на Департаментот за развој на бизнис (DBD). Оваа акција во 2026 година е логично продолжение на тој тренд, не изненадување.
Пазарните проценки сугерираат дека дури до 70% од вилите во Пукет што ги поседуваат странски купувачи се структурирани преку некаков облик на номинирано сопственство. Тоа значи дека проблемот не е изолиран случај, туку широко распространета практика која сега влегува во фокусот на властите.
Кои казни следуваат за номинирана шема?
Според Законот за странски бизниси (Foreign Business Act, 1999), казните можат да достигнат 1 милион бат и/или затвор до 3 години. Дополнително, Законот за земјиште бара присилна продажба на земјиштето во рок од 180 дена откако прекршокот е откриен. Ако продажба не се случи во тој рок, сопственоста автоматски преминува во државна сопственост.
Ова не е теоретска закана. Веќе постојат преседани: неколку виле на островот Ко Самуи биле запленети во 2024 година токму поради вакви структури.
Кои се легалните начини да се купи куќа со земјиште?
За среќа, постојат неколку легитимни патишта:
- Долгорочен закуп (лизхолд) од 30 години, со опции за продолжување за уште два дополнителни периода, при што самата градба (куќата) може да биде регистрирана на ваше име
- Купување стан (кондоминиум) во режим на целосна сопственост (freehold), доколку странското сопственство во проектот не надминува 49% од вкупната површина
- Учество во реална Тајландска компанија со вистинска деловна активност и легитимни Тајландски партнери, наместо номинирана структура, но овој пат бара сериозна правна поддршка и не е препорачлив без искусен адвокат
Важно е да се нагласи: пазарот на кондоминиуми останува целосно непроменет од оваа бран на контроли. Ако купувате стан во рамки на дозволената квота, немате никаков ризик поврзан со оваа истрага.
Дали ова значи дека инвестирањето во Тајланд станува ризично?
Напротив. Тековната ситуација не е криза, туку нормализација на пазарот. Тајланд постепено се движи кон поголема транспарентност, а инвеститорите кои ги структурираат своите зделки во согласност со законот всушност имаат корист од оваа промена, бидејќи конкуренцијата од сивите шеми се намалува.
Пазарот на кондоминиуми останува целосно отворен за странски купувачи, приносите од изнајмување во Бангкок се движат 5-7% годишно, а добро управуваните имоти во Пукет можат да достигнат 8-10%. Клучот е соработка со лиценцирани адвокати и избегнување структури во сива зона.
За македонски купувач, ова значи едно нешто: моментот е добар за влез на пазарот, но само ако сделката е правно чиста од самиот почеток. Тимот на Недвижности во Тајланд секогаш препорачува независна правна проверка пред потпишување на кој било договор во Пукет или Бангкок.
Што да направите ако веќе поседувате имот преку номинирана структура?
Консултирајте се веднаш со Тајландски адвокат специјализиран за земјишно право. Опциите вклучуваат преструктурирање на компанијата во усогласена форма, конверзија во лизхолд аранжман, или продажба на имотот пред контролите да стигнат до вашиот регион.
Дали оваа акција ќе влијае врз цените на вилите?
Во краток рок, понудата на секундарниот пазар може да порасне бидејќи некои сопственици ќе брзаат да продадат пред проверките да стигнат до нивниот регион. Ова потенцијално отвора прозорец на можност за купувачи подготвени да купат вила преку лизхолд аранжман по пониска цена.
Сепак, најважното правило за 2026 година гласи вака: правно исправната структура на трансакцијата е поважна од самата цена. Штедењето на правен советник може да ве чини целата инвестиција.
Извор: The Nation Thailand
Подготвени сте да инвестирате во Тајланд? Нашиот тим може да ви помогне да ја најдете правилната и правно сигурна структура за вашиот имот.